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J'ai longtemps regardé la mauvaise ligne. Je me réjouissais d'un rendement brut flatteur avant de découvrir, une fois les charges payées et l'impôt prélevé, qu'il ne me restait presque rien. Depuis, je calcule toujours les quatre niveaux. Voici comment ne plus jamais se faire piéger par un joli chiffre d'annonce.
Un même appartement peut afficher 6 % de rentabilité dans une annonce et vous laisser, dans la vraie vie, de quoi couvrir à peine la taxe foncière. La différence ne vient pas de la magie : elle vient du chiffre que l'on choisit de regarder. Le rendement brut sert à comparer vite. Le rendement net dit ce que le bien gagne réellement. Le net-net dit ce qu'il en reste après impôt. Le cash-flow dit ce qu'il y a sur votre compte à la fin du mois.
Ce guide pose la méthode pour calculer chaque niveau, avec un exemple chiffré intégralement, ligne à ligne, que vous pourrez reprendre tel quel pour votre propre bien. Tous les calculs sont faits aux barèmes applicables en 2026.
1. Les quatre niveaux de rentabilité, du plus optimiste au plus honnête
On parle souvent de « la » rentabilité comme s'il s'agissait d'un chiffre unique. Il y en a quatre. Chacun retire une couche d'optimisme au précédent.
- Le rendement brut : le loyer annuel rapporté à ce que l'opération a coûté. Rapide à calculer, utile pour trier des annonces, aveugle à toutes les charges.
- Le rendement net de charges : on déduit les frais qui restent à votre charge (taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable, entretien). Attention au bail au forfait : tout écart entre le forfait encaissé et les charges réelles tombe dans cette ligne, d'où l'intérêt de bien calibrer ce forfait dès la signature.
- Le rendement net-net (net d'impôt) : on retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est le vrai gain du bien, financement mis de côté.
- Le cash-flow : ce qui reste une fois la mensualité de crédit payée. Le seul chiffre que vous ressentez sur votre compte en banque.
Voici l'écart entre les trois rendements sur un même appartement. Les barres sont proportionnelles aux pourcentages.
Entre 5,4 % et 2,4 %, c'est plus de la moitié du rendement affiché qui disparaît. Rien d'anecdotique : c'est exactement ce que masque une annonce qui ne parle que de brut. Les trois chiffres de cette figure se recalculent en direct sur notre calculateur de rendement locatif, qui reprend la méthode détaillée ci-dessous.
2. Le rendement brut : pour trier, pas pour décider
La formule tient en une ligne.
Rendement brut = (loyer mensuel hors charges × 12) ÷ coût total de l'opération × 100
Le « coût total » est le point sur lequel beaucoup se trompent. Il ne s'agit pas du prix affiché par le vendeur, mais de tout ce que l'opération a coûté avant de pouvoir louer :
- le prix du bien,
- les frais de notaire,
- les frais d'agence s'ils sont à votre charge,
- les travaux nécessaires avant la mise en location,
- les frais de dossier et de garantie bancaire le cas échéant.
2.1 Les frais de notaire ont augmenté en 2025
Dans l'ancien, ces frais représentent aujourd'hui 7,5 à 8,5 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf où les droits de mutation sont presque nuls (c'est la TVA qui pèse, déjà comprise dans le prix affiché). La fourchette de l'ancien a grimpé parce que la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part de droits de mutation de 0,5 point, de 4,50 % à 5,00 %, à titre temporaire. La grande majorité d'entre eux a voté la hausse : le taux global y est passé de 5,81 % à 6,32 %. Une dizaine de départements sont restés à 5,81 % et l'Indre applique 5,09 %. Notre simulateur de frais de notaire applique le barème de votre département et sépare les droits de mutation des émoluments du notaire, qui eux n'ont pas bougé.
2.2 L'exemple, posé ligne à ligne
Un studio acheté 144 000 €, avec 11 500 € de frais de notaire (soit tout juste 8 %) et 4 500 € de rafraîchissement avant location, revient à 160 000 €. Loué 720 € hors charges, il encaisse 8 640 € par an.
8 640 ÷ 160 000 × 100 = 5,4 % de rendement brut
Si vous aviez calculé sur le seul prix de vente, vous auriez obtenu 8 640 ÷ 144 000 = 6,0 %. Voilà les six dixièmes de point qui séparent l'annonce de la réalité. C'est la tricherie la plus répandue du marché. Calculez toujours le brut sur le coût total, sinon vous comparez des choses qui ne sont pas comparables.
Le brut garde une utilité : balayer dix annonces en cinq minutes et éliminer celles qui ne méritent pas un second regard. Aucune décision d'achat ne devrait reposer dessus. Gardez aussi en tête qu'il bouge chaque année sans un euro investi : la révision IRL du 3e trimestre 2026 ajoute 1,57 % au loyer, donc autant au rendement brut.
3. Le rendement net de charges : ce que le bien gagne vraiment
Le net retire les charges qui restent à votre charge, c'est-à-dire celles que vous ne récupérez pas sur le locataire. Ne confondez pas les charges récupérables (eau, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères) que le locataire rembourse et les charges non récupérables qui pèsent sur vous. Seules les secondes entrent dans ce calcul.
Voici les postes à retirer pour notre studio.
| Charge annuelle | Montant | Récupérable ? |
|---|---|---|
| Taxe foncière, hors ordures ménagères | 900 € | Non |
| Assurance propriétaire non occupant | 180 € | Non |
| Charges de copropriété non récupérables | 540 € | Non |
| Entretien et petites réparations | 300 € | Non |
| Total à votre charge | 1 920 € |
La formule devient :
Rendement net = (loyer annuel hors charges − charges non récupérables) ÷ coût total × 100
(8 640 − 1 920) ÷ 160 000 × 100 = 4,2 % de rendement net
C'est le chiffre le plus honnête pour comparer deux biens, parce qu'il intègre la qualité de la copropriété, le niveau de la taxe foncière locale et l'état du logement. Deux studios au même prix et au même loyer peuvent avoir des nets très éloignés si l'un siège dans une copropriété ancienne à grosses charges.
Deux postes manquent souvent à l'appel dans ce tableau. Ils coûtent cher. Les honoraires de gestion d'une agence représentent 6 à 10 % des loyers encaissés : avant de signer un mandat, regardez ce que cela retire à votre net, une comparaison que je détaille dans l'alternative à l'agence immobilière. Si vous assurez le risque d'impayé, la garantie loyers impayés se facture entre 2,5 et 4 % du loyer quittancé, là où le dispositif public Visale est gratuit. Sur notre studio, une GLI à 3 % plus une gestion à 7 % feraient tomber le net de 4,2 % à environ 3,7 %.
4. Le rendement net-net : après le passage de l'impôt
Le net-net retire la fiscalité. Le revenu locatif s'ajoute à vos autres revenus, subit votre tranche marginale d'imposition puis les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Pour un bailleur dans la tranche à 30 %, chaque euro de résultat foncier est donc ponctionné de 47,2 centimes.
Avec 8 640 € de loyers, notre bailleur reste sous le plafond du micro-foncier, qui s'applique automatiquement tant que les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 %, sans justificatif à fournir. Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire. Voici les deux calculs côte à côte.
| Location nue, tranche à 30 % | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 8 640 € | 8 640 € |
| Déduction | abattement 30 % : 2 592 € | charges réelles : 1 920 € |
| Base imposable | 6 048 € | 6 720 € |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 1 814 € | 2 016 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 1 040 € | 1 156 € |
| Impôt total | 2 855 € | 3 172 € |
| Rendement net-net | 2,4 % | 2,2 % |
Net-net au micro-foncier = (8 640 − 1 920 − 2 855) ÷ 160 000 × 100 = 2,4 %
Le résultat surprend souvent : ici le micro bat le réel. C'est logique, l'abattement forfaitaire de 2 592 € dépasse les charges réelles de 1 920 €. La bascule se fait dès que vos charges déductibles franchissent 30 % des loyers, ce qui arrive vite avec des intérêts d'emprunt ou des travaux. Je détaille cet arbitrage dans le guide régime réel ou micro. Une année de gros travaux peut même créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Trois enseignements pratiques.
- Un même bien ne rapporte pas la même chose à deux bailleurs. Dans la tranche à 11 %, l'impôt total tombe à 1 706 € au micro-foncier et le net-net remonte à 3,1 %. La rentabilité dépend de votre feuille d'impôt autant que du logement.
- Le meublé change la donne. Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour une location meublée de longue durée, contre 30 % en micro-foncier. Au réel, l'amortissement efface souvent toute base imposable, ce que notre logiciel pour LMNP sait suivre année par année. Une réserve depuis la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu pour la plus-value de revente, un effet que vous pouvez chiffrer avec le simulateur de plus-value immobilière.
- Ne comparez jamais le net-net de deux investisseurs. Comparez leur net de charges, puis appliquez votre propre fiscalité. Le statut de détention pèse lui aussi : j'ai consacré un guide entier à l'arbitrage SCI ou LMNP.
5. Le cash-flow : le seul chiffre que vous ressentez
Les trois rendements précédents ignorent volontairement le crédit, parce qu'ils mesurent le bien et non votre montage financier. Or si vous empruntez, la mensualité est de loin votre première sortie d'argent. Le cash-flow répond à la question concrète : à la fin du mois, le bien vous coûte ou vous rapporte ?
Cash-flow mensuel = loyer encaissé − charges payées − mensualité de crédit − impôt mensualisé
Reprenons le studio avec 40 000 € d'apport et 120 000 € empruntés sur 25 ans, soit une mensualité de 600 €. Le locataire verse 800 € par mois, dont 80 € de provisions sur charges récupérables que vous reversez à la copropriété.
Reste l'impôt. C'est là que le crédit renverse l'arbitrage fiscal du chapitre précédent. Au micro-foncier, l'abattement ignore les intérêts : l'impôt reste à 2 855 € par an, soit 238 € par mois. L'effort d'épargne grimpe alors à 278 €. Au régime réel, les 4 150 € d'intérêts de la première année sont déductibles, la base imposable tombe à 2 570 € et l'impôt à 1 213 € par an, soit 101 € par mois. L'effort d'épargne redescend à 141 € par mois. Même bien, même loyer, 137 € d'écart chaque mois pour une simple option de déclaration.
Notez bien ce que cette économie d'impôt n'est pas : elle ne change pas le rendement net-net du bien, puisqu'elle vient du financement et non du logement. Elle change votre trésorerie. C'est précisément ce que le simulateur de cash-flow immobilier isole, pendant que le simulateur de crédit immobilier vous donne la part d'intérêts de chaque année de votre tableau d'amortissement.
Un cash-flow légèrement négatif n'est pas un mauvais signe en soi : vous vous constituez un patrimoine que le locataire rembourse en grande partie, ici à hauteur d'environ 3 050 € de capital dès la première année. L'important est de connaître le chiffre avant d'acheter, pas de le découvrir au premier appel de fonds.
6. Les six erreurs qui faussent le calcul
- Calculer le brut sur le prix de vente et non sur le coût total. Sur notre studio, cela gonfle le rendement de 0,6 point avant même d'avoir commencé.
- Oublier la vacance locative. Un mois sans locataire par an, c'est 8,3 % de loyer en moins, soit 0,45 point de rendement brut ici. Sur un marché détendu, provisionnez-la. En location saisonnière, la vacance n'est plus un accident mais la règle. On raisonne alors en nuits vendues, comme je l'explique dans le guide du meublé de tourisme.
- Confondre charges récupérables et non récupérables. Encaisser 800 € et ne retirer que les 160 € de charges non récupérables fait apparaître un cash-flow positif qui n'existe pas.
- Ignorer les travaux récurrents. Une chaudière, une fenêtre, un dégât des eaux : lissez quelques centaines d'euros par an, y compris les bonnes années. L'entretien annuel de la chaudière suit d'ailleurs des règles de répartition précises entre le locataire et vous.
- Négliger la revalorisation du loyer. La révision annuelle via l'IRL protège le rendement de l'inflation. Ne pas l'appliquer, c'est perdre du pouvoir d'achat chaque année sans retour possible, puisqu'une révision oubliée ne se rattrape pas au-delà d'un an (voir le guide express de la révision IRL).
- Raisonner à un seul logement quand on en détient plusieurs. Un bien en colocation ne se compare pas à un studio : le guide de la colocation montre pourquoi le loyer global monte mais les charges et la rotation aussi.
7. Suivre sa rentabilité dans le temps, pas seulement à l'achat
La rentabilité n'est pas figée au moment de l'achat. Elle bouge avec le loyer, la taxe foncière, les travaux et la fiscalité. Un bien acheté à 4,2 % net peut dériver vers 3,5 % en trois ans si la taxe foncière grimpe et que le loyer n'est jamais révisé. C'est tout l'intérêt pratique de mensualiser la taxe foncière : étalée sur dix mois, elle apparaît dans votre calcul mensuel au lieu de surgir d'un bloc à l'automne.
Deux facteurs pèsent de plus en plus sur ce suivi. La classe énergétique d'abord, puisque notre guide du DPE chiffre la décote observée sur les passoires thermiques et rappelle le calendrier d'interdiction de louer. Le plafonnement des loyers ensuite, qui borne la recette dans les villes concernées et dont l'avenir se joue d'ici fin novembre 2026.
Centraliser les loyers encaissés, les charges réelles et les échéances de révision donne une photo nette de ce que rapporte chaque bien, mois après mois. C'est exactement le travail que RentLabs fait à partir de vos opérations réelles, sans ressaisie : le rendement net se recalcule à chaque quittance émise et à chaque facture enregistrée. Vous voyez tout de suite quel bien performe et lequel décroche, ce qui change la décision de garder, revaloriser ou revendre. Vous pouvez commencer gratuitement, sans carte bancaire.
Tant que le parc tient sur deux lignes, un tableur suffit. Au-delà, il devient le point faible du suivi, pour des raisons que j'ai listées dans la comparaison RentLabs face à Excel. Si vous détenez via une société, la gestion d'une SCI familiale ajoute une répartition par associé que le calcul de rendement doit refléter. Et si vous préférez d'abord jouer des hypothèses avant de vous engager, tous nos simulateurs immobiliers sont gratuits et sans inscription.
Questions fréquentes
Quelle est une bonne rentabilité locative en 2026 ?
Il n'existe pas de seuil universel, parce que le rendement rémunère un risque. En zone tendue, les prix élevés écrasent le rendement net mais la vacance y est faible et la revente plus liquide. En ville moyenne, le rendement affiché est bien supérieur, avec un risque de vacance et de moins-value plus marqué. Le bon repère n'est donc pas un pourcentage mais une comparaison : votre rendement net-net doit battre ce que la même somme vous rapporterait sans effort ailleurs, sinon l'investissement ne se justifie plus que par l'effet de levier du crédit.
Quelle différence entre rendement net et net-net ?
Le rendement net déduit les charges qui restent à votre charge : taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable, entretien. Le net-net retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le net-net est donc toujours inférieur au net et il dépend de votre tranche d'imposition ainsi que de votre régime fiscal. Sur l'exemple de ce guide, l'écart entre les deux est de 1,8 point.
Faut-il inclure le crédit dans le calcul de rentabilité ?
Non pour les rendements brut, net et net-net : ils mesurent la performance du bien indépendamment de son financement. Le crédit entre en jeu dans le cash-flow. Les deux approches sont complémentaires : la rentabilité dit si le bien est bon, le cash-flow dit s'il est tenable pour votre trésorerie. Méfiez-vous du raccourci fréquent qui consiste à déduire les intérêts d'emprunt pour calculer le net-net, car cela crédite le logement d'un avantage qui appartient au montage financier.
Le rendement brut affiché dans les annonces est-il fiable ?
Rarement. Il est le plus souvent calculé sur le prix de vente seul, sans les frais de notaire ni les travaux, sur un loyer optimiste jamais corrigé de la vacance. Refaites toujours le calcul sur le coût total réel. Sur notre studio, l'écart entre le brut d'annonce (6,0 %) et le net de charges (4,2 %) atteint déjà 1,8 point. Il double une fois l'impôt compté.
Comment améliorer la rentabilité d'un bien déjà acheté ?
Quatre leviers fonctionnent vraiment : réviser le loyer chaque année via l'IRL, réduire les charges non récupérables en renégociant l'assurance ou en contestant une taxe foncière erronée, choisir le régime fiscal adapté à vos charges, supprimer les honoraires de gestion en reprenant la main. Ce dernier point rapporte souvent plus que les trois autres réunis. C'est tout le sujet de mon guide pour gérer sa location sans agence.
La taxe foncière compte-t-elle vraiment dans le calcul ?
Oui. C'est l'oubli qui fausse le plus de calculs. Elle représente couramment un mois à un mois et demi de loyer annuel, soit 900 € pour 720 € de loyer mensuel dans notre exemple. Un rendement brut affiché à 6 % perd à lui seul 0,6 point une fois la taxe intégrée. Notre guide complet de la taxe foncière explique comment lire l'avis et vérifier la base d'imposition.
Les petites surfaces et les parkings sont-ils plus rentables ?
En brut, oui, presque toujours : le prix d'un parking ou d'un box reste faible et le loyer rapporté à ce prix donne des pourcentages élevés. Le guide de la location d'un parking ou d'un garage chiffre ce que rapporte réellement ce type de bien. Le guide du garde-meuble fait le même travail pour une cave ou un sous-sol transformé en stockage. Ces locaux échappent aux contraintes du bail d'habitation, ce qui réduit la vacance subie et les frais de remise en état.
En résumé
- Quatre chiffres, pas un seul. Brut pour trier, net pour comparer, net-net pour mesurer le gain réel, cash-flow pour savoir si c'est tenable.
- Le brut se calcule sur le coût total, frais de notaire et travaux compris. Sur notre studio, cela donne 5,4 % au lieu des 6,0 % de l'annonce.
- Les frais de notaire dans l'ancien se situent désormais entre 7,5 et 8,5 % depuis le relèvement départemental des droits de mutation de 2025. Dans le neuf, ils restent compris entre 2 et 3 %.
- Le net retire les seules charges non récupérables : 1 920 € ici, soit 4,2 % de rendement net.
- Le net-net retire la tranche d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Au micro-foncier (abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers), notre bailleur à 30 % tombe à 2,4 %.
- Le micro n'est pas toujours moins avantageux que le réel : il garde l'avantage tant que vos charges déductibles restent sous 30 % des loyers.
- Le crédit n'a sa place que dans le cash-flow. Déduire les intérêts pour calculer un net-net flatte le bien d'un avantage qui vient du montage financier.
- Un parking ne se calcule pas comme un logement. Vacance plus forte, charges plus faibles, mais une TVA sur un parking loué dont il faut vérifier qu'elle ne vous concerne pas avant de retenir un loyer net.
- Un rendement se suit dans le temps, pas seulement le jour de l'achat. Les simulateurs RentLabs donnent la photo de départ, le suivi des loyers et des charges donne le film.
Un poste pèse plus lourd qu'on ne le croit dans ce calcul : les charges de copropriété NON récupérables, qui sortent de votre poche chaque année sans jamais revenir. Mon guide de la copropriété pour le bailleur dit lesquelles.
Deux cas sortent du cadre de ce calcul et méritent leur propre méthode : un local commercial, dont la sortie se prépare des années à l'avance comme l'explique mon guide de la résiliation d'un bail 3-6-9, puis un local de stockage, qui relève d'un régime à part.
Pour les barèmes cités ici, les sources officielles sont la fiche revenus fonciers et micro-foncier du service public, celle sur la fiscalité de la location meublée pour le micro-BIC, le barème de l'impôt sur le revenu et la publication INSEE de l'IRL du 3e trimestre 2026.