Bail nu conforme à la loi française.

La location vide à usage de résidence principale reste le format historique du marché locatif français. Près de la moitié des locations privées se font sous ce régime, encadré par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui impose un contrat type. La durée standard du bail est de trois ans pour un bailleur personne physique ou une indivision et de six ans si le bailleur est une société civile (SCI familiale ou patrimoniale, SARL, SAS). À l'issue de cette période, le contrat se reconduit tacitement, sauf congé donné dans les délais légaux par l'une des deux parties.

Une durée plus courte, d'un an minimum, est exceptionnellement possible pour un bailleur personne physique, à condition de mentionner un événement précis qui justifierait son besoin de récupérer le logement : retour d'un séjour à l'étranger, mutation professionnelle programmée, vente prévue. Cette clause doit être stipulée expressément et motivée dans le contrat. Sans ces précautions, la durée légale de trois ans s'applique automatiquement, même si le contrat indique le contraire.

Le préavis du locataire est de trois mois dans le cas général, ce qui peut sembler long. La loi prévoit toutefois une réduction à un mois dans plusieurs situations expressément listées. Premièrement, lorsque le logement est situé en zone tendue selon le décret 2013-392, qui couvre les principales agglomérations françaises et leurs périphéries. Deuxièmement, en cas de mutation professionnelle, premier emploi, perte d'emploi ou nouvel emploi après une perte. Troisièmement, pour raisons de santé attestées par certificat médical. Quatrièmement, lorsque le locataire bénéficie du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés. Cinquièmement, lorsque le logement est attribué dans un parc HLM. Le motif doit obligatoirement figurer dans la lettre de congé, accompagné des justificatifs. Pour une vue détaillée des modalités de fin de bail, consultez notre modèle de lettre de préavis.

Pour le bailleur, le préavis de congé est de six mois minimum avant l'échéance et doit reposer sur un motif légitime et sérieux : reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, vente du bien ou manquement grave du locataire à ses obligations. Le congé doit être notifié par LRAR ou par acte de commissaire de justice, avec mention claire du motif. Hors de ce cadre, le congé est nul et le bail se reconduit. Une protection renforcée s'applique aux locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un seuil fixé chaque année, ce qui impose au bailleur de proposer un relogement adapté.

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, contre deux mois en bail meublé. Sa restitution doit intervenir dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ou deux mois maximum si des retenues sont justifiées pour réparation de dégradations ou compensation d'un loyer impayé. Au-delà, des intérêts de retard de 10 % du loyer mensuel par mois de retard sont automatiquement dus. L' état des lieux contradictoire reste la pièce maîtresse de la fin de bail, idéalement accompagné d'une grille de vétusté qui clarifie la part imputable au locataire et celle qui relève de l'usure normale du logement.

Fiscalement, la location nue relève des revenus fonciers, à déclarer sur la déclaration 2044. Deux régimes coexistent. Le micro-foncier, applicable tant que les recettes brutes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, simplifie la déclaration avec un abattement forfaitaire de 30 % sans nécessité de tenir une comptabilité détaillée. Le régime réel, obligatoire au-delà de ce seuil ou sur option pour les recettes inférieures, permet de déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion. Le déficit foncier ainsi généré s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme, particulièrement utile en cas de travaux importants, mérite d'être étudié avec un expert-comptable. Pour creuser le sujet de la structure juridique adaptée à votre patrimoine, consultez notre page dédiée à la SCI ou notre comparatif SCI à l'IR vs SCI à l'IS.

Pour les bailleurs qui louent plusieurs biens, refaire le contrat à chaque entrée, ressaisir les coordonnées, joindre les diagnostics et organiser la signature finit par peser. Une plateforme comme RentLabs génère le bail directement depuis les données du bien et du locataire, intègre la signature électronique acceptée par les deux parties et déclenche ensuite la génération automatique des quittances à chaque encaissement. L'IRL est appliqué chaque année à la date anniversaire du bail, sans intervention manuelle.