Bail non meublé : le guide complet pour le propriétaire en 2026

Le bail nu, c'est le contrat par lequel j'ai commencé ma vie de bailleur et celui que je recommande encore le plus souvent. Il rassure le locataire qui veut s'installer durablement et il vous offre un cadre stable sur trois ans. Encore faut-il en connaître les règles pour ne pas se piéger soi-même. Je vous explique tout, sans jargon inutile.

Le bail non meublé, aussi appelé bail vide ou bail nu, demeure en 2026 le contrat de référence pour la location longue durée d'une résidence principale en France. Encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complété par la loi ALUR du 24 mars 2014 puis par la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce contrat protège fortement le locataire tout en offrant au propriétaire un cadre clair et une fiscalité spécifique : celle des revenus fonciers.

Ce guide s'adresse au propriétaire bailleur qui souhaite comprendre, étape par étape, ce qu'implique la signature d'un bail nu en 2026. Durée, contenu, dépôt de garantie, fiscalité, gestion énergétique, gestion des impayés : tous les sujets y passent. L'objectif n'est pas de vous transformer en juriste, mais de vous donner les bons réflexes pour éviter les erreurs coûteuses et tirer le meilleur parti de votre investissement locatif.

Le bail nu reste majoritaire dans le parc locatif privé français. Il convient particulièrement aux logements destinés à des locataires de longue durée, souvent des familles ou des couples qui souhaitent s'installer durablement. Si vous hésitez entre vide et meublé, nous vous recommandons aussi de consulter notre guide complet du bail meublé pour mesurer les différences de durée, de fiscalité et de souplesse. Et si vous démarrez tout juste dans l'investissement locatif, notre dossier bien louer en tant que bailleur particulier vous aidera à structurer votre démarche.

1. Qu'est-ce qu'un bail non meublé ?

1.1 Le cadre légal : loi du 6 juillet 1989

Le bail nu est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi, plusieurs fois modifiée, constitue le socle du droit français de la location à usage de résidence principale. Hors de ce périmètre et notamment pour un logement meublé qui n'est pas la résidence principale de son occupant, c'est le droit commun du Code civil qui reprend la main : j'en ai détaillé les règles dans mon article sur le bail meublé Code civil. Le titre Ier de la loi (articles 1 à 25) s'applique aux locations vides : c'est lui qui détermine la durée, le formalisme, les droits et obligations des parties, le régime du congé, l'encadrement éventuel des loyers et la procédure de restitution du dépôt de garantie. Cet encadrement mérite d'ailleurs qu'on s'y arrête en ce moment : l'expérimentation qui plafonne les loyers dans 70 communes s'éteint fin novembre 2026 si le Parlement ne la prolonge pas.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément modernisé ce cadre : encadrement expérimental des loyers dans certaines zones tendues, contrat type obligatoire, plafonnement des honoraires d'agence à la charge du locataire, création de la garantie universelle des loyers (depuis remplacée par d'autres dispositifs). La loi ELAN du 23 novembre 2018 a ensuite ajusté plusieurs paramètres : pérennisation et extension du dispositif d'encadrement des loyers, création du bail mobilité (réservé au meublé), aménagement du congé pour vente et reprise.

Plus récemment, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit le calendrier d'interdiction progressive de location des passoires thermiques, qui produit ses effets jusqu'en 2034. Le propriétaire qui signe un bail nu en 2026 doit donc raisonner sur la durée et anticiper les évolutions de décence énergétique.

Enfin, le contrat lui-même obéit à un modèle imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Vous ne pouvez pas inventer votre propre bail : vous devez utiliser le bail type ou, à tout le moins, en respecter toutes les clauses obligatoires. Ce modèle a été remanié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 : j'ai détaillé les changements dans mon article sur le nouveau contrat type de location. L'acte de cautionnement, lui, est un document distinct avec ses propres mentions obligatoires : j'en parle dans mon article sur les garanties de loyer et un modèle d'engagement de caution solidaire vous évite d'en oublier une.

1.2 Bail nu vs bail meublé : les différences fondamentales

Le bail nu et le bail meublé sont deux contrats distincts, soumis à des règles différentes au sein de la même loi de 1989. Voici une comparaison synthétique :

Critère	Bail nu	Bail meublé
Durée minimale	3 ans (6 ans personne morale)	1 an (9 mois étudiant)
Dépôt de garantie	1 mois maximum	2 mois maximum
Préavis locataire	3 mois (1 mois en zone tendue)	1 mois en toutes circonstances
Préavis bailleur	6 mois	3 mois
Régime fiscal	Revenus fonciers	BIC (LMNP ou LMP)
Liste de mobilier	Sans objet	Liste légale obligatoire (décret 2015-981)
Reconduction	Tacite par 3 ans	Tacite par 1 an

Le bail nu privilégie la stabilité : durée plus longue, préavis plus long pour le bailleur, locataire mieux protégé. Le bail meublé privilégie la souplesse : rotation plus rapide, fiscalité plus avantageuse via l'amortissement comptable. Pour creuser le sujet du statut fiscal, voir notre comparatif SCI ou LMNP : quel statut choisir.

1.3 Quand le bail nu est-il obligatoire ?

Le bail nu n'est jamais juridiquement obligatoire au sens strict : aucun texte ne vous interdit de meubler votre logement pour louer en meublé. Mais en pratique, dès lors que le logement n'est pas effectivement meublé au sens du décret n° 2015-981 (qui liste onze catégories d'éléments obligatoires : literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien), vous ne pouvez pas signer un bail meublé. Vous devez signer un bail nu.

Le bail nu s'impose donc dès qu'une condition de mobilier fait défaut. Un logement où il manque, par exemple, la table ou la literie ne peut pas être loué en meublé : ce serait un détournement de qualification, sanctionné par la requalification en bail nu, avec rétroactivité de toutes les règles correspondantes (durée 3 ans, plafond du dépôt à 1 mois, requalification fiscale en revenus fonciers).

Autre cas pratique : la location à usage de résidence principale d'un membre de la famille. La loi de 1989 s'applique dès qu'il y a paiement d'un loyer et que le logement constitue la résidence principale du locataire. Inutile donc de chercher à contourner le statut : autant signer un bail nu en bonne et due forme.

À l'inverse, plusieurs contrats que l'on croit voisins sortent complètement de ce cadre. Leur appliquer un bail nu serait une erreur. Un stationnement loué séparément relève du droit commun du Code civil, avec la liberté de durée et de préavis que cela suppose : voir notre guide de la location de parking et de garage. Un local de stockage loué à un particulier n'est pas davantage un logement, comme l'explique notre guide du garde-meuble. Et un local loué pour une activité commerciale bascule sur le statut des baux commerciaux, dont la logique de durée est tout autre : notre guide du bail commercial en pose les bases et notre article sur la résiliation d'un bail 3-6-9 montre à quel point les congés y obéissent à d'autres règles.

2. La durée du bail nu et son renouvellement

2.1 Le bail de 3 ans : la règle

L'article 10 de la loi de 1989 fixe la durée du bail nu à trois ans minimum. Ce délai court à compter de la date de prise d'effet du contrat, qui n'est pas nécessairement la date de signature : c'est la date à partir de laquelle le locataire peut disposer du logement. Le bail peut être conclu pour une durée plus longue (par exemple cinq ans) mais jamais inférieure à trois ans.

Cette durée plancher de trois ans est d'ordre public : toute clause qui prévoirait une durée inférieure serait réputée non écrite et le bail serait automatiquement requalifié en bail de trois ans. Cette règle vise à offrir au locataire la stabilité nécessaire pour s'installer durablement.

2.2 Le bail de 6 ans des personnes morales et l'exception de la SCI familiale

Lorsque le bailleur est une personne morale (société, association), la durée minimale passe à six ans. Sont concernées : les SARL, les SAS, les associations propriétaires d'un logement loué nu, les sociétés civiles ouvertes à des associés extérieurs à la famille. Cette règle, posée par le même article 10, vise à protéger davantage le locataire face à un bailleur structurellement plus solide.

C'est ici que je vois passer la plus grosse erreur de ce guide chez les bailleurs en société. L'article 10 ne dit pas « six ans pour toutes les personnes morales » : il dit trois ans pour les personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13. Et l'article 13 vise la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ainsi que l'indivision. Autrement dit, une SCI familiale signe un bail de trois ans comme un particulier, qu'elle soit à l'IR ou à l'IS : le régime fiscal n'a aucune incidence sur la durée, c'est la composition du capital qui décide. Faites entrer un associé hors famille dans la SCI et vous basculez sur six ans, sans que personne ne vous prévienne. Si vous gérez un bien à plusieurs, notre guide de la gestion d'une SCI familiale montre comment tenir cette distinction au clair dans les documents.

Le même article 13 permet aussi à la SCI familiale et à l'indivision d'utiliser le congé pour reprise au profit d'un associé ou d'un indivisaire, ainsi que le bail de durée réduite de l'article 11. Deux outils fermés aux autres sociétés. Pour comprendre les implications fiscales du choix de structure, notre article SCI ou LMNP : quel statut choisir détaille les arbitrages.

Trois ans ou six ans : ce qui décide

BAIL DE 3 ANS

3 ans

Propriétaire particulier
Indivision
SCI entre parents et alliés jusqu'au 4e degré
Article 10 renvoyant à l'article 13

BAIL DE 6 ANS

6 ans

SCI avec un associé hors famille
SARL, SAS, SA
Association, institutionnel
Reconduction tacite de 6 ans aussi

2.3 Le bail de durée réduite (raison familiale ou professionnelle)

Par exception, l'article 11 de la loi de 1989 autorise un bail d'une durée comprise entre un et trois ans lorsque le bailleur, personne physique (ou SCI familiale ou indivision, par le jeu de l'article 13), invoque un événement précis justifiant qu'il ait à reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemples : retour d'expatriation programmé, départ à la retraite à une date précise, mariage prévu, mutation professionnelle attendue.

Trois conditions à respecter :

• L'événement doit être précis et vérifiable (pas un vague projet)
• Le contrat doit mentionner expressément cet événement et la durée réduite
• Le bailleur doit confirmer au locataire, au moins deux mois avant le terme, que l'événement se réalise

Si l'événement ne se réalise pas ou si le bailleur omet la confirmation dans les délais, le bail est réputé conclu pour trois ans à compter de la date d'effet initiale.

2.4 La tacite reconduction

À l'expiration du bail, plusieurs scénarios :

• Si aucune des parties n'a délivré congé, le bail est tacitement reconduit pour une nouvelle période de trois ans (ou six ans pour une personne morale). Les conditions du bail initial continuent de s'appliquer.
• Si le bailleur souhaite modifier les conditions, il peut proposer un renouvellement avec des conditions nouvelles (par exemple un loyer réévalué dans le respect de l'encadrement éventuel) au moins six mois avant le terme.
• Si une partie veut mettre fin au bail, elle doit délivrer congé dans les formes et délais prévus.

La tacite reconduction est le scénario le plus fréquent : le locataire reste, le bailleur ne dit rien et le bail repart pour trois ans dans les mêmes conditions, sous réserve de la révision annuelle du loyer indexée sur l'IRL. Le dernier indice publié est celui du 3e trimestre 2026, qui ouvre droit à 1,57 % sur les baux référencés à ce trimestre.

2.5 Le congé du locataire (préavis 3 mois, 1 mois en zone tendue)

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier de motif. Le préavis est en principe de trois mois, ramené à un mois dans les cas limitativement énumérés au I de l'article 15 :

• Logement situé en zone tendue (zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande, listée par décret)
• Obtention d'un premier emploi
• Mutation professionnelle
• Perte d'emploi. La Cour de cassation admet la non-reconduction d'un CDD comme une perte d'emploi, ce qui surprend souvent les bailleurs
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
• État de santé du locataire, constaté par certificat médical, justifiant un changement de domicile
• Locataire bénéficiaire du RSA ou de l'AAH
• Attribution d'un logement social
• Locataire victime de violences conjugales bénéficiant d'une ordonnance de protection. Le cas vaut aussi lorsque le conjoint, le partenaire de PACS ou le concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation pour des violences exercées au sein du couple ou sur un enfant. Ajouté par la loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020

Une précision qui joue beaucoup dans les litiges de fin de bail : le locataire doit préciser le motif invoqué et le justifier dans la lettre de congé elle-même. S'il se contente d'annoncer un départ sous un mois sans dire pourquoi, le préavis applicable redevient de trois mois. En zone tendue aussi, la mention est attendue dans le courrier.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou par remise en main propre contre récépissé. Un simple courriel ne vaut pas congé, même si vous y répondez. Le délai de préavis court à compter de la réception de la notification par le bailleur et non de son envoi. Un modèle de lettre de préavis évite d'oublier une mention qui rendrait le congé contestable.

2.6 Le congé du bailleur (préavis 6 mois, motifs limités)

À la différence du locataire, le bailleur ne peut pas donner congé librement. Le congé du bailleur ne peut intervenir qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois et uniquement pour l'un des trois motifs prévus par l'article 15 de la loi de 1989 :

1. Le congé pour vente : le bailleur souhaite vendre le logement. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, qui dispose des deux premiers mois du préavis pour l'accepter. S'il accepte en indiquant qu'il recourt à un prêt, il bénéficie de quatre mois pour conclure au lieu de deux. Le prix et les conditions de la vente doivent figurer dans le congé, sous peine de nullité.
2. Le congé pour reprise : le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants ou ceux du conjoint ou partenaire). Le congé doit identifier précisément le bénéficiaire de la reprise et justifier le caractère réel et sérieux du projet. Une SCI familiale ou une indivision peut reprendre au profit de l'un de ses associés ou indivisaires, grâce au même article 13.
3. Le congé pour motif légitime et sérieux : généralement, un manquement grave du locataire (impayés répétés, troubles de jouissance, défaut d'assurance, sous-location non autorisée). Ce motif doit être démontré et étayé par des éléments concrets.

Le congé est nul s'il ne respecte pas ces formes ou s'il est délivré hors délai. Tout congé délivré sans motif ou pour un motif fantaisiste sera écarté par le juge et le bail reconduit. Pour les situations de manquement du locataire, voir notre dossier loyer impayé : la procédure étape par étape. Et si le dossier arrive à l'automne, la trêve hivernale décale l'expulsion au 1er avril sans empêcher la procédure d'avancer tout l'hiver.

Une protection spécifique s'applique aux locataires âgés et modestes, prévue au III de l'article 15. Le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sauf à lui proposer un logement de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques posées par la loi. Le mécanisme joue aussi lorsque le locataire héberge une personne de plus de 65 ans remplissant la condition de ressources et dont il a la charge.

Cette protection est elle-même écartée lorsque le bailleur a plus de 65 ans à la date de notification du congé ou lorsque ses propres ressources annuelles sont inférieures au même plafond. C'est le cas typique du retraité qui reprend son logement : le congé redevient possible. Je mets en garde sur un point de méthode : ces deux conditions s'apprécient à des dates différentes (échéance du bail pour le locataire, notification du congé pour le bailleur). C'est précisément là que se perdent les congés mal calés. La mécanique complète, motif par motif, est reprise dans notre guide du congé donné au locataire et un modèle de lettre de congé bailleur reprend les mentions exigées.

3. Le contenu obligatoire du bail nu

Le contenu du bail nu est strictement encadré par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui impose un contrat type. Vous ne pouvez pas signer un bail rédigé librement : vous devez utiliser ce modèle ou un document qui en reprend l'intégralité des mentions obligatoires. À défaut, le locataire pourrait demander en justice la mise en conformité du contrat.

Plutôt que de recopier le décret à la main, partez du modèle de bail nu gratuit que nous tenons à jour : il reprend l'annexe 1 du contrat type, avec les champs à compléter et les annexes à joindre. Vérifiez simplement, au moment de signer, que vous êtes sur la version applicable à votre date de signature, puisque le modèle change au 1er octobre 2026.

3.1 Identité des parties

Le bail doit identifier précisément les parties :

• Bailleur : nom, prénom (ou dénomination sociale), domicile (ou siège social), éventuellement nom et domicile du mandataire (agence, administrateur de biens)
• Locataire(s) : nom, prénom, date et lieu de naissance

En cas de colocation ou de bail signé par un couple, tous les locataires doivent figurer au contrat. La présence d'une clause de solidarité est très fortement recommandée : elle permet de réclamer le paiement de l'intégralité du loyer à n'importe lequel des cosignataires. Voir notre dossier dédié à la colocation.

3.2 Description précise du logement et des équipements

Le bail doit décrire :

• L'adresse complète du logement
• La nature du logement (appartement, maison) et son type (T1, T2, T3, etc.)
• La surface habitable calculée selon la loi Boutin (article R. 156-1 du code de la construction)
• Le nombre de pièces principales
• Les équipements mis à disposition (cuisine, salle de bains, chauffage, eau chaude)
• Les éléments d'équipement d'accès aux technologies de l'information (raccordement fibre, ADSL, antenne collective)
• Les locaux et équipements accessoires : cave, parking, jardin
• Les parties communes dont le locataire a l'usage

L'erreur sur la surface habitable est sanctionnée par une réduction proportionnelle du loyer si la différence excède un vingtième (5 %), à la demande du locataire dans le délai de prescription. Mieux vaut donc faire mesurer précisément avant de signer.

3.3 Loyer, charges, dépôt de garantie

Le bail doit préciser :

• Le montant du loyer, sa périodicité (mensuelle en pratique) et son terme (à échoir ou échu)
• Les modalités de paiement
• La date de révision du loyer et l'indice de référence (IRL, trimestre de référence)
• Le montant et la nature des charges : en location vide à locataire unique, ce sont obligatoirement des provisions avec régularisation annuelle, le forfait restant réservé au meublé puis à la colocation
• Le montant du dépôt de garantie
• Pour les zones d'encadrement des loyers : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le cas échéant le complément de loyer avec sa justification
• Le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de 18 mois avant la conclusion du nouveau bail

Cette dernière mention n'est pas anecdotique : elle limite la possibilité de fixer librement le loyer d'un nouveau locataire dans certaines zones tendues. Sauf travaux significatifs ou loyer manifestement sous-évalué, le loyer doit être au plus celui acquitté par le précédent locataire, réévalué selon l'IRL.

3.4 Annexes obligatoires (DDT, notice d'information, état des lieux, règlement de copropriété)

Le bail est accompagné d'un certain nombre d'annexes obligatoires :

• Le dossier de diagnostic technique (DDT), détaillé juste en dessous
• La notice d'information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs, dont le contenu est fixé par l'arrêté du 29 mai 2015, modifié par l'arrêté du 16 février 2023
• L'état des lieux d'entrée, contradictoire et signé
• Une copie ou un extrait du règlement de copropriété pour les biens en copropriété, limité aux parties relatives à la jouissance du lot loué
• L'attestation d'assurance habitation du locataire, fournie à la remise des clés
• Le cas échéant, l'autorisation préalable de mise en location dans les zones où elle est requise
• Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage dans les zones d'encadrement des loyers

Le DDT d'une location nue comprend, selon l'article 3-3 de la loi de 1989 :

• Le DPE, sauf logement occupé moins de quatre mois par an ou monument historique
• Le CREP (constat de risque d'exposition au plomb) pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949
• L'état des risques (naturels, miniers, technologiques, radon, recul du trait de côte) dans les zones concernées
• L'état de l'installation intérieure d'électricité lorsqu'elle a plus de quinze ans
• L'état de l'installation intérieure de gaz lorsqu'elle a plus de quinze ans
• L'état des nuisances sonores aériennes pour les logements situés en zone d'exposition au bruit d'un aéroport

Deux idées fausses circulent sur ce point. Je les ai moi-même crues longtemps. La première : le diagnostic amiante ne s'annexe pas au bail. Il fait partie du dossier, mais le bailleur le tient simplement à la disposition du locataire qui en fait la demande. La seconde : l'audit énergétique des logements F et G n'est pas une annexe du bail de location. C'est une obligation de vente, pas de mise en location.

Sur la durée de validité, j'ai fini par imprimer ce tableau pour ne plus le chercher à chaque relocation. Le point de référence est toujours la date de signature du bail, pas la date du diagnostic.

Diagnostic	Validité en location	Piège courant
DPE	10 ans	Les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne valent plus rien depuis le 1er janvier 2025
CREP (plomb)	Illimitée si absence de plomb ou concentration sous le seuil, sinon 6 ans	Un CREP positif oublié depuis sept ans invalide le dossier
État des risques	6 mois	C'est le plus court de tous, il faut le régénérer à chaque bail
Électricité	6 ans	Compté depuis la réalisation, pas depuis l'entrée du locataire précédent
Gaz	6 ans	Remplacer la chaudière ne remet pas le compteur des six ans à zéro
Amiante	Illimitée	À conserver et à produire sur demande, même s'il n'est pas annexé

L'absence de l'une de ces annexes ne rend pas le bail nul, mais peut engager la responsabilité du bailleur et, pour le DPE, ouvrir un droit à demander des travaux d'amélioration ou une réduction de loyer en cas de classe énergétique trop basse. La liste officielle, régulièrement mise à jour, est celle de service-public.gouv.fr sur les diagnostics de location.

Dans RentLabs, les diagnostics ont leur propre rubrique sur la fiche du logement, à côté du bail et de l'état des lieux : au moment de relouer, vous ouvrez un seul écran au lieu de fouiller six dossiers. C'est anecdotique sur un bien, beaucoup moins sur un petit parc aux dates décalées.

3.5 Les clauses interdites (clauses abusives)

L'article 4 de la loi de 1989 dresse une liste de clauses réputées non écrites, c'est-à-dire qui ne produisent aucun effet même si elles figurent au contrat. Parmi les plus courantes :

• Faire supporter au locataire des frais de relance ou de mise en demeure
• Lui imposer une assurance auprès d'un assureur choisi par le bailleur
• Lui interdire d'héberger des proches
• Lui interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, religieuse ou associative
• Prévoir des pénalités en cas de retard de paiement (au-delà de l'intérêt légal)
• Imposer une visite du logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvré pour la relocation ou la vente
• Faire supporter au locataire des honoraires de rédaction du bail, sauf dans les conditions prévues par la loi ALUR (plafond et partage)
• Lui imposer un prélèvement automatique comme seul mode de paiement

Inscrire une de ces clauses ne rend pas le bail invalide dans son ensemble, mais la clause est simplement écartée. En revanche, le caractère délibéré peut être retenu contre le bailleur en cas de contentieux.

4. Le dépôt de garantie en location vide

4.1 Le plafond légal : 1 mois de loyer hors charges

L'article 22 de la loi de 1989 limite le dépôt de garantie en location vide à un mois de loyer hors charges. Cette règle est stricte : aucune dérogation n'est possible, même avec l'accord du locataire. Toute somme supplémentaire serait à restituer immédiatement, sous peine d'intérêts au taux légal.

À noter : le dépôt n'est pas exigible lorsque le loyer est payé d'avance pour une période supérieure à deux mois. Cas marginal en location vide où le loyer est mensuel.

4.2 Le délai de restitution : 1 mois ou 2 mois

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai qui dépend de l'état des lieux de sortie :

• Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (pas de dégradations imputables au locataire)
• Deux mois s'il existe des dégradations à imputer au locataire, retenues sur le dépôt

Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire, soit au bailleur, soit à son mandataire. Pour les locations en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt pendant un délai supplémentaire, en attendant l'arrêté annuel des comptes de copropriété, afin de couvrir une éventuelle régularisation de charges.

Le compte à rebours part de la remise des clés

SORTIE CONFORME À L'ENTRÉE

1 mois

Aucune dégradation imputable au locataire. Le solde part en totalité, sous réserve des 20 % de copropriété.

RETENUES À OPÉRER

2 mois

Chaque retenue doit être chiffrée et justifiée par une facture ou un devis joint au décompte.

Retard de restitution+ 10 % du loyer mensuel par mois entamé

Les règles de calcul des retenues, pièce par pièce, sont développées dans notre guide du dépôt de garantie.

4.3 Les retenues autorisées et les justificatifs à fournir

Le bailleur ne peut retenir une somme sur le dépôt qu'à condition de justifier précisément chaque retenue. Sont admises :

• Le coût des réparations locatives non effectuées, à la charge du locataire selon le décret n° 87-712 (dont l'entretien annuel de la chaudière)
• Le coût des dégradations constatées à l'état des lieux de sortie et imputables au locataire
• Les loyers ou charges impayés restant dus
• La régularisation des charges lorsque le décompte annuel n'est pas encore disponible

Les justificatifs prennent la forme de factures, devis, photos, état des lieux comparé. Une retenue forfaitaire ou non documentée est juridiquement fragile et systématiquement remise en cause par le juge.

4.4 Sanctions en cas de retard de restitution (majoration de 10 % par mois)

À défaut de restitution dans le délai légal, le dépôt restant dû est majoré de plein droit d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée. Une période entamée compte pour une période entière : un jour de retard sur le deuxième mois coûte le même montant qu'un mois complet. Cette pénalité est due automatiquement, sans mise en demeure préalable et se cumule avec l'obligation de restitution.

Une seule porte de sortie pour le bailleur : la majoration n'est pas due lorsque le défaut de restitution vient de l'absence de communication, par le locataire, de sa nouvelle adresse. Si votre locataire part sans laisser d'adresse, conservez la preuve de vos demandes écrites. Le Conseil constitutionnel a jugé cette majoration conforme à la Constitution en 2019 : inutile d'espérer la contester sur le principe.

Cette sanction lourde justifie de procéder rapidement à l'état des lieux de sortie, au chiffrage des éventuelles retenues et à la restitution du solde. C'est typiquement le genre d'échéance que RentLabs décompte pour vous dès que vous enregistrez la remise des clés, avec le décompte de retenues justifié à envoyer au locataire.

5. La fiscalité du bailleur nu : les revenus fonciers

La fiscalité du bail nu est celle des revenus fonciers, déclarés dans la catégorie correspondante de l'impôt sur le revenu. Cette logique est radicalement différente de celle du meublé, qui relève des BIC. Deux régimes coexistent : le micro-foncier et le régime réel.

5.1 Le régime micro-foncier (abattement 30 %)

Le micro-foncier s'applique de plein droit si :

• Les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal n'excèdent pas 15 000 euros
• Aucun des biens ne relève d'un régime particulier (Pinel, Malraux, monuments historiques, Borloo neuf, etc.)

Sous ce régime, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes : vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers. Aucune charge réelle n'est déductible. L'abattement est censé couvrir toutes les charges courantes (assurance, copropriété, taxe foncière, gestion).

Le micro-foncier est avantageux pour les petits patrimoines sans gros travaux : un studio loué vide sans charges importantes, par exemple. Dès que les charges réelles dépassent 30 % des recettes, le régime réel devient plus avantageux.

5.2 Le régime réel et la déductibilité des charges

Le régime réel s'applique automatiquement au-dessus de 15 000 euros de revenus fonciers ou sur option pour une durée de trois ans en dessous de ce seuil. Sous ce régime, vous déclarez :

• Les recettes brutes (loyers encaissés, hors charges récupérables effectivement remboursées)
• Les charges réellement supportées, dans la limite de celles qui sont déductibles

Les charges déductibles sont notamment :

• Les intérêts d'emprunt et frais financiers liés à l'acquisition ou aux travaux
• Les primes d'assurance, au premier rang desquelles l'assurance propriétaire non occupant et la garantie loyers impayés
• Les taxes foncières (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturable). Si la ligne vous pèse d'un coup chaque automne, la mensualisation de la taxe foncière ne change rien au montant déductible mais lisse la trésorerie
• Les charges de copropriété non récupérables
• Les frais de gestion (honoraires d'agence, syndic, comptable spécialisé)
• Les dépenses de réparation, entretien et amélioration
• Les provisions pour charges dans les conditions de l'article 31 du CGI

Attention : les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles. Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration le sont. La frontière n'est pas toujours simple à tracer (transformer un grenier en pièce à vivre relève par exemple de l'agrandissement, donc non déductible en charges).

5.3 Le mécanisme du déficit foncier (10 700 euros / an)

Lorsque les charges déductibles excèdent les recettes, vous générez un déficit foncier. Ce mécanisme, prévu par l'article 156 du CGI, permet :

• D'imputer le déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (le déficit provenant des intérêts d'emprunt n'est en revanche pas imputable sur le revenu global, seulement sur les revenus fonciers des dix années suivantes)
• D'imputer la fraction du déficit excédant 10 700 euros sur les revenus fonciers des dix années suivantes

Un dispositif temporaire double le plafond à 21 400 euros pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant de passer un logement de classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payées entre 2023 et 2025, sous conditions (devis accepté avant le 31 décembre 2025, paiements réalisés avant le 31 décembre 2025). Ce plafond doublé constitue un véritable levier pour les propriétaires confrontés à la mise aux normes énergétiques de leurs biens.

Le déficit foncier est l'un des avantages structurels du bail nu : il permet de réduire concrètement l'impôt sur le revenu en finançant des travaux. C'est l'un des rares mécanismes de défiscalisation accessibles sans contraintes de zonage ni d'engagement de durée.

5.4 Les travaux : déductibles ou amortissables ?

Le bail nu, contrairement au meublé, ne permet pas d'amortir le bien. Les travaux sont donc soit déductibles immédiatement, soit ne le sont pas du tout. La distinction est la suivante :

• Travaux d'entretien et de réparation : déductibles (peinture, plomberie, remplacement de chaudière à équipement équivalent, ravalement)
• Travaux d'amélioration : déductibles s'ils n'affectent pas la structure (installation d'une cuisine équipée, ascenseur, sanitaires modernes, isolation thermique)
• Travaux de construction, reconstruction, agrandissement : non déductibles (ils s'ajoutent au prix de revient et pèsent sur la plus-value en cas de revente)

La distinction est parfois subtile et fait l'objet d'une jurisprudence fournie. En cas de doute sur des travaux importants, mieux vaut interroger un expert-comptable ou un conseil fiscal avant de lancer le chantier.

5.5 La CSG-CRDS et les prélèvements sociaux (17,2 %)

Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Ce prélèvement s'ajoute à l'impôt sur le revenu, calculé selon votre taux marginal d'imposition (TMI).

Le calcul global est donc le suivant : revenu foncier net imposable × (TMI + 17,2 %). Pour un foyer dans la tranche à 30 %, la fiscalité globale atteint 47,2 % des revenus fonciers nets : il est essentiel de bien optimiser le régime réel, le déficit foncier et la planification des travaux pour ne pas voir ses recettes lourdement amputées. Avant même d'arbitrer, chiffrez le point de départ avec notre calculateur de rendement locatif et notre méthode de calcul de rentabilité du brut au net, qui intègre précisément cette ponction fiscale.

Comparée à la fiscalité du LMNP réel où l'amortissement peut neutraliser l'impôt pendant 10 à 15 ans, la fiscalité foncière apparaît plus lourde. C'est l'un des arbitrages structurants entre nu et meublé, que nous détaillons dans notre comparatif SCI ou LMNP.

6. Loyer, charges et révision

6.1 La fixation du loyer

En zone non tendue et hors dispositif d'encadrement, le loyer initial est librement fixé entre les parties à la conclusion du bail. Le bailleur peut donc proposer le montant qu'il souhaite, le marché jouant son rôle régulateur.

Quelques limites toutefois, qui ne valent qu'en zone tendue et reposent sur un décret renouvelé chaque année. Celui en vigueur est le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, applicable aux contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 :

• Lors de la relocation d'un logement dont le précédent locataire est parti il y a moins de 18 mois, le loyer ne peut être supérieur à celui du précédent locataire, réévalué selon l'IRL
• Exception travaux : si des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les normes de décence ont été réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel est admise dans la limite de 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Ce n'est donc pas une liberté retrouvée, c'est un plafond de plus
• Exception loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne peut excéder la plus élevée de deux limites, soit 50 % de l'écart entre le loyer constaté dans le voisinage et le dernier loyer appliqué, soit 15 % du coût de travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer
• Depuis le 1er juillet 2024, aucune de ces hausses n'est possible sur un logement classé F ou G au DPE

Hors zone tendue et hors encadrement, aucune de ces règles ne s'applique : vous fixez le loyer de relocation librement.

6.2 L'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, etc.)

Issu de la loi ALUR puis pérennisé et étendu par la loi ELAN, l'encadrement des loyers s'applique à titre expérimental dans plusieurs communes ou intercommunalités qui en ont fait la demande. Sont notamment concernés : Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux. Le dispositif est susceptible d'être étendu à d'autres territoires.

Dans ces zones, le préfet fixe par arrêté annuel :

• Un loyer de référence (médiane des loyers observés)
• Un loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %)
• Un loyer de référence minoré (loyer de référence – 30 %)

Le loyer du nouveau bail ne peut excéder le loyer de référence majoré, sauf à appliquer un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, équipements rares). Ce complément doit être motivé dans le bail.

Le non-respect de l'encadrement expose le bailleur à des sanctions administratives (amende jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique, 15 000 euros pour une personne morale) et à la mise en conformité du loyer, à la demande du locataire dans un délai de trois mois après la signature du bail.

6.3 La révision annuelle par l'IRL

Le loyer ne peut être révisé que si une clause du bail le prévoit. C'est la première condition de validité et elle est bien plus discriminante qu'on ne le croit : sans clause de révision, le loyer reste figé pour toute la durée du bail. Aucun rattrapage n'est possible en cours de route. Le contrat type du décret 2015-587 la contient, mais un bail recopié d'un vieux modèle ou raboté à la main peut très bien l'avoir perdue. Ouvrez votre bail et vérifiez que la clause est là avant de calculer quoi que ce soit.

La clause doit aussi désigner un trimestre de référence de l'IRL et une date de révision. À défaut de date, la révision intervient à la date anniversaire du contrat. La révision est encadrée par l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE, selon la formule de l'article 17-1 :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre l'année précédente)

Troisième condition, celle qui coûte le plus cher : la révision n'est jamais automatique. Le bailleur doit la demander au locataire. Il dispose pour cela d'un an à compter de la date de révision prévue au bail. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée. Et même dans le délai, la révision n'est pas rétroactive : elle prend effet à la date de la demande, pas à la date anniversaire. Un courrier envoyé avec cinq mois de retard, ce sont cinq mois de revalorisation définitivement perdus. La méthode de calcul pas à pas est dans notre guide express de la révision par l'IRL.

Important : un dispositif de plafonnement de l'IRL à 3,5 % a été appliqué entre octobre 2022 et juin 2024 pour amortir l'inflation. Hors logements F et G, dont les loyers sont gelés depuis le 24 août 2022, la révision suit désormais l'IRL standard.

6.4 Le décret n° 87-713 sur les charges récupérables

Les charges récupérables sont les dépenses que le bailleur peut refacturer au locataire. Elles sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Aucune dépense hors liste ne peut être réclamée au locataire, sous peine de devoir la rembourser.

Les principales catégories de charges récupérables :

• Charges liées à l'usage du logement : eau froide, eau chaude collective, chauffage collectif, électricité des parties communes
• Charges liées à l'entretien courant et aux menues réparations : ascenseur (sous conditions), entretien des espaces verts, ménage des parties communes, nettoyage des vide-ordures
• Charges liées aux services rendus : gardiennage à hauteur de 75 % en principe (40 % si le gardien n'assure que l'une des deux tâches : ménage ou sortie des poubelles)
• Taxes locatives : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, redevance d'assainissement

À l'inverse, restent à la charge du bailleur : les gros travaux, les honoraires de syndic, les ravalements (sauf nettoyage léger), les remplacements d'équipements en fin de vie, les dépenses liées au renouvellement de l'immeuble.

6.5 La régularisation annuelle des charges

Deux modes de récupération des charges coexistent en location vide :

• Le forfait de charges : montant fixe ajouté au loyer, sans régularisation. Réservé à des situations spécifiques (en pratique : impossibilité technique d'individualiser, location à un membre de la famille, certains anciens baux). Peu utilisé en bail nu, contrairement au meublé.
• Les provisions sur charges avec régularisation annuelle : c'est le régime dominant. Le bailleur perçoit chaque mois une provision, puis arrête les comptes une fois par an. Si les charges réelles dépassent les provisions, il réclame la différence ; si elles sont inférieures, il rembourse le trop-perçu.

La régularisation doit être accompagnée d'un décompte qui distingue les différentes catégories de dépenses et les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois suivant l'envoi du décompte. Le bailleur peut réclamer les charges sur les trois années précédant la demande (prescription triennale). Notre guide des charges récupérables et de leur régularisation détaille le décompte poste par poste, avec les pièges de la copropriété.

La quittance de loyer ne se confond pas avec ce décompte : elle atteste du paiement du mois, elle ne solde pas les charges de l'année. Les deux documents sont dus et un locataire qui demande une quittance ne peut pas se la voir refuser.

7. L'état des lieux d'entrée et de sortie

7.1 Pourquoi un état des lieux contradictoire est crucial

L'état des lieux est le document qui décrit l'état du logement à l'entrée du locataire et qui sera comparé à son état à la sortie. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état et toutes les éventuelles dégradations seront imputables au locataire à la sortie. Inversement, sans état des lieux de sortie, aucune retenue ne peut être justifiée sur le dépôt de garantie.

L'état des lieux doit être :

• Contradictoire : établi en présence des deux parties ou de leurs représentants
• Précis : pièce par pièce, équipement par équipement, avec mention de l'état (bon, moyen, mauvais), des éventuelles dégradations, des relevés de compteurs
• Signé par les deux parties
• Daté

Un état des lieux bâclé est une source quasi systématique de litiges en fin de bail. Mieux vaut prendre une heure de plus à l'entrée pour éviter une procédure de plusieurs mois à la sortie. Partez d'un modèle d'état des lieux gratuit pièce par pièce plutôt que d'une feuille blanche. Relisez ensuite notre guide de l'état des lieux obligatoire avant votre premier rendez-vous.

7.2 Que faire en cas de désaccord ?

Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur les constats à l'entrée ou à la sortie, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice (anciennement huissier). Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire et plafonnés. Le commissaire de justice convoque les parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance.

Une autre possibilité : à l'entrée, le locataire dispose d'un délai de dix jours après l'établissement de l'état des lieux pour signaler par écrit au bailleur tout élément qui aurait été oublié ou mal apprécié. Pendant le premier mois de la période de chauffe, ce délai est étendu pour la mention des éléments concernant le chauffage.

7.3 L'état des lieux de sortie et le rapprochement

À la sortie, l'état des lieux de sortie est comparé à l'état des lieux d'entrée. Toute dégradation imputable au locataire (au-delà de l'usage normal et de la vétusté) peut être chiffrée et retenue sur le dépôt de garantie.

Trois catégories de dommages :

• L'usure normale : à la charge du bailleur (peinture défraîchie après 6 ans, sols d'usage)
• La vétusté : à la charge du bailleur (éléments arrivés en fin de vie)
• Les dégradations : à la charge du locataire (trous, taches, casses, négligences)

La pratique conseille d'accompagner l'état des lieux de photos datées des éléments litigieux, qui constitueront une preuve solide en cas de contentieux.

7.4 Le décret n° 87-712 sur les réparations locatives à la charge du locataire

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives à la charge du locataire. Sont notamment concernés :

• L'entretien courant du logement : maintien en bon état des sols, murs, plafonds (sous réserve d'usure normale)
• L'entretien des équipements : robinetterie, chasses d'eau, joints, fenêtres, volets
• L'entretien des installations : ramonage, entretien annuel de la chaudière individuelle, vidange des fosses septiques
• Les menues réparations : remplacement des fusibles, ampoules, clés, serrures simples, joints, vitres cassées
• L'entretien du jardin privatif : tonte, taille, désherbage

À l'inverse, les gros travaux (toiture, façade, structure, mise aux normes des équipements collectifs, remplacement des équipements en fin de vie) restent à la charge exclusive du bailleur, en application de l'article 6 de la loi de 1989.

7.5 La grille de vétusté et l'abattement

La grille de vétusté est un outil contractuel qui fixe par avance les abattements à appliquer en cas de dégradation, en fonction de la durée de vie des éléments concernés. Par exemple, une moquette neuve a une durée de vie estimée à dix ans : si le locataire la détériore après cinq ans, l'abattement de 50 % réduit d'autant le montant réclamé.

Cet outil n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Il pacifie la fin du bail et évite des contestations sur le montant des retenues. Plusieurs grilles types ont été élaborées par les organisations professionnelles. À défaut de grille contractuelle, le juge appréciera au cas par cas.

8. La performance énergétique et le DPE

8.1 Le critère de décence énergétique

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique est intégrée au critère de décence du logement prévu par la loi de 1989. Un logement trop énergivore est considéré comme indécent et ne peut tout simplement plus être loué.

Attention à ne pas confondre deux seuils successifs, car la confusion traîne partout. Depuis le 1er janvier 2023, un logement de métropole consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale est indécent : c'est le seuil posé par le décret n° 2021-19. Depuis le 1er janvier 2025, le critère n'est plus un nombre de kilowattheures mais une classe de DPE : un logement classé G est indécent, quelle que soit sa consommation exacte. Le passage de l'un à l'autre est organisé par le décret n° 2023-796. Autrement dit, le chiffre de 450 kWh appartient désormais à l'histoire : ce qui compte en 2026, c'est la lettre inscrite sur votre DPE.

8.2 L'interdiction de louer les passoires thermiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034)

Le calendrier d'interdiction est progressif :

• 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G
• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux classes F
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux classes E

Voici le point que presque personne ne formule correctement alors qu'il est le plus structurant pour un bail de trois ans : l'interdiction s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque date. Un bail signé en 2024 sur un logement G n'est pas touché tant qu'il court, mais le jour où il se reconduit tacitement, le logement doit être décent. La reconduction tacite, si confortable d'habitude, devient ici une échéance couperet qu'il faut inscrire au calendrier.

Pour les baux en cours, la sanction n'est pas la résiliation : le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux de mise en conformité, voire une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Le détail du calendrier et des recours est dans notre guide du DPE et des passoires thermiques.

À court terme, vous devez donc vérifier la classe énergétique de vos biens. Un audit énergétique est obligatoire pour la vente d'un logement F ou G en monopropriété et il devient un préalable utile à toute décision de travaux. Le dispositif du déficit foncier renforcé (plafond doublé à 21 400 euros) a précisément vocation à financer ces travaux d'amélioration.

8.3 Le gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au DPE est gelé : ni révision annuelle par l'IRL, ni augmentation à la relocation. Le bailleur ne peut donc pas répercuter l'inflation sur le locataire tant que le logement n'est pas amélioré pour atteindre une classe E au moins.

Cette mesure renforce l'incitation aux travaux. Combinée à l'interdiction progressive de location et au déficit foncier majoré, elle place les passoires thermiques en situation d'urgence économique pour le bailleur. Le ministère de la Transition écologique tient une page de référence sur la location et le gel des loyers des passoires énergétiques qui recense les textes applicables.

9. La procédure d'impayés : agir vite

Face à un impayé, le bailleur doit agir rapidement pour éviter que la dette ne s'accumule. La procédure en location vide suit plusieurs étapes :

1. Relance amiable dès le premier impayé : courrier simple, appel, e-mail. Beaucoup d'impayés se résolvent à ce stade.
2. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard un mois après l'impayé. Cette mise en demeure interrompt la prescription et conditionne la suite.
3. Activation de la garantie loyers impayés (GLI) si vous y avez souscrit ou de la caution Visale ou du garant solidaire. Chaque dispositif a ses délais et conditions.
4. Commandement de payer par commissaire de justice, qui fait courir le délai au terme duquel la clause résolutoire produit effet. Ce délai est de deux mois sur un bail signé sous l'ancien contrat type, ramené à six semaines sur un bail conclu ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026. Les deux régimes vont cohabiter des années dans un même parc : viser le mauvais délai fragilise le commandement.
5. Assignation en référé à l'expiration du délai, devant le juge des contentieux de la protection, pour obtenir la constatation de la résiliation du bail et l'expulsion.
6. Commandement de quitter les lieux, puis expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire.

Tout le processus prend en pratique entre six et dix-huit mois selon les juridictions et les recours du locataire. La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions, ce qui peut décaler significativement le calendrier sans empêcher la procédure d'avancer pendant l'hiver.

La meilleure procédure d'impayé reste celle qu'on n'ouvre jamais. Tout se joue en amont, à la constitution du dossier : notre guide pour sélectionner son locataire pose la méthode et nos stratégies pour éviter les impayés listent ce qui marche vraiment, de la GLI au suivi des encaissements. Pour la procédure détaillée une fois l'impayé constaté, consultez notre guide complet sur les loyers impayés.

10. Les avantages et inconvénients du bail nu pour le propriétaire

10.1 Avantages : stabilité, simplicité, fiscalité du déficit foncier

Le bail nu offre plusieurs atouts structurels :

• Stabilité du locataire : durée de trois ans, faible rotation, locataires souvent installés
• Simplicité de gestion : pas de mobilier à entretenir ni à renouveler, moins d'états des lieux, peu d'interactions
• Profil de locataire souvent plus stable financièrement (familles, couples établis)
• Déficit foncier : levier puissant de réduction d'impôt en cas de travaux
• Ce levier est propre à la location nue : notre guide du déficit foncier en détaille le plafond, le report et l'engagement de trois ans
• Risques limités : pas de risque de requalification fiscale, pas de TVA à gérer, pas de comptabilité commerciale

Le bail nu est l'option naturelle pour un bien acquis pour le long terme, en propre ou via une SCI familiale. Sa simplicité le rend aussi accessible en gestion directe : notre guide de la gestion locative sans agence et notre tour d'horizon des alternatives à l'agence immobilière montrent ce qu'il faut tenir soi-même et ce qui se délègue.

10.2 Inconvénients : moins de souplesse, moins d'avantages fiscaux que LMNP

Les inconvénients du bail nu sont essentiellement comparatifs :

• Fiscalité plus lourde qu'en LMNP au régime réel où l'amortissement annule souvent l'impôt
• Préavis bailleur de 6 mois et motifs de congé limités : difficile de reprendre rapidement le bien
• Encadrement plus strict des loyers dans les zones tendues
• Charges récupérables limitées par le décret n° 87-713, alors que le bail meublé tolère le forfait
• Loyer souvent plus bas que celui d'un bien comparable meublé (de 10 à 30 %)

Le choix entre nu et meublé reste donc un arbitrage entre stabilité fiscale et patrimoniale d'un côté, optimisation fiscale et rentabilité de l'autre.

11. Erreurs à éviter

Quelques pièges récurrents constatés sur le terrain :

• Sous-évaluer la surface habitable ou ne pas la mesurer : risque de réduction de loyer en cas de différence supérieure à 5 %
• Omettre une annexe du DDT : un DPE manquant peut donner lieu à une demande de mise en conformité, voire à des dommages-intérêts
• Recourir à un bail rédigé librement sans respecter le contrat type du décret 2015-587 : nullité de certaines clauses, contentieux
• Sur-évaluer le dépôt de garantie au-delà d'un mois : restitution immédiate du surplus exigible
• Refacturer des charges non prévues par le décret 87-713 : remboursement intégral en cas de contentieux
• Oublier de demander la révision du loyer dans le délai d'un an : perte définitive de la revalorisation
• Tarder à délivrer le congé pour vente ou reprise : la moindre erreur de délai annule le congé et reconduit le bail
• Restituer le dépôt sans état des lieux de sortie : impossibilité ultérieure de réclamer des sommes pour dégradations
• Négliger le DPE : un logement F ou G voit son loyer gelé et son avenir locatif compromis
• Sous-estimer la procédure d'impayés : laisser filer trois mois sans mise en demeure réduit considérablement les chances de récupération

Une checklist rigoureuse avant chaque entrée en location et une trace écrite systématique évitent la grande majorité de ces erreurs. Une bonne gestion repose autant sur la prévention que sur la réaction.

Regardez la liste de près : sur dix pièges, sept sont des échéances manquées, pas des erreurs de droit. La révision dans l'année, le congé six mois avant le terme, le dépôt sous un ou deux mois, le diagnostic qui périme, la régularisation annuelle. C'est exactement ce qu'un outil de gestion sait tenir à votre place. C'est le critère sur lequel nous avons bâti notre grille comparative des logiciels de gestion locative. Si vous comparez encore les offres, notre comparatif détaillé et notre guide des outils gratuits et payants vous éviteront de repartir sur un tableur.

12. Questions fréquentes

Quelle est la durée minimale d'un bail non meublé ?

Trois ans lorsque le bailleur est un particulier, une indivision ou une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré. Six ans pour les autres personnes morales : SARL, SAS, association, société civile ouverte à un associé extérieur à la famille. Un bail conclu pour une durée plus courte est automatiquement requalifié en bail de trois ans. La seule exception est le bail de durée réduite de l'article 11, entre un et trois ans, réservé au bailleur qui justifie dans le contrat d'un événement familial ou professionnel précis.

Un locataire peut-il partir avant la fin des trois ans ?

Oui, à tout moment et sans motif. C'est l'asymétrie fondamentale du bail nu : le locataire part quand il veut, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance. Le préavis du locataire est de trois mois, ramené à un mois en zone tendue et dans les cas listés au I de l'article 15 (premier emploi, mutation, perte d'emploi, état de santé, RSA, AAH, logement social, violences conjugales). Le motif doit être indiqué et justifié dans la lettre de congé, faute de quoi le préavis reste de trois mois.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie en location vide ?

Un mois de loyer hors charges, sans aucune dérogation possible, même avec l'accord écrit du locataire. C'est deux fois moins qu'en meublé. Toute somme perçue au-delà est restituable immédiatement. Le dépôt n'est d'ailleurs pas exigible si le loyer est payé d'avance pour une période supérieure à deux mois, cas rare en location nue.

Dans quel délai dois-je restituer le dépôt de garantie ?

Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il existe des dégradations à imputer au locataire. Le délai part de la remise des clés. Passé ce terme, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée. Cette majoration tombe seulement si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. En copropriété, vous pouvez conserver 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.

Puis-je augmenter le loyer en cours de bail ?

Uniquement si le bail contient une clause de révision. Et seulement dans la limite de l'IRL. Sans clause, le loyer est bloqué pour toute la durée du contrat. Avec clause, vous devez demander la révision au locataire dans l'année qui suit la date prévue, sans quoi vous êtes réputé y avoir renoncé pour cette année-là. Et la révision n'est pas rétroactive : elle court à partir de votre demande. Les logements classés F ou G au DPE sont exclus de toute révision depuis le 24 août 2022.

Quels diagnostics dois-je annexer au bail nu et combien de temps sont-ils valables ?

Le DPE (10 ans), le CREP pour un logement antérieur à 1949 (6 ans si plomb détecté, illimité sinon), l'état des risques dans les zones concernées (6 mois seulement), les états des installations d'électricité et de gaz de plus de quinze ans (6 ans chacun) et l'état des nuisances sonores aériennes près d'un aéroport. Le diagnostic amiante fait partie du dossier mais ne s'annexe pas au bail : il est tenu à disposition du locataire sur demande. L'audit énergétique, lui, est une obligation de vente, pas de location.

Puis-je louer un logement classé G en 2026 ?

Non, pas sur un bail nouveau. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme indécent et ne peut plus être mis en location. L'interdiction vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date : un bail en cours signé avant n'est pas rompu, mais sa reconduction tacite vous met en infraction. Les classes F suivent au 1er janvier 2028 et les classes E au 1er janvier 2034.

Que se passe-t-il si personne ne donne congé à la fin des trois ans ?

Le bail est tacitement reconduit pour une nouvelle période de même durée, trois ou six ans selon le bailleur, aux conditions du contrat initial. C'est le scénario le plus fréquent et le plus confortable. Deux réflexes toutefois : vérifier que la révision annuelle du loyer a bien été demandée chaque année puis contrôler la classe énergétique, puisque la reconduction tacite vaut désormais mise en location au regard du calendrier de décence.

En résumé

• Durée : trois ans pour un particulier, une indivision ou une SCI familiale, six ans pour les autres personnes morales. Le régime fiscal de la société n'y change rien, c'est la composition du capital qui décide.
• Reconduction tacite : automatique pour la même durée si personne ne donne congé, aux conditions du bail initial.
• Contrat type obligatoire : décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, remanié par le décret n° 2026-596 pour tout contrat conclu ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026.
• Dossier de diagnostic technique : DPE, CREP, état des risques, électricité, gaz, nuisances sonores. L'état des risques ne vaut que six mois, c'est le plus court de tous.
• Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges maximum. Restitution en un mois si la sortie est conforme, deux mois sinon, sous peine de 10 % du loyer par mois entamé.
• Préavis locataire : trois mois, un mois en zone tendue et dans les cas du I de l'article 15, à condition de motiver le congé dans la lettre.
• Congé bailleur : six mois avant l'échéance, pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux, avec une protection renforcée du locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes.
• Révision du loyer : possible seulement si le bail prévoit une clause, dans la limite de l'IRL, à demander dans l'année et sans effet rétroactif.
• Décence énergétique : classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034, y compris lors d'une reconduction tacite.
• Place de stationnement : louée au même locataire que le logement, elle suit le bail et reste exonérée de TVA. Louée à un tiers, elle devient une location autonome traitée dans mon article sur la TVA sur un parking loué.
• En copropriété, la liste des charges que vous refacturez est limitative. Le règlement, lui, peut restreindre l'usage du lot. Les deux sujets sont traités dans mon guide de la copropriété pour le bailleur.
• Fiscalité : revenus fonciers, micro-foncier jusqu'à 15 000 euros de recettes ou régime réel avec déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 euros par an.

Conclusion

Le bail non meublé reste, en 2026, le contrat de référence pour la location longue durée d'une résidence principale en France. Encadré par la loi de 1989, modernisé par les lois ALUR et ELAN, soumis aux nouveaux critères de performance énergétique issus de la loi Climat et Résilience, il combine une protection forte du locataire et un cadre fiscal spécifique : celui des revenus fonciers, avec son mécanisme caractéristique du déficit foncier.

Pour le propriétaire, la maîtrise de ce cadre est essentielle. Choisir entre micro-foncier et régime réel, programmer des travaux pour maximiser le déficit foncier, sélectionner soigneusement le locataire, rédiger un bail conforme au décret 2015-587, soigner l'état des lieux, anticiper l'évolution du DPE : autant de leviers pour transformer un investissement locatif en patrimoine performant.

Le bail nu n'est pas la solution unique. Selon la nature du bien, sa localisation, votre horizon patrimonial et votre situation fiscale, le meublé, la colocation ou la détention via SCI peuvent s'avérer plus pertinents. Avant de vous engager, prenez le temps de comparer. Notre guide du bailleur rassemble les étapes dans l'ordre.

Une fois le choix arrêté, équipez-vous d'outils à la hauteur des obligations qui pèsent sur vous. J'ai comparé ce que valent les solutions du marché dans ma grille critère par critère, puis chiffré ce qu'elles coûtent vraiment dans mon article sur le prix d'un logiciel de gestion locative. Sur un bail nu, elles tiennent en cinq échéances qui se répètent pendant trois ans : le bail conforme au contrat type du moment, la révision IRL à demander dans l'année, la régularisation annuelle des charges, les diagnostics à renouveler avant qu'ils ne périment et le dépôt à restituer dans le mois qui suit la remise des clés. Aucune n'est difficile. Toutes se manquent. C'est précisément ce que RentLabs surveille pour vous, des états des lieux numériques aux quittances. Vous pouvez l'essayer gratuitement sans carte bancaire.