Bail non meublé : le guide complet pour le propriétaire en 2026

Le bail non meublé, aussi appelé bail vide ou bail nu, demeure en 2026 le contrat de référence pour la location longue durée d'une résidence principale en France. Encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complété par la loi ALUR du 24 mars 2014 puis par la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce contrat protège fortement le locataire tout en offrant au propriétaire un cadre clair et une fiscalité spécifique : celle des revenus fonciers.

Ce guide s'adresse au propriétaire bailleur qui souhaite comprendre, étape par étape, ce qu'implique la signature d'un bail nu en 2026. Durée, contenu, dépôt de garantie, fiscalité, gestion énergétique, gestion des impayés : tous les sujets y passent. L'objectif n'est pas de vous transformer en juriste, mais de vous donner les bons réflexes pour éviter les erreurs coûteuses et tirer le meilleur parti de votre investissement locatif.

Le bail nu reste majoritaire dans le parc locatif privé français. Il convient particulièrement aux logements destinés à des locataires de longue durée, souvent des familles ou des couples qui souhaitent s'installer durablement. Si vous hésitez entre vide et meublé, nous vous recommandons aussi de consulter notre guide complet du bail meublé pour mesurer les différences de durée, de fiscalité et de souplesse. Et si vous démarrez tout juste dans l'investissement locatif, notre dossier bien louer en tant que bailleur particulier vous aidera à structurer votre démarche.

1. Qu'est-ce qu'un bail non meublé ?

1.1 Le cadre légal : loi du 6 juillet 1989

Le bail nu est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi, plusieurs fois modifiée, constitue le socle du droit français de la location à usage de résidence principale. Le titre Ier de la loi (articles 1 à 25) s'applique aux locations vides : c'est lui qui détermine la durée, le formalisme, les droits et obligations des parties, le régime du congé, l'encadrement éventuel des loyers et la procédure de restitution du dépôt de garantie.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément modernisé ce cadre : encadrement expérimental des loyers dans certaines zones tendues, contrat type obligatoire, plafonnement des honoraires d'agence à la charge du locataire, création de la garantie universelle des loyers (depuis remplacée par d'autres dispositifs). La loi ELAN du 23 novembre 2018 a ensuite ajusté plusieurs paramètres : pérennisation et extension du dispositif d'encadrement des loyers, création du bail mobilité (réservé au meublé), aménagement du congé pour vente et reprise.

Plus récemment, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit le calendrier d'interdiction progressive de location des passoires thermiques, qui produit ses effets jusqu'en 2034. Le propriétaire qui signe un bail nu en 2026 doit donc raisonner sur la durée et anticiper les évolutions de décence énergétique.

Enfin, le contrat lui-même obéit à un modèle imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Vous ne pouvez pas inventer votre propre bail : vous devez utiliser le bail type ou, à tout le moins, en respecter toutes les clauses obligatoires.

1.2 Bail nu vs bail meublé : les différences fondamentales

Le bail nu et le bail meublé sont deux contrats distincts, soumis à des règles différentes au sein de la même loi de 1989. Voici une comparaison synthétique :

Critère	Bail nu	Bail meublé
Durée minimale	3 ans (6 ans personne morale)	1 an (9 mois étudiant)
Dépôt de garantie	1 mois maximum	2 mois maximum
Préavis locataire	3 mois (1 mois en zone tendue)	1 mois en toutes circonstances
Préavis bailleur	6 mois	3 mois
Régime fiscal	Revenus fonciers	BIC (LMNP ou LMP)
Liste de mobilier	Sans objet	Liste légale obligatoire (décret 2015-981)
Reconduction	Tacite par 3 ans	Tacite par 1 an

Le bail nu privilégie la stabilité : durée plus longue, préavis plus long pour le bailleur, locataire mieux protégé. Le bail meublé privilégie la souplesse : rotation plus rapide, fiscalité plus avantageuse via l'amortissement comptable. Pour creuser le sujet du statut fiscal, voir notre comparatif SCI ou LMNP : quel statut choisir.

1.3 Quand le bail nu est-il obligatoire ?

Le bail nu n'est jamais juridiquement obligatoire au sens strict : aucun texte ne vous interdit de meubler votre logement pour louer en meublé. Mais en pratique, dès lors que le logement n'est pas effectivement meublé au sens du décret n° 2015-981 (qui liste onze catégories d'éléments obligatoires : literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien), vous ne pouvez pas signer un bail meublé. Vous devez signer un bail nu.

Le bail nu s'impose donc dès qu'une condition de mobilier fait défaut. Un logement où il manque, par exemple, la table ou la literie ne peut pas être loué en meublé : ce serait un détournement de qualification, sanctionné par la requalification en bail nu, avec rétroactivité de toutes les règles correspondantes (durée 3 ans, plafond du dépôt à 1 mois, requalification fiscale en revenus fonciers).

Autre cas pratique : la location à usage de résidence principale d'un membre de la famille. La loi de 1989 s'applique dès qu'il y a paiement d'un loyer et que le logement constitue la résidence principale du locataire. Inutile donc de chercher à contourner le statut : autant signer un bail nu en bonne et due forme.

2. La durée du bail nu et son renouvellement

2.1 Le bail de 3 ans : la règle

L'article 10 de la loi de 1989 fixe la durée du bail nu à trois ans minimum. Ce délai court à compter de la date de prise d'effet du contrat, qui n'est pas nécessairement la date de signature : c'est la date à partir de laquelle le locataire peut disposer du logement. Le bail peut être conclu pour une durée plus longue (par exemple cinq ans) mais jamais inférieure à trois ans.

Cette durée plancher de trois ans est d'ordre public : toute clause qui prévoirait une durée inférieure serait réputée non écrite, et le bail serait automatiquement requalifié en bail de trois ans. Cette règle vise à offrir au locataire la stabilité nécessaire pour s'installer durablement.

2.2 Le bail de 6 ans pour les bailleurs personnes morales (SCI à l'IS, SARL, etc.)

Lorsque le bailleur est une personne morale (société, association), la durée minimale passe à six ans. Sont concernées : les SCI (qu'elles soient à l'IR ou à l'IS), les SARL de famille, les SAS, les associations propriétaires d'un logement loué nu. Cette règle, posée par le même article 10, vise à protéger davantage le locataire face à un bailleur structurellement plus solide.

Attention : la SCI à l'IS et la SCI à l'IR sont toutes deux des personnes morales, donc soumises au bail de six ans, indépendamment de leur régime fiscal. Pour comprendre les implications fiscales du choix de structure, notre article SCI ou LMNP : quel statut choisir détaille les arbitrages.

2.3 Le bail de durée réduite (raison familiale ou professionnelle)

Par exception, l'article 11 de la loi de 1989 autorise un bail d'une durée comprise entre un et trois ans lorsque le bailleur, personne physique, invoque un événement précis justifiant qu'il ait à reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemples : retour d'expatriation programmé, départ à la retraite à une date précise, mariage prévu, mutation professionnelle attendue.

Trois conditions à respecter :

• L'événement doit être précis et vérifiable (pas un vague projet)
• Le contrat doit mentionner expressément cet événement et la durée réduite
• Le bailleur doit confirmer au locataire, au moins deux mois avant le terme, que l'événement se réalise

Si l'événement ne se réalise pas ou si le bailleur omet la confirmation dans les délais, le bail est réputé conclu pour trois ans à compter de la date d'effet initiale.

2.4 La tacite reconduction

À l'expiration du bail, plusieurs scénarios :

• Si aucune des parties n'a délivré congé, le bail est tacitement reconduit pour une nouvelle période de trois ans (ou six ans pour une personne morale). Les conditions du bail initial continuent de s'appliquer.
• Si le bailleur souhaite modifier les conditions, il peut proposer un renouvellement avec des conditions nouvelles (par exemple un loyer réévalué dans le respect de l'encadrement éventuel) au moins six mois avant le terme.
• Si une partie veut mettre fin au bail, elle doit délivrer congé dans les formes et délais prévus.

La tacite reconduction est le scénario le plus fréquent : le locataire reste, le bailleur ne dit rien, et le bail repart pour trois ans dans les mêmes conditions, sous réserve de la révision annuelle du loyer indexée sur l'IRL.

2.5 Le congé du locataire (préavis 3 mois, 1 mois en zone tendue)

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier de motif. Le préavis est en principe de trois mois, ramené à un mois dans les cas suivants :

• Logement situé en zone tendue (zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande, listée par décret)
• Obtention d'un premier emploi
• Mutation professionnelle
• Perte d'emploi (licenciement, fin de CDD)
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
• État de santé du locataire (justifié par certificat médical) nécessitant un changement de domicile
• Locataire bénéficiaire du RSA ou de l'AAH
• Attribution d'un logement social

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou par remise en main propre contre récépissé. Depuis la loi ELAN, la notification électronique signée n'est admise que dans des cas très spécifiques. Le délai de préavis court à compter de la réception de la notification par le bailleur, et non de son envoi.

2.6 Le congé du bailleur (préavis 6 mois, motifs limités)

À la différence du locataire, le bailleur ne peut pas donner congé librement. Le congé du bailleur ne peut intervenir qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, et uniquement pour l'un des trois motifs prévus par l'article 15 de la loi de 1989 :

1. Le congé pour vente : le bailleur souhaite vendre le logement. Il doit alors offrir au locataire un droit de préemption, valable deux mois. Le prix et les conditions de la vente doivent être indiqués dans le congé.
2. Le congé pour reprise : le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants, ou ceux du conjoint ou partenaire). Le congé doit identifier précisément le bénéficiaire de la reprise et justifier le caractère réel et sérieux du projet.
3. Le congé pour motif légitime et sérieux : généralement, un manquement grave du locataire (impayés répétés, troubles de jouissance, défaut d'assurance, sous-location non autorisée). Ce motif doit être démontré et étayé par des éléments concrets.

Le congé est nul s'il ne respecte pas ces formes ou s'il est délivré hors délai. Tout congé délivré sans motif ou pour un motif fantaisiste sera écarté par le juge, et le bail reconduit. Pour les situations de manquement du locataire, voir notre dossier loyer impayé : la procédure étape par étape.

Une protection spécifique s'applique aux locataires âgés et modestes : le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans (à la date d'échéance) dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond des logements sociaux, sauf à lui proposer un logement de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette protection est elle-même écartée si le bailleur a plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au plafond.

3. Le contenu obligatoire du bail nu

Le contenu du bail nu est strictement encadré par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui impose un contrat type. Vous ne pouvez pas signer un bail rédigé librement : vous devez utiliser ce modèle ou un document qui en reprend l'intégralité des mentions obligatoires. À défaut, le locataire pourrait demander en justice la mise en conformité du contrat.

3.1 Identité des parties

Le bail doit identifier précisément les parties :

• Bailleur : nom, prénom (ou dénomination sociale), domicile (ou siège social), éventuellement nom et domicile du mandataire (agence, administrateur de biens)
• Locataire(s) : nom, prénom, date et lieu de naissance

En cas de colocation ou de bail signé par un couple, tous les locataires doivent figurer au contrat. La présence d'une clause de solidarité est très fortement recommandée : elle permet de réclamer le paiement de l'intégralité du loyer à n'importe lequel des cosignataires. Voir notre dossier dédié à la colocation.

3.2 Description précise du logement et des équipements

Le bail doit décrire :

• L'adresse complète du logement
• La nature du logement (appartement, maison) et son type (T1, T2, T3, etc.)
• La surface habitable calculée selon la loi Boutin (article R. 156-1 du code de la construction)
• Le nombre de pièces principales
• Les équipements mis à disposition (cuisine, salle de bains, chauffage, eau chaude)
• Les éléments d'équipement d'accès aux technologies de l'information (raccordement fibre, ADSL, antenne collective)
• Les locaux et équipements accessoires : cave, parking, jardin
• Les parties communes dont le locataire a l'usage

L'erreur sur la surface habitable est sanctionnée par une réduction proportionnelle du loyer si la différence excède un vingtième (5 %), à la demande du locataire dans le délai de prescription. Mieux vaut donc faire mesurer précisément avant de signer.

3.3 Loyer, charges, dépôt de garantie

Le bail doit préciser :

• Le montant du loyer, sa périodicité (mensuelle en pratique) et son terme (à échoir ou échu)
• Les modalités de paiement
• La date de révision du loyer et l'indice de référence (IRL, trimestre de référence)
• Le montant et la nature des charges (forfait ou provisions avec régularisation annuelle)
• Le montant du dépôt de garantie
• Pour les zones d'encadrement des loyers : le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et le cas échéant le complément de loyer avec sa justification
• Le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de 18 mois avant la conclusion du nouveau bail

Cette dernière mention n'est pas anecdotique : elle limite la possibilité de fixer librement le loyer d'un nouveau locataire dans certaines zones tendues. Sauf travaux significatifs ou loyer manifestement sous-évalué, le loyer doit être au plus celui acquitté par le précédent locataire, réévalué selon l'IRL.

3.4 Annexes obligatoires (DDT, notice d'information, état des lieux, règlement de copropriété)

Le bail est accompagné d'un certain nombre d'annexes obligatoires :

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) : DPE (diagnostic de performance énergétique), CREP (constat de risque d'exposition au plomb pour les logements antérieurs à 1949), état des risques (ESRIS), diagnostic amiante si construction antérieure à 1997, diagnostic électrique et gaz pour installations de plus de 15 ans, audit énergétique pour les logements F et G en monopropriété
• La notice d'information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs, dont le modèle a été fixé par arrêté du 16 février 2023
• L'état des lieux d'entrée, contradictoire et signé
• Une copie ou un extrait du règlement de copropriété pour les biens en copropriété, limité aux parties relatives à la jouissance du lot loué
• L'attestation d'assurance habitation du locataire, fournie à la remise des clés
• Le cas échéant, l'autorisation préalable de mise en location dans les zones où elle est requise
• Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage dans les zones d'encadrement des loyers

L'absence de l'une de ces annexes ne rend pas le bail nul, mais peut engager la responsabilité du bailleur et, pour le DPE, ouvrir un droit à demander des travaux d'amélioration ou une réduction de loyer en cas de classe énergétique trop basse.

3.5 Les clauses interdites (clauses abusives)

L'article 4 de la loi de 1989 dresse une liste de clauses réputées non écrites, c'est-à-dire qui ne produisent aucun effet même si elles figurent au contrat. Parmi les plus courantes :

• Faire supporter au locataire des frais de relance ou de mise en demeure
• Lui imposer une assurance auprès d'un assureur choisi par le bailleur
• Lui interdire d'héberger des proches
• Lui interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, religieuse ou associative
• Prévoir des pénalités en cas de retard de paiement (au-delà de l'intérêt légal)
• Imposer une visite du logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvré pour la relocation ou la vente
• Faire supporter au locataire des honoraires de rédaction du bail, sauf dans les conditions prévues par la loi ALUR (plafond et partage)
• Lui imposer un prélèvement automatique comme seul mode de paiement

Inscrire une de ces clauses ne rend pas le bail invalide dans son ensemble, mais la clause est simplement écartée. En revanche, le caractère délibéré peut être retenu contre le bailleur en cas de contentieux.

4. Le dépôt de garantie en location vide

4.1 Le plafond légal : 1 mois de loyer hors charges

L'article 22 de la loi de 1989 limite le dépôt de garantie en location vide à un mois de loyer hors charges. Cette règle est stricte : aucune dérogation n'est possible, même avec l'accord du locataire. Toute somme supplémentaire serait à restituer immédiatement, sous peine d'intérêts au taux légal.

À noter : le dépôt n'est pas exigible lorsque le loyer est payé d'avance pour une période supérieure à deux mois. Cas marginal en location vide où le loyer est mensuel.

4.2 Le délai de restitution : 1 mois ou 2 mois

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai qui dépend de l'état des lieux de sortie :

• Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (pas de dégradations imputables au locataire)
• Deux mois s'il existe des dégradations à imputer au locataire, retenues sur le dépôt

Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire, soit au bailleur, soit à son mandataire. Pour les locations en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt pendant un délai supplémentaire, en attendant l'arrêté annuel des comptes de copropriété, afin de couvrir une éventuelle régularisation de charges.

4.3 Les retenues autorisées et les justificatifs à fournir

Le bailleur ne peut retenir une somme sur le dépôt qu'à condition de justifier précisément chaque retenue. Sont admises :

• Le coût des réparations locatives non effectuées, à la charge du locataire selon le décret n° 87-712
• Le coût des dégradations constatées à l'état des lieux de sortie et imputables au locataire
• Les loyers ou charges impayés restant dus
• La régularisation des charges lorsque le décompte annuel n'est pas encore disponible

Les justificatifs prennent la forme de factures, devis, photos, état des lieux comparé. Une retenue forfaitaire ou non documentée est juridiquement fragile et systématiquement remise en cause par le juge.

4.4 Sanctions en cas de retard de restitution (majoration de 10% par mois)

À défaut de restitution dans le délai légal, le dépôt produit de plein droit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois ou fraction de mois de retard. Cette pénalité est due automatiquement, sans mise en demeure préalable, et se cumule avec l'obligation de restitution.

Cette sanction lourde justifie de procéder rapidement à l'état des lieux de sortie, au chiffrage des éventuelles retenues, et à la restitution du solde.

5. La fiscalité du bailleur nu : les revenus fonciers

La fiscalité du bail nu est celle des revenus fonciers, déclarés dans la catégorie correspondante de l'impôt sur le revenu. Cette logique est radicalement différente de celle du meublé, qui relève des BIC. Deux régimes coexistent : le micro-foncier et le régime réel.

5.1 Le régime micro-foncier (abattement 30%)

Le micro-foncier s'applique de plein droit si :

• Les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal n'excèdent pas 15 000 euros
• Aucun des biens ne relève d'un régime particulier (Pinel, Malraux, monuments historiques, Borloo neuf, etc.)

Sous ce régime, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes : vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers. Aucune charge réelle n'est déductible. L'abattement est censé couvrir toutes les charges courantes (assurance, copropriété, taxe foncière, gestion).

Le micro-foncier est avantageux pour les petits patrimoines sans gros travaux : un studio loué meublé sans charges importantes, par exemple. Dès que les charges réelles dépassent 30 % des recettes, le régime réel devient plus avantageux.

5.2 Le régime réel et la déductibilité des charges

Le régime réel s'applique automatiquement au-dessus de 15 000 euros de revenus fonciers, ou sur option pour une durée de trois ans en dessous de ce seuil. Sous ce régime, vous déclarez :

• Les recettes brutes (loyers encaissés, hors charges récupérables effectivement remboursées)
• Les charges réellement supportées, dans la limite de celles qui sont déductibles

Les charges déductibles sont notamment :

• Les intérêts d'emprunt et frais financiers liés à l'acquisition ou aux travaux
• Les primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés)
• Les taxes foncières (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturable)
• Les charges de copropriété non récupérables
• Les frais de gestion (honoraires d'agence, syndic, comptable spécialisé)
• Les dépenses de réparation, entretien et amélioration
• Les provisions pour charges dans les conditions de l'article 31 du CGI

Attention : les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles. Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration le sont. La frontière n'est pas toujours simple à tracer (transformer un grenier en pièce à vivre relève par exemple de l'agrandissement, donc non déductible en charges).

5.3 Le mécanisme du déficit foncier (10 700 euros / an)

Lorsque les charges déductibles excèdent les recettes, vous générez un déficit foncier. Ce mécanisme, prévu par l'article 156 du CGI, permet :

• D'imputer le déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (le déficit provenant des intérêts d'emprunt n'est en revanche pas imputable sur le revenu global, seulement sur les revenus fonciers des dix années suivantes)
• D'imputer la fraction du déficit excédant 10 700 euros sur les revenus fonciers des dix années suivantes

Un dispositif temporaire double le plafond à 21 400 euros pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant de passer un logement de classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payées entre 2023 et 2025, sous conditions (devis accepté avant le 31 décembre 2025, paiements réalisés avant le 31 décembre 2025). Ce plafond doublé constitue un véritable levier pour les propriétaires confrontés à la mise aux normes énergétiques de leurs biens.

Le déficit foncier est l'un des avantages structurels du bail nu : il permet de réduire concrètement l'impôt sur le revenu en finançant des travaux. C'est l'un des rares mécanismes de défiscalisation accessibles sans contraintes de zonage ni d'engagement de durée.

5.4 Les travaux : déductibles ou amortissables ?

Le bail nu, contrairement au meublé, ne permet pas d'amortir le bien. Les travaux sont donc soit déductibles immédiatement, soit ne le sont pas du tout. La distinction est la suivante :

• Travaux d'entretien et de réparation : déductibles (peinture, plomberie, remplacement de chaudière à équipement équivalent, ravalement)
• Travaux d'amélioration : déductibles s'ils n'affectent pas la structure (installation d'une cuisine équipée, ascenseur, sanitaires modernes, isolation thermique)
• Travaux de construction, reconstruction, agrandissement : non déductibles (ils s'ajoutent au prix de revient et pèsent sur la plus-value en cas de revente)

La distinction est parfois subtile et fait l'objet d'une jurisprudence fournie. En cas de doute sur des travaux importants, mieux vaut interroger un expert-comptable ou un conseil fiscal avant de lancer le chantier.

5.5 La CSG-CRDS et les prélèvements sociaux (17,2%)

Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Ce prélèvement s'ajoute à l'impôt sur le revenu, calculé selon votre taux marginal d'imposition (TMI).

Le calcul global est donc le suivant : revenu foncier net imposable × (TMI + 17,2 %). Pour un foyer dans la tranche à 30 %, la fiscalité globale atteint 47,2 % des revenus fonciers nets : il est essentiel de bien optimiser le régime réel, le déficit foncier, et la planification des travaux pour ne pas voir ses recettes lourdement amputées.

Comparée à la fiscalité du LMNP réel, où l'amortissement peut neutraliser l'impôt pendant 10 à 15 ans, la fiscalité foncière apparaît plus lourde. C'est l'un des arbitrages structurants entre nu et meublé, que nous détaillons dans notre comparatif SCI ou LMNP.

6. Loyer, charges et révision

6.1 La fixation du loyer

En zone non tendue et hors dispositif d'encadrement, le loyer initial est librement fixé entre les parties à la conclusion du bail. Le bailleur peut donc proposer le montant qu'il souhaite, le marché jouant son rôle régulateur.

Quelques limites toutefois :

• Lors de la relocation d'un logement dont le précédent locataire est parti il y a moins de 18 mois, le loyer ne peut être supérieur à celui du précédent locataire, réévalué selon l'IRL, sauf travaux significatifs (au moins six mois du dernier loyer en travaux d'amélioration sur les douze derniers mois) ou sauf loyer manifestement sous-évalué au regard du voisinage
• En zone tendue, des restrictions supplémentaires s'appliquent même hors encadrement formel

6.2 L'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, etc.)

Issu de la loi ALUR puis pérennisé et étendu par la loi ELAN, l'encadrement des loyers s'applique à titre expérimental dans plusieurs communes ou intercommunalités qui en ont fait la demande. Sont notamment concernés : Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux. Le dispositif est susceptible d'être étendu à d'autres territoires.

Dans ces zones, le préfet fixe par arrêté annuel :

• Un loyer de référence (médiane des loyers observés)
• Un loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %)
• Un loyer de référence minoré (loyer de référence – 30 %)

Le loyer du nouveau bail ne peut excéder le loyer de référence majoré, sauf à appliquer un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, équipements rares). Ce complément doit être motivé dans le bail.

Le non-respect de l'encadrement expose le bailleur à des sanctions administratives (amende jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique, 15 000 euros pour une personne morale) et à la mise en conformité du loyer, à la demande du locataire dans un délai de trois mois après la signature du bail.

6.3 La révision annuelle par l'IRL

Le loyer peut être révisé une fois par an si le bail le prévoit expressément (et c'est le cas dans le bail type du décret 2015-587). La révision est encadrée par l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. La formule est :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre l'année précédente)

La révision n'est pas automatique : le bailleur doit la demander au locataire, et il dispose d'un délai d'un an à compter de la date prévue pour la révision pour le faire. À défaut, il perd le bénéfice de la révision pour l'année écoulée (pas rétroactivité possible au-delà d'un an).

Important : un dispositif de plafonnement de l'IRL à 3,5 % a été appliqué entre octobre 2022 et juin 2024 pour amortir l'inflation. Hors logements F et G, dont les loyers sont gelés depuis le 24 août 2022, la révision suit désormais l'IRL standard.

6.4 Le décret n° 87-713 sur les charges récupérables

Les charges récupérables sont les dépenses que le bailleur peut refacturer au locataire. Elles sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Aucune dépense hors liste ne peut être réclamée au locataire, sous peine de devoir la rembourser.

Les principales catégories de charges récupérables :

• Charges liées à l'usage du logement : eau froide, eau chaude collective, chauffage collectif, électricité des parties communes
• Charges liées à l'entretien courant et aux menues réparations : ascenseur (sous conditions), entretien des espaces verts, ménage des parties communes, nettoyage des vide-ordures
• Charges liées aux services rendus : gardiennage à hauteur de 75 % en principe (40 % si le gardien n'assure que l'une des deux tâches : ménage ou sortie des poubelles)
• Taxes locatives : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, redevance d'assainissement

À l'inverse, restent à la charge du bailleur : les gros travaux, les honoraires de syndic, les ravalements (sauf nettoyage léger), les remplacements d'équipements en fin de vie, les dépenses liées au renouvellement de l'immeuble.

6.5 La régularisation annuelle des charges

Deux modes de récupération des charges coexistent en location vide :

• Le forfait de charges : montant fixe ajouté au loyer, sans régularisation. Réservé à des situations spécifiques (en pratique : impossibilité technique d'individualiser, location à un membre de la famille, certains anciens baux). Peu utilisé en bail nu, contrairement au meublé.
• Les provisions sur charges avec régularisation annuelle : c'est le régime dominant. Le bailleur perçoit chaque mois une provision, puis arrête les comptes une fois par an. Si les charges réelles dépassent les provisions, il réclame la différence ; si elles sont inférieures, il rembourse le trop-perçu.

La régularisation doit être accompagnée d'un décompte qui distingue les différentes catégories de dépenses, et les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois suivant l'envoi du décompte. Le bailleur peut réclamer les charges sur les trois années précédant la demande (prescription triennale).

7. L'état des lieux d'entrée et de sortie

7.1 Pourquoi un état des lieux contradictoire est crucial

L'état des lieux est le document qui décrit l'état du logement à l'entrée du locataire et qui sera comparé à son état à la sortie. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, et toutes les éventuelles dégradations seront imputables au locataire à la sortie. Inversement, sans état des lieux de sortie, aucune retenue ne peut être justifiée sur le dépôt de garantie.

L'état des lieux doit être :

• Contradictoire : établi en présence des deux parties, ou de leurs représentants
• Précis : pièce par pièce, équipement par équipement, avec mention de l'état (bon, moyen, mauvais), des éventuelles dégradations, des relevés de compteurs
• Signé par les deux parties
• Daté

Un état des lieux bâclé est une source quasi systématique de litiges en fin de bail. Mieux vaut prendre une heure de plus à l'entrée pour éviter une procédure de plusieurs mois à la sortie.

7.2 Que faire en cas de désaccord ?

Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur les constats à l'entrée ou à la sortie, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice (anciennement huissier). Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire, et plafonnés. Le commissaire de justice convoque les parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance.

Une autre possibilité : à l'entrée, le locataire dispose d'un délai de dix jours après l'établissement de l'état des lieux pour signaler par écrit au bailleur tout élément qui aurait été oublié ou mal apprécié. Pendant le premier mois de la période de chauffe, ce délai est étendu pour la mention des éléments concernant le chauffage.

7.3 L'état des lieux de sortie et le rapprochement

À la sortie, l'état des lieux de sortie est comparé à l'état des lieux d'entrée. Toute dégradation imputable au locataire (au-delà de l'usage normal et de la vétusté) peut être chiffrée et retenue sur le dépôt de garantie.

Trois catégories de dommages :

• L'usure normale : à la charge du bailleur (peinture défraîchie après 6 ans, sols d'usage)
• La vétusté : à la charge du bailleur (éléments arrivés en fin de vie)
• Les dégradations : à la charge du locataire (trous, taches, casses, négligences)

La pratique conseille d'accompagner l'état des lieux de photos datées des éléments litigieux, qui constitueront une preuve solide en cas de contentieux.

7.4 Le décret n° 87-712 sur les réparations locatives à la charge du locataire

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives à la charge du locataire. Sont notamment concernés :

• L'entretien courant du logement : maintien en bon état des sols, murs, plafonds (sous réserve d'usure normale)
• L'entretien des équipements : robinetterie, chasses d'eau, joints, fenêtres, volets
• L'entretien des installations : ramonage, entretien annuel de la chaudière individuelle, vidange des fosses septiques
• Les menues réparations : remplacement des fusibles, ampoules, clés, serrures simples, joints, vitres cassées
• L'entretien du jardin privatif : tonte, taille, désherbage

À l'inverse, les gros travaux (toiture, façade, structure, mise aux normes des équipements collectifs, remplacement des équipements en fin de vie) restent à la charge exclusive du bailleur, en application de l'article 6 de la loi de 1989.

7.5 La grille de vétusté et l'abattement

La grille de vétusté est un outil contractuel qui fixe par avance les abattements à appliquer en cas de dégradation, en fonction de la durée de vie des éléments concernés. Par exemple, une moquette neuve a une durée de vie estimée à dix ans : si le locataire la détériore après cinq ans, l'abattement de 50 % réduit d'autant le montant réclamé.

Cet outil n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Il pacifie la fin du bail et évite des contestations sur le montant des retenues. Plusieurs grilles types ont été élaborées par les organisations professionnelles. À défaut de grille contractuelle, le juge appréciera au cas par cas.

8. La performance énergétique et le DPE

8.1 Le critère de décence énergétique

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique est intégrée au critère de décence du logement prévu par la loi de 1989. Un logement qui dépasse certains seuils de consommation d'énergie finale est considéré comme indécent et ne peut être loué.

Le décret n° 2023-796 précise les seuils de décence : à partir du 1er janvier 2025, un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale (en moyenne nationale) est considéré comme indécent en métropole. Ce seuil correspond aux logements classés G au DPE.

8.2 L'interdiction de louer les passoires thermiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034)

Le calendrier d'interdiction est progressif :

• 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G (pour les nouveaux baux)
• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux classes F
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux classes E

Pour les baux en cours, la sanction n'est pas la résiliation : le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux de mise en conformité, voire une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Pour les nouveaux baux signés après l'entrée en vigueur de chaque seuil, le logement non conforme ne peut juridiquement être loué.

À court terme, vous devez donc vérifier la classe énergétique de vos biens. Un audit énergétique est obligatoire pour la vente d'un logement F ou G en monopropriété, et il devient un préalable utile à toute décision de travaux. Le dispositif du déficit foncier renforcé (plafond doublé à 21 400 euros) a précisément vocation à financer ces travaux d'amélioration.

8.3 Le gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au DPE est gelé : ni révision annuelle par l'IRL, ni augmentation à la relocation. Le bailleur ne peut donc pas répercuter l'inflation sur le locataire tant que le logement n'est pas amélioré pour atteindre une classe E au moins.

Cette mesure renforce l'incitation aux travaux. Combinée à l'interdiction progressive de location et au déficit foncier majoré, elle place les passoires thermiques en situation d'urgence économique pour le bailleur.

9. La procédure d'impayés : agir vite

Face à un impayé, le bailleur doit agir rapidement pour éviter que la dette ne s'accumule. La procédure en location vide suit plusieurs étapes :

1. Relance amiable dès le premier impayé : courrier simple, appel, e-mail. Beaucoup d'impayés se résolvent à ce stade.
2. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard un mois après l'impayé. Cette mise en demeure interrompt la prescription et conditionne la suite.
3. Activation de la garantie loyers impayés (GLI) si vous y avez souscrit, ou de la caution Visale, ou du garant solidaire. Chaque dispositif a ses délais et conditions.
4. Commandement de payer par commissaire de justice, qui fait courir un délai de deux mois pour que le locataire régularise. La procédure est obligatoire pour faire jouer la clause résolutoire prévue par le bail type.
5. Assignation en référé à l'expiration du délai, devant le juge des contentieux de la protection, pour obtenir la constatation de la résiliation du bail et l'expulsion.
6. Commandement de quitter les lieux, puis expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire.

Tout le processus prend en pratique entre six et dix-huit mois selon les juridictions et les recours du locataire. La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions, ce qui peut décaler significativement le calendrier.

Pour la procédure détaillée et les bonnes pratiques de prévention (sélection du dossier, GLI, caution), consultez notre guide complet sur les loyers impayés.

10. Les avantages et inconvénients du bail nu pour le propriétaire

10.1 Avantages : stabilité, simplicité, fiscalité du déficit foncier

Le bail nu offre plusieurs atouts structurels :

• Stabilité du locataire : durée de trois ans, faible rotation, locataires souvent installés
• Simplicité de gestion : pas de mobilier à entretenir ni à renouveler, moins d'états des lieux, peu d'interactions
• Profil de locataire souvent plus stable financièrement (familles, couples établis)
• Déficit foncier : levier puissant de réduction d'impôt en cas de travaux
• Risques limités : pas de risque de requalification fiscale, pas de TVA à gérer, pas de comptabilité commerciale

Le bail nu est l'option naturelle pour un bien acquis pour le long terme, en propre ou via une SCI à l'IR.

10.2 Inconvénients : moins de souplesse, moins d'avantages fiscaux que LMNP

Les inconvénients du bail nu sont essentiellement comparatifs :

• Fiscalité plus lourde qu'en LMNP au régime réel, où l'amortissement annule souvent l'impôt
• Préavis bailleur de 6 mois et motifs de congé limités : difficile de reprendre rapidement le bien
• Encadrement plus strict des loyers dans les zones tendues
• Charges récupérables limitées par le décret n° 87-713, alors que le bail meublé tolère le forfait
• Loyer souvent plus bas que celui d'un bien comparable meublé (de 10 à 30 %)

Le choix entre nu et meublé reste donc un arbitrage entre stabilité fiscale et patrimoniale d'un côté, optimisation fiscale et rentabilité de l'autre.

11. Erreurs à éviter

Quelques pièges récurrents constatés sur le terrain :

• Sous-évaluer la surface habitable ou ne pas la mesurer : risque de réduction de loyer en cas de différence supérieure à 5 %
• Omettre une annexe du DDT : un DPE manquant peut donner lieu à une demande de mise en conformité, voire à des dommages-intérêts
• Recourir à un bail rédigé librement sans respecter le contrat type du décret 2015-587 : nullité de certaines clauses, contentieux
• Sur-évaluer le dépôt de garantie au-delà d'un mois : restitution immédiate du surplus exigible
• Refacturer des charges non prévues par le décret 87-713 : remboursement intégral en cas de contentieux
• Oublier de demander la révision du loyer dans le délai d'un an : perte définitive de la revalorisation
• Tarder à délivrer le congé pour vente ou reprise : la moindre erreur de délai annule le congé et reconduit le bail
• Restituer le dépôt sans état des lieux de sortie : impossibilité ultérieure de réclamer des sommes pour dégradations
• Négliger le DPE : un logement F ou G voit son loyer gelé et son avenir locatif compromis
• Sous-estimer la procédure d'impayés : laisser filer trois mois sans mise en demeure réduit considérablement les chances de récupération

Une checklist rigoureuse avant chaque entrée en location et une trace écrite systématique évitent la grande majorité de ces erreurs. Une bonne gestion repose autant sur la prévention que sur la réaction.

Conclusion

Le bail non meublé reste, en 2026, le contrat de référence pour la location longue durée d'une résidence principale en France. Encadré par la loi de 1989, modernisé par les lois ALUR et ELAN, soumis aux nouveaux critères de performance énergétique issus de la loi Climat et Résilience, il combine une protection forte du locataire et un cadre fiscal spécifique : celui des revenus fonciers, avec son mécanisme caractéristique du déficit foncier.

Pour le propriétaire, la maîtrise de ce cadre est essentielle. Choisir entre micro-foncier et régime réel, programmer des travaux pour maximiser le déficit foncier, sélectionner soigneusement le locataire, rédiger un bail conforme au décret 2015-587, soigner l'état des lieux, anticiper l'évolution du DPE : autant de leviers pour transformer un investissement locatif en patrimoine performant.

Le bail nu n'est pas la solution unique. Selon la nature du bien, sa localisation, votre horizon patrimonial et votre situation fiscale, le meublé, la colocation ou la détention via SCI peuvent s'avérer plus pertinents. Avant de vous engager, prenez le temps de comparer. Et une fois le choix arrêté, équipez-vous d'outils de gestion à la hauteur des obligations qui pèsent sur vous : génération du bail conforme, suivi des révisions, états des lieux numériques, quittances, déclaration fiscale. C'est précisément la vocation de RentLabs.