Loyer impayé : la procédure étape par étape (et comment l'éviter)

Le jour de mon premier impayé, j'ai fait exactement ce qu'il ne faut pas faire : j'ai attendu. Deux semaines à me répéter que ça allait rentrer tout seul. Trois de plus à hésiter sur le ton du message. Quand j'ai fini par bouger, la dette faisait deux mois de loyer au lieu d'un.

C'est la seule leçon que je retiens de cet épisode. En matière d'impayé, le droit est de votre côté du premier jour au dernier. Ce qui coûte cher, ce n'est pas la procédure. C'est le délai que vous mettez à l'engager, parce que pendant ce temps le compteur tourne et chaque 1er du mois ajoute un loyer à la note.

Voici la chaîne complète, acte par acte, avec les délais réels, les tarifs réglementés puis le point qui a changé le 1er octobre 2026 : le délai ouvert par le commandement de payer n'est plus le même pour tous les baux.

1. La chaîne complète, du premier retard à l'expulsion

Avant d'entrer dans le détail, voici à quoi ressemble le parcours quand rien ne se débloque. Je le donne en entier parce que beaucoup de bailleurs renoncent à agir faute de savoir où ils mettent les pieds.

Deux remarques sur cette frise. La première : les quatre premières semaines ne coûtent rien et règlent la majorité des situations. La seconde : passé le commandement de payer, plus personne ne vous demande votre avis sur le calendrier. Vous subissez celui du tribunal puis celui de la préfecture.

Un mot de cadrage avant d'avancer. Tout ce qui suit concerne la location d'un logement, meublé ou non, régie par la loi du 6 juillet 1989. Un impayé sur un local professionnel obéit à d'autres règles, avec un commandement visant la clause résolutoire et un délai d'un mois : le sujet est traité dans mon guide du bail commercial ainsi que dans l'article sur la résiliation d'un bail 3-6-9.

2. Les quatre premières semaines : le terrain amiable

2.1 Jour 1 à 7 : vérifier, puis envoyer un message

Avant de vous inquiéter, vérifiez que le loyer n'est pas arrivé. Un virement programmé un vendredi tombe le lundi. Un locataire qui change de banque décale d'une semaine sans le dire. J'ai déjà relancé un locataire qui avait payé deux jours plus tôt sur un ancien compte que j'avais oublié de clôturer.

Ensuite, un message simple suffit la plupart du temps. Je ne vais pas vous donner de pourcentage, je n'en connais aucun qui soit sourcé sérieusement. Je peux seulement dire ce que j'observe sur mon propre parc et dans les messages que je reçois : la très grande majorité des retards se règle à ce stade, parce qu'il s'agit vraiment d'un oubli.

Bonjour [prénom], je n'ai pas vu passer le loyer de ce mois-ci. C'est sans doute un oubli, pouvez-vous me confirmer où ça en est ?

Restez factuel. Un locataire en difficulté qui sent l'agressivité arrive cesse de répondre. Et un locataire qui ne répond plus est un dossier qui prend six mois de plus.

Un point que beaucoup de bailleurs ignorent : vous ne pouvez pas facturer de pénalité de retard. Une clause du bail qui prévoirait une amende ou des frais de relance est réputée non écrite. La fiche officielle sur le paiement du loyer le dit sans ambiguïté. Ce que vous pourrez réclamer, c'est la dette elle-même, les intérêts légaux et les frais de procédure mis à la charge du locataire par le juge.

2.2 Jour 15 : la relance écrite avec décompte

Si le message est resté sans effet, passez à l'écrit. Un courrier simple doublé d'un mail, avec trois éléments : le décompte précis de ce qui est dû (loyer, charges, mois concernés), la date à laquelle vous attendez le paiement puis une proposition d'échéancier si le locataire traverse une difficulté passagère.

Cette proposition n'est pas de la faiblesse, c'est du calcul. Un échéancier accepté en semaine trois vaut mieux qu'un jugement obtenu en mois dix. Les relances qui fonctionnent, leur formulation et leur rythme sont détaillées dans mon guide du recouvrement de loyer impayé. Des modèles de courriers prêts à adapter sont regroupés dans la lettre du bailleur.

C'est aussi le moment de regarder votre garantie. Si vous avez une assurance loyers impayés, la plupart des contrats imposent de déclarer le sinistre dans un délai court, souvent un à deux mois après le premier impayé. Déclarer tard, c'est perdre la garantie. Si vous avez un garant, prévenez-le par écrit dès maintenant.

2.3 Jour 30 : la mise en demeure

Deuxième mois entamé, toujours rien. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle contient le décompte actualisé, un délai de huit jours pour régulariser puis la mention explicite qu'à défaut vous ferez délivrer un commandement de payer.

Conservez l'avis de réception. C'est la dernière pièce gratuite de votre dossier et elle montre au juge que vous avez cherché une solution avant d'enclencher la machine.

Si le bail est garanti par une caution, la distinction compte. Avec une caution solidaire, vous pouvez vous adresser directement au garant sans attendre : c'est tout l'intérêt de cette formule, décrite dans mon modèle d'acte de caution solidaire. Avec une caution simple, vous devez d'abord poursuivre le locataire. Dans les deux cas, la fiche officielle sur la caution du locataire rappelle qu'une copie du commandement de payer doit être adressée à la caution, faute de quoi elle ne sera pas tenue aux intérêts de retard.

3. Le commandement de payer : six semaines ou deux mois selon la date du bail

C'est l'acte qui fait basculer le dossier du terrain amiable au terrain judiciaire. Il est délivré par un commissaire de justice, le professionnel qui a remplacé l'huissier de justice en juillet 2022.

Le commandement vise la clause résolutoire du bail, celle qui prévoit la résiliation automatique en cas de loyer impayé. Il ouvre un délai pendant lequel le locataire peut encore tout régler. Passé ce délai sans paiement, la clause joue et le bail est résilié de plein droit, ce que le juge se contentera de constater.

Et ce délai n'est plus le même pour tous les baux. C'est le point que je vois le plus souvent mal compris depuis l'automne.

Une précision sur l'origine de ces deux délais, parce qu'elle explique pourquoi ils cohabitent. Le délai légal est passé à six semaines le 29 juillet 2023, avec la loi du 27 juillet 2023. Mais le contrat type officiel, celui que presque tout le monde recopie, est resté rédigé à deux mois jusqu'au 30 septembre 2026. Des milliers de baux signés entre ces deux dates stipulent donc encore deux mois. Cette clause s'applique : elle est plus favorable au locataire, donc opposable au bailleur qui l'a signée.

Concrètement : un bail signé en 2023 qui court toujours relève des deux mois. Un bail signé en novembre 2026 relève des six semaines, tout comme un bail plus ancien qui s'est renouvelé après le 1er octobre 2026. Le détail de ce qui change dans le contrat type, y compris l'extension de la clause au non-versement du dépôt de garantie, est dans mon article sur le nouveau contrat type de location.

C'est exactement pour cette raison qu'on ne rédige pas soi-même un commandement de payer. L'acte doit reprendre des mentions obligatoires à peine de nullité : le montant du loyer, le décompte de la dette, le délai applicable, la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement avec l'adresse du fonds. Un acte mal rédigé, c'est six mois perdus et un commandement à refaire.

Deux conséquences automatiques s'attachent à cet acte. Le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ce n'est pas un signal contre vous : c'est souvent par ce canal qu'un dossier d'aide se débloque. Un locataire aidé est un locataire qui paie. Il adresse également une copie à la caution quand il y en a une.

4. L'audience devant le juge des contentieux de la protection

Le délai est écoulé, la dette est toujours là. Vous saisissez le juge des contentieux de la protection, un juge du tribunal judiciaire qui a repris en 2020 les attributions de l'ancien tribunal d'instance. Le tribunal compétent est celui du lieu où se trouve le logement.

Trois choses à savoir avant de vous lancer.

L'avocat n'est pas obligatoire devant ce juge, comme le confirme la fiche officielle sur les litiges locatifs. Beaucoup de bailleurs en prennent un quand même. Je le comprends sur un dossier d'expulsion. Comptez un timbre fiscal de 50 € pour saisir la juridiction, sauf aide juridictionnelle.

L'assignation est signifiée au préfet en plus du locataire. Elle déclenche une enquête sociale et le locataire reçoit une demande d'informations pour renseigner un diagnostic social et financier, destiné à éclairer le juge sur l'origine de la dette. L'audience doit se tenir au moins six semaines après la réception de l'assignation.

Le juge n'est pas une chambre d'enregistrement. Il peut constater la résiliation du bail, condamner au paiement de l'arriéré et ordonner l'expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire tant que l'échéancier est respecté. Un locataire qui tient son échéancier conserve son bail.

Je ne trouve pas cette issue mauvaise. Je le dis à contre-courant de ce qu'on lit souvent. Vous récupérez votre argent, vous gardez un logement occupé, vous évitez une expulsion qui vous laisserait un bien vide et une créance quasi irrécouvrable. Je préfère douze échéances tenues à un jugement d'expulsion brillant sur un locataire insolvable.

5. L'exécution : quitter les lieux, force publique, trêve hivernale

Le jugement en main, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en principe de deux mois pour partir, délai que le juge peut réduire en cas de mauvaise foi caractérisée.

Sans départ volontaire, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Celui-ci dispose de deux mois pour répondre et son silence vaut refus. En cas de refus, la voie n'est pas fermée : vous pouvez demander à l'État une indemnisation de votre préjudice, loyers perdus et frais d'acte à l'appui, par lettre recommandée au préfet. C'est une démarche peu connue qui répare une partie de la perte.

Reste la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus, posée par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution. Elle interdit l'expulsion pendant cette période. Elle n'interdit rien d'autre : ni le commandement de payer, ni l'assignation, ni le jugement, ni le commandement de quitter les lieux, ni une saisie sur compte ou sur salaire. J'ai détaillé ce qui continue d'avancer pendant l'hiver dans mon article sur ce qu'un bailleur peut encore faire avant le 1er novembre.

La conséquence pratique mérite d'être posée noir sur blanc : un dossier engagé en novembre est exécutable le 1er avril, un dossier engagé en avril ne l'est pas avant l'hiver suivant. Entre les deux, douze loyers.

6. Ce que la procédure coûte vraiment

Les tarifs des commissaires de justice sont réglementés, acte par acte. Voici ce qu'indique la fiche officielle sur le tarif d'un commissaire de justice en litige locatif pour la métropole, sur une créance comprise entre 128 € et 1 280 €.

Ces montants varient selon le montant de la créance et selon le lieu. Ils expliquent pourquoi l'ordre de grandeur « une centaine d'euros » qu'on lit partout pour un commandement de payer est trompeur : l'acte lui-même coûte quelques dizaines d'euros, la facture monte avec les droits qui s'y ajoutent.

Car le vrai poste de coût est ailleurs. Il s'agit des droits de recouvrement proportionnels, calculés sur les sommes récupérées. Quand vous agissez à l'amiable, sans jugement, ce droit est à votre charge. Quand vous disposez d'un titre exécutoire, il est en principe supporté par le débiteur, sauf décision contraire du juge, avec un plafond de 550 € hors taxes. Le détail des barèmes est dans la fiche sur le paiement du commissaire de justice.

Et le coût principal n'est sur aucune facture : ce sont les loyers qui ne rentrent pas pendant douze à dix-huit mois, auxquels s'ajoutent souvent des travaux de remise en état au départ. J'ai chiffré cet enchaînement dans mon article sur les stratégies pour éviter les impayés. Pour mémoire, le dépôt de garantie ne sert pas à éponger des loyers en cours : il se solde au départ du locataire, sur la base de l'état des lieux de sortie.

Dernier repère utile : vous pouvez réclamer un arriéré de loyers ou de charges pendant trois ans, y compris après le départ du locataire. Au delà, la dette est prescrite. La fiche officielle sur la prescription des dettes locatives détaille ce point.

7. Les aides qui débloquent un dossier plus vite qu'un jugement

C'est la partie que les bailleurs négligent le plus, souvent par réflexe : on se dit que les aides sont l'affaire du locataire. Elles sont surtout votre meilleure chance d'être payé.

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative d'un ménage en difficulté. Ses coordonnées figurent obligatoirement dans le commandement de payer. Encourager votre locataire à le saisir sert vos intérêts autant que les siens.

Les aides au logement. Quand l'aide est versée au bailleur, l'impayé doit être signalé à la caisse dès qu'il atteint l'équivalent de deux mois de loyer net, deux mois de loyer brut quand l'aide est versée au locataire. Le signalement ouvre une procédure qui peut maintenir l'aide sous condition d'un plan d'apurement. Ne pas signaler peut vous faire perdre le versement direct. Ces règles évoluent à compter du 1er janvier 2027, la fiche officielle sur les loyers impayés et l'expulsion suit les mises à jour.

La CCAPEX, saisie automatiquement au stade du commandement de payer, coordonne les aides du département et de l'État sur votre dossier.

SOS loyers impayés, enfin. L'ANIL opère un numéro vert national, le 0 805 16 00 75, gratuit, ouvert du lundi au vendredi et destiné autant aux bailleurs qu'aux locataires. Des juristes y répondent sur les délais, les recours et les aides mobilisables. Pour un bailleur particulier qui affronte son premier impayé, c'est le meilleur appel à passer avant de dépenser le moindre euro. L'ANIL oriente aussi vers l'Adil de votre département pour un rendez-vous gratuit.

8. Les trois garanties et la règle de non-cumul que tout le monde oublie

Tout ce qui précède se prévient en amont, au moment de signer. Trois dispositifs existent, ils ne se valent pas.

Sur l'assurance loyers impayés, je ne donnerai pas de pourcentage de prime ni de plafond d'indemnisation : ces produits ne sont pas réglementés, chaque assureur fixe librement son tarif, son plafond puis ses conditions d'éligibilité. Le fameux critère du « taux d'effort d'un tiers » relève de la politique de chaque contrat, pas de la loi. Lisez les conditions particulières, notamment le plafond en nombre de mensualités et le délai de déclaration du sinistre.

Sur Visale, les chiffres sont publics. La garantie est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire. Elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés durant les trois premières années du bail dans le parc privé, plus les dégradations locatives à hauteur de deux mois de loyer et charges au départ du locataire. Elle est soumise à des plafonds de loyer qui dépendent de la zone, de l'ordre de 1 940 € en Île-de-France et de 1 365 € à 1 575 € ailleurs, avec des plafonds spécifiques pour les étudiants sans justificatif de revenus. Les conditions exactes sont sur la fiche officielle de la garantie Visale. Le visa doit être obtenu par le locataire avant la signature du bail.

Reste la règle que presque personne ne connaît : vous ne pouvez pas cumuler un cautionnement et une assurance loyers impayés. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 l'interdit à un bailleur personne physique déjà couvert par une assurance contre les risques locatifs, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Une caution exigée en plus dans les autres cas est sans effet. Je compare les trois dispositifs en détail dans mon comparatif des garanties de loyers impayés.

En colocation, la question se double de celle de la clause de solidarité, qui détermine si vous pouvez réclamer la totalité du loyer à un seul colocataire : le sujet est traité dans mon guide de la colocation.

Et avant tout cela, il y a l'instruction du dossier, qui reste le filtre le plus efficace. La liste des pièces que vous pouvez exiger est limitative et les faux documents circulent : ma méthode de vérification est dans le guide pour sélectionner son locataire. Un bail correctement rédigé, avec sa clause résolutoire, fait partie du même travail : vous trouverez un modèle de bail nu et le guide du bail non meublé pour le reste.

9. Ce que je fais, moi, chaque début de mois

Je n'ai aucun mérite, je regarde un écran. Trois questions, toujours les mêmes : quelle échéance manque, depuis combien de jours, qu'est-ce que j'ai déjà envoyé.

C'est très exactement ce que fait RentLabs. Les loyers attendus sont pointés mois par mois, celui qui manque remonte en tête d'écran, les relances partent depuis la fiche puis restent attachées à la location. Le jour de l'audience, l'historique daté existe déjà : je n'ai rien à reconstituer de mémoire. Les quittances suivent le même fil. Un loyer marqué payé est un loyer qui sort de la liste.

Si vous gérez vos biens seul, c'est précisément le genre de point de contrôle qu'une gestion sans agence doit s'imposer. Les tableurs tiennent un temps, puis ils oublient : j'ai comparé les deux approches dans RentLabs face à Excel. Si vous hésitez encore entre faire seul et déléguer, l'alternative à l'agence immobilière pose le calcul.

Questions fréquentes

Au bout de combien de temps peut-on lancer une procédure pour loyer impayé ?

Il n'existe aucun délai minimum légal. Dès le premier loyer non payé à l'échéance prévue au bail, vous pouvez relancer puis mettre en demeure. En pratique, on laisse passer quelques jours pour vérifier qu'il ne s'agit pas d'un simple décalage bancaire, on écrit vers le quinzième jour puis on met en demeure au bout d'un mois. Le commandement de payer intervient généralement au cours du deuxième mois d'impayé.

Quel est le délai après un commandement de payer : six semaines ou deux mois ?

Les deux, selon la date de votre bail. Pour un contrat signé ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026, le nouveau contrat type fixe ce délai à six semaines. Pour un bail antérieur toujours en cours, la clause résolutoire garde sa rédaction d'origine et le délai reste de deux mois jusqu'au terme du contrat. Les deux régimes cohabitent dans un même parc. Viser le mauvais délai dans l'acte le fragilise, c'est pourquoi le commissaire de justice doit avoir le bail sous les yeux.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour loyer impayé ?

Comptez douze à dix-huit mois entre le premier impayé et la libération effective du logement, davantage si le dossier croise la trêve hivernale ou si le juge accorde un échéancier. Le découpage est à peu près le suivant : un à deux mois d'amiable, six semaines à deux mois de commandement, six semaines minimum entre l'assignation et l'audience, puis deux mois de commandement de quitter les lieux et jusqu'à deux mois de réponse du préfet.

Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?

Non, l'expulsion elle-même est suspendue du 1er novembre au 31 mars inclus, en application de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution. Tout le reste continue : commandement de payer, assignation, audience, jugement, commandement de quitter les lieux, saisie sur compte ou sur salaire. Les exceptions à la trêve sont étroites, essentiellement le relogement assuré, l'entrée dans les lieux par voie de fait et l'arrêté de péril. Un locataire qui a signé un bail et qui ne paie plus n'est pas un squatteur, il reste protégé.

Peut-on facturer des pénalités de retard à un locataire qui paie en retard ?

Non. Une clause du bail prévoyant une amende ou des frais de relance est réputée non écrite dans une location soumise à la loi du 6 juillet 1989. Vous pouvez réclamer la dette, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, puis les frais de procédure que le juge met à la charge du locataire. C'est une raison de plus pour ne pas laisser traîner : il n'existe aucun mécanisme contractuel qui ferait pression à votre place.

Faut-il un avocat pour saisir le juge en cas de loyer impayé ?

Non, l'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Vous pouvez assigner par l'intermédiaire d'un commissaire de justice et vous défendre seul. Sur un dossier d'expulsion, beaucoup de bailleurs choisissent tout de même de se faire assister, parce qu'une irrégularité de forme dans la chaîne des actes coûte plus cher que les honoraires. Avant de décider, un appel gratuit à l'ANIL au 0 805 16 00 75 vous dira si votre dossier tient debout.

En résumé

• Tout se joue dans les quatre premières semaines : vérification, message simple, relance écrite avec décompte, puis mise en demeure en recommandé.
• Vous ne pouvez pas facturer de pénalité de retard. La clause qui le prévoirait est réputée non écrite.
• Le commandement de payer ouvre six semaines pour un bail signé ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026 et deux mois pour un bail antérieur. Les deux régimes cohabitent.
• Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection. L'audience se tient au moins six semaines après l'assignation, qui est aussi signifiée au préfet.
• Le juge peut accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement et suspendre la clause résolutoire. Un échéancier tenu vaut souvent mieux qu'une expulsion.
• Après le jugement, le commandement de quitter les lieux ouvre deux mois, puis le préfet dispose de deux mois pour accorder la force publique. Son silence vaut refus et ouvre droit à indemnisation par l'État.
• La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'expulsion et rien d'autre.
• Les tarifs des actes sont réglementés et modestes. Le coût réel, ce sont les loyers perdus pendant douze à dix-huit mois.
• Caution, assurance loyers impayés et Visale ne se cumulent pas librement : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de demander une caution en plus d'une assurance, sauf locataire étudiant ou apprenti.
• Une dette de loyer se réclame pendant trois ans, y compris après le départ du locataire.

Une question revient toujours au moment de l'expulsion : que faire des meubles restés sur place. Ils ne vous appartiennent pas. Leur sort obéit à des règles strictes que j'ai détaillées dans mon guide du stockage et du garde-meuble.

Pour creuser, la fiche officielle loyers impayés et expulsion du locataire suit la procédure dans ses mises à jour, le code des procédures civiles d'exécution porte le texte de la trêve hivernale et la loi du 6 juillet 1989 contient les articles 22-1 et 24, qui gouvernent la caution et la clause résolutoire. Si vous débutez comme bailleur, le guide du bailleur reprend l'ensemble des obligations dans l'ordre et la foire aux questions répond aux cas particuliers.