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Loi du 6 juillet 1989. Mentions obligatoires pour la reprise, la vente avec droit de préemption ou le motif sérieux.
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Mettre fin à un bail à son échéance suppose côté bailleur de respecter un cadre légal précis. Contrairement au locataire qui peut partir librement avec un simple préavis, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et uniquement pour l'un des trois motifs autorisés par l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Cette règle protège le locataire contre les départs forcés sans raison et lui assure une vraie stabilité.
Le premier motif est la reprise du logement pour y habiter, soit par le bailleur lui-même, soit par un proche désigné. Le proche doit appartenir à un cercle familial restreint : conjoint ou partenaire pacsé, ascendant ou descendant direct ou ceux du conjoint. Le congé doit nommer expressément le bénéficiaire et le lien de parenté. Si le bailleur reprend pour lui-même mais ne s'y installe finalement pas, le locataire évincé peut obtenir des dommages-intérêts.
Le second motif est la vente du logement. Pour une location vide, il ouvre automatiquement au locataire un droit de préemption prioritaire (article 15-II). Le bailleur doit indiquer dans la lettre le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire dispose de deux mois pour exercer ce droit en acceptant l'offre. S'il refuse ou ne répond pas, le bailleur peut vendre librement à un tiers, mais à un prix au moins équivalent. Si le prix baisse de plus de 10 % par la suite, le bailleur doit reproposer au locataire à ce nouveau prix. Pour une location meublée, il n'existe pas de droit de préemption automatique, ce qui simplifie la procédure côté bailleur.
Le troisième motif est le motif légitime et sérieux. Il couvre les manquements graves du locataire à ses obligations : retards de paiement répétés, troubles de voisinage avérés, dégradations importantes, sous-location non autorisée. Le motif doit être précisément décrit dans la lettre, idéalement étayé par des pièces (mises en demeure antérieures, plaintes du voisinage, constats). Un motif trop vague ou non documenté expose à la nullité du congé. Pour les loyers impayés en particulier, la procédure dédiée par la clause résolutoire reste souvent plus efficace que le congé pour fin de bail.
Côté délai, le préavis du bailleur est de six mois minimum avant la date d'échéance du bail pour une location vide et de trois mois pour une location meublée. Ce délai ne se compte pas en jours mais en mois pleins, à compter de la date de première présentation par La Poste de la lettre recommandée et non de la date d'expédition. Une lettre envoyée trop tard se traduit par la reconduction tacite du bail pour une nouvelle période, soit trois ou six ans côté location vide selon que le bailleur est une personne physique ou morale, soit un an côté location meublée. Le bailleur devra alors attendre la prochaine échéance pour réessayer. C'est pour éviter ce piège qu'une planification anticipée du congé est indispensable.
Côté forme, la lettre doit être envoyée en LRAR, par acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé daté et signé par le locataire. L'email seul n'a aucune valeur légale, même avec accusé de lecture. Le motif doit être expressément mentionné, accompagné de l'identité du bénéficiaire de la reprise s'il y a lieu ou du prix de vente s'il s'agit d'une cession. Une protection renforcée s'applique aux locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un seuil fixé annuellement : le bailleur doit alors proposer un relogement adapté, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus modestes.
Pour un bailleur qui gère plusieurs biens, ces procédures finissent par s'accumuler. Suivre les échéances de chaque bail, calculer les délais de préavis, rédiger les lettres avec les bonnes mentions, planifier les états des lieux de sortie et calculer la restitution du dépôt : autant d'étapes que RentLabs centralise dans un seul outil. Le suivi des fins de bail est intégré, les lettres sont pré-rédigées avec les bonnes mentions et l'état des lieux de sortie s'enchaîne juste après la fin du préavis. Pour le congé du locataire (sens inverse de cette page), consultez aussi notre modèle de préavis locataire.
Un congé pour vente se prépare avec un chiffre en tête. Notre simulateur de plus-value immobilière calcule ce que l'impôt prendra sur le gain, abattements de durée compris. Le calcul des frais de notaire rappelle ce que vous aviez payé à l'achat, déductible à la revente. Si vous hésitez encore à vendre, comparez avec le cash-flow que le bien vous dégage encore chaque mois.
Délai minimum 6 mois avant la fin pour une location vide, 3 mois pour une meublée. Compter rétroactivement.
Prénom, nom, email. Acceptez les conditions. Le PDF arrive en moins d'une minute par email.
Identité du locataire, adresse du logement, date d'effet, motif coché avec précisions obligatoires.
Lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez l'avis de réception comme preuve de la date.
Planifier l'état des lieux à la date d'effet, calculer la restitution du dépôt de garantie.
Saisissez une information une seule fois. Elle se propage automatiquement dans tout le système : du bail à la comptabilité, en passant par la quittance et l'espace locataire.
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Alertes automatiques 7 mois avant chaque échéance pour anticiper la décision de renouvellement ou de congé.
Modèles de congé adaptés au type de bail et au motif sélectionné, avec mentions légales correctes.
Sortie réalisée depuis le téléphone, photos jointes, comparaison automatique avec l'EDL d'entrée.
Calcul des retenues justifiées (vétusté vs dégradations), suivi du délai légal d'un ou deux mois.
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Six mois avant la date d'échéance pour une location vide (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989). Trois mois pour une location meublée (article 25-8). Ces délais ne se comptent pas en jours mais en mois pleins, à compter de la date de première présentation de la lettre recommandée par les services postaux et non de la date d'expédition. Si le bailleur ne respecte pas ce délai, le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période complète et il devra attendre la prochaine échéance pour faire valoir son congé.
La loi limite strictement les motifs à trois cas. La reprise pour habiter, lorsque le bailleur souhaite récupérer le logement pour lui-même ou pour un proche (conjoint, ascendant, descendant). La vente du logement, qui ouvre au locataire un droit de préemption prioritaire de deux mois en location vide. Le motif légitime et sérieux, qui couvre les manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles (retards de paiement répétés, troubles de voisinage avérés, dégradations importantes). Tout autre motif (envie de changer de locataire, augmentation du loyer souhaitée, hausse anticipée du marché) est interdit et rend le congé nul.
Trois modes sont valables. La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) reste la solution la plus utilisée et la plus simple à prouver. La signification par commissaire de justice (anciennement huissier) offre une preuve indiscutable, mais coûte plus cher. La remise en main propre contre récépissé daté et signé par le locataire est également valable, mais en pratique peu fréquente. L'email seul n'a aucune valeur légale, même avec accusé de lecture. Conservez précieusement la preuve d'envoi : c'est elle qui fixe la date de départ du préavis.
Non, si le congé est régulier dans la forme et le délai et reposé sur un motif valable. Le locataire ne peut pas contester sur le fond, sauf à démontrer que le motif invoqué est fictif (par exemple, reprise pour habiter alors que le bailleur n'a aucune intention réelle d'y vivre). Dans ce cas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection. Une protection renforcée s'applique aux locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un seuil annuel : le bailleur doit alors proposer un relogement adapté.
Le congé nul (par exemple, motif non précisé, délai non respecté, envoi non valide) est sans effet. Le bail se reconduit tacitement pour une nouvelle période complète : trois ans pour une location vide avec bailleur personne physique, six ans avec une personne morale (SCI, SARL, SAS), un an pour une location meublée. Le bailleur doit attendre la prochaine échéance pour faire valoir un nouveau congé. C'est pour éviter cet écueil que la rédaction du congé doit être irréprochable.
Le locataire qui se maintient dans les lieux malgré un congé régulier devient occupant sans titre. Le bailleur doit alors engager une procédure d'expulsion : commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice, puis saisine du juge des contentieux de la protection. Le juge ordonne l'expulsion qui sera exécutée par commissaire de justice, sous réserve de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Les délais cumulés peuvent atteindre 12 à 24 mois, d'où l'importance d'une démarche conforme dès la lettre de congé.
Pour une location vide, le congé pour vente ouvre automatiquement au locataire un droit de préemption prioritaire. Le bailleur doit indiquer dans la lettre le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire dispose de deux mois pour exercer ce droit en acceptant l'offre. S'il refuse, le bailleur peut vendre librement à un tiers, mais à un prix au moins équivalent. Si le prix de vente baisse de plus de 10 %, le bailleur doit reproposer au locataire à ce nouveau prix. Pour une location meublée, il n'existe pas de droit de préemption automatique.
RentLabs centralise tout le cycle de fin de bail. Génération automatique de la lettre de congé adaptée au type de bail (vide ou meublé) avec sélection du motif et insertion des bonnes mentions légales. Calcul automatique de la date d'effet du congé en fonction du préavis applicable. Suivi de l'envoi (LRAR ou commissaire de justice). Planification de l'état des lieux de sortie. Calcul de la restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux. Annonce du bien anticipée pour limiter la vacance locative. Tarif : gratuit à l'inscription (offre Free), puis 4,72 €/mois en annuel pour un bien (offre Primo).
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