Lettre de congé du bailleur pour non-renouvellement du bail.

Six mois avant la date d'échéance pour une location vide (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989). Trois mois pour une location meublée (article 25-8). Ces délais ne se comptent pas en jours mais en mois pleins, à compter de la date de première présentation de la lettre recommandée par les services postaux et non de la date d'expédition. Si le bailleur ne respecte pas ce délai, le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période complète et il devra attendre la prochaine échéance pour faire valoir son congé.

La loi limite strictement les motifs à trois cas. La reprise pour habiter, lorsque le bailleur souhaite récupérer le logement pour lui-même ou pour un proche (conjoint, ascendant, descendant). La vente du logement, qui ouvre au locataire un droit de préemption prioritaire de deux mois en location vide. Le motif légitime et sérieux, qui couvre les manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles (retards de paiement répétés, troubles de voisinage avérés, dégradations importantes). Tout autre motif (envie de changer de locataire, augmentation du loyer souhaitée, hausse anticipée du marché) est interdit et rend le congé nul.

Trois modes sont valables. La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) reste la solution la plus utilisée et la plus simple à prouver. La signification par commissaire de justice (anciennement huissier) offre une preuve indiscutable, mais coûte plus cher. La remise en main propre contre récépissé daté et signé par le locataire est également valable, mais en pratique peu fréquente. L'email seul n'a aucune valeur légale, même avec accusé de lecture. Conservez précieusement la preuve d'envoi : c'est elle qui fixe la date de départ du préavis.

Non, si le congé est régulier dans la forme et le délai et reposé sur un motif valable. Le locataire ne peut pas contester sur le fond, sauf à démontrer que le motif invoqué est fictif (par exemple, reprise pour habiter alors que le bailleur n'a aucune intention réelle d'y vivre). Dans ce cas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection. Une protection renforcée s'applique aux locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un seuil annuel : le bailleur doit alors proposer un relogement adapté.

Le congé nul (par exemple, motif non précisé, délai non respecté, envoi non valide) est sans effet. Le bail se reconduit tacitement pour une nouvelle période complète : trois ans pour une location vide avec bailleur personne physique, six ans avec une personne morale (SCI, SARL, SAS), un an pour une location meublée. Le bailleur doit attendre la prochaine échéance pour faire valoir un nouveau congé. C'est pour éviter cet écueil que la rédaction du congé doit être irréprochable.

Le locataire qui se maintient dans les lieux malgré un congé régulier devient occupant sans titre. Le bailleur doit alors engager une procédure d'expulsion : commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice, puis saisine du juge des contentieux de la protection. Le juge ordonne l'expulsion qui sera exécutée par commissaire de justice, sous réserve de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Les délais cumulés peuvent atteindre 12 à 24 mois, d'où l'importance d'une démarche conforme dès la lettre de congé.

Pour une location vide, le congé pour vente ouvre automatiquement au locataire un droit de préemption prioritaire. Le bailleur doit indiquer dans la lettre le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire dispose de deux mois pour exercer ce droit en acceptant l'offre. S'il refuse, le bailleur peut vendre librement à un tiers, mais à un prix au moins équivalent. Si le prix de vente baisse de plus de 10 %, le bailleur doit reproposer au locataire à ce nouveau prix. Pour une location meublée, il n'existe pas de droit de préemption automatique.

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