État des lieux d'entrée et de sortie conforme à la loi française.

Oui, à l'entrée comme à la sortie. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire, établi en présence du bailleur et du locataire (ou de leurs représentants), au moment de la remise des clés. Sans état des lieux d'entrée, la loi présume que le logement a été remis en bon état, ce qui complique la justification d'éventuelles dégradations à la sortie. Le document doit être annexé au bail.

Le décret 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu minimum. La date d'établissement, l'identité des parties, l'adresse du logement, la description des pièces et de leurs équipements pour chaque pièce, l'état détaillé de chaque élément (sol, murs, plafond, fenêtres, équipements), les relevés des compteurs (eau, électricité, gaz le cas échéant), le nombre de clés remises et la signature des deux parties. Les photos ne sont pas obligatoires mais fortement recommandées comme preuves visuelles.

Le décret recommande une gradation simple : très bon état, bon état, état d'usage, mauvais état, à remplacer. Pour la sortie, il est utile d'ajouter des observations précises et des photos. Évitez les formules vagues comme « correct » ou « passable » qui sont source de litiges. Mentionnez les défauts existants à l'entrée (rayures, traces) pour qu'ils ne soient pas imputés au locataire à la sortie.

En cas de désaccord ou de refus, chaque partie peut demander à un commissaire de justice (anciennement huissier) d'établir l'état des lieux. Les frais sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, sauf accord différent. Le commissaire de justice convoque les parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance. Son constat a valeur probante en cas de litige ultérieur.

Le locataire dispose de dix jours après la signature pour signaler des défauts non mentionnés (article 3-2). Pour les éléments de chauffage, le délai est porté au premier mois de la période de chauffe. Au-delà, l'état des lieux est réputé accepté définitivement. Conservez précieusement votre exemplaire et ses annexes photographiques.

Les photos ne sont pas obligatoires mais fortement conseillées. Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles, les défauts existants, les équipements (chaudière, robinetterie, prises), les relevés de compteurs. Datez et numérotez les photos. À la sortie, comparez photo à photo avec celles de l'entrée. Pour les colocations, faites un état des lieux complet à chaque entrée et sortie de colocataire pour clarifier les responsabilités.

La vétusté correspond à l'usure normale du logement liée au temps et à une utilisation conforme. Elle ne peut pas être facturée au locataire. Les dégradations sont des détériorations anormales (trous, taches, casse) que le locataire doit réparer ou financer. Une grille de vétusté annexée au bail clarifie cette distinction : par exemple, des peintures repeintes il y a cinq ans seront en partie usées, et le locataire ne paiera que la part dépassant l'usure normale.

RentLabs propose un état des lieux numérique réalisable depuis un smartphone ou une tablette : tableau pré-rempli par pièce, photos jointes directement aux éléments, signature électronique, archivage immédiat dans le dossier du bail. La comparaison entrée/sortie se fait automatiquement. Pour les bailleurs qui gèrent plusieurs biens, cela évite de retaper le document à chaque location. Tarif : gratuit à l'inscription (offre Free), puis 7,92 €/mois en annuel (offre Invest).