État des lieux d'entrée et de sortie conforme à la loi française.

L'état des lieux est le document qui protège à la fois le bailleur et le locataire. Pour le bailleur, c'est la preuve de l'état initial du logement et le point de référence pour justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie à la sortie. Pour le locataire, c'est la garantie qu'il ne sera pas tenu responsable d'une dégradation préexistante. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose qu'il soit établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, au moment de la remise des clés.

Le décret 2016-382 du 30 mars 2016 a fixé un contenu minimum standardisé pour éviter les documents bâclés. Il faut décrire chaque pièce et chaque équipement, qualifier l'état de chaque élément (sol, murs, plafond, fenêtres, portes, équipements de cuisine et de salle de bain), relever les index des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz si applicable et préciser le nombre de clés remises au locataire. Les deux parties signent le document et conservent chacune un exemplaire. Si l'une refuse ou si un désaccord majeur subsiste, un commissaire de justice peut être saisi pour établir un constat à frais partagés.

Gardez une gradation simple : très bon état, bon état, état d'usage, mauvais état, à remplacer. Évitez les formules vagues comme correct ou passable, qui sont la première cause de litige. Si un défaut existe à l'entrée (rayure, tache, peinture défraîchie), mentionnez-le explicitement avec une description précise et une photo. À la sortie, comparez chaque ligne et chaque élément avec l'état d'entrée. La distinction entre vétusté (usure normale liée au temps, non imputable au locataire) et dégradations (détérioration anormale, à la charge du locataire) est cruciale et explique la majorité des contestations sur le dépôt de garantie. Une grille de vétusté annexée au bail aide à clarifier cette répartition.

Les photos ne sont pas obligatoires, mais en cas de litige elles font souvent toute la différence. Photographiez systématiquement chaque pièce sous plusieurs angles, l'intérieur des placards et des tiroirs, les équipements (robinetterie, chaudière, plaques de cuisson, hotte), les revêtements de sol, les peintures et les relevés des compteurs. Datez et numérotez les photos, agrafez-les à l'état des lieux ou stockez-les dans un dossier daté. À la sortie, la comparaison photo à photo permet d'objectiver les éventuelles dégradations et de calculer un coût de remise en état réaliste. Pour les locataires, c'est la meilleure protection contre les retenues abusives sur le dépôt de garantie.

Pour les bailleurs qui louent plusieurs biens, faire un état des lieux papier puis le retaper proprement, joindre les photos et l'archiver dans un dossier devient une tâche chronophage. Un état des lieux numérique réalisé depuis un smartphone simplifie radicalement ce travail. Les pièces sont pré-listées, les photos jointes directement à chaque élément, la signature électronique acceptée par les deux parties et le document final archivé automatiquement dans le dossier du bail avec l'ensemble des annexes. C'est exactement ce que propose RentLabs, intégré au reste de la gestion locative : génération du bail, encaissement des loyers, génération des quittances, suivi du cautionnement et bien sûr de l'état des lieux d'entrée et de sortie avec comparaison automatique.

Gardez cet état des lieux avec vos factures de travaux : les deux servent le jour de la revente. Notre simulateur de plus-value montre comment les travaux justifiés réduisent l'impôt. Le calcul des frais de notaire donne le montant d'acquisition qui vient majorer votre prix d'achat. Entre les deux, le rendement locatif mesure ce que le bien vous rapporte pendant la détention.