01Comment se calcule une mensualité de prêt
La formule est toujours la même. La banque part du capital emprunté, du taux nominal divisé par douze puis du nombre de mensualités. Elle cherche ensuite le montant fixe qui solde exactement le prêt au dernier versement. Ce montant reste constant sur toute la durée : ce sont les proportions qui changent à l'intérieur. Au début, la part d'intérêts écrase la part de capital. À la fin, c'est l'inverse. C'est la même mécanique de capitalisation que celle du calculateur d'intérêts composés, sauf qu'ici elle joue contre vous.
Cette mécanique explique une chose qui surprend beaucoup d'emprunteurs. Revendre au bout de cinq ans un bien financé sur vingt-cinq ans laisse un capital restant dû presque intact, parce que les premières années remboursent surtout des intérêts. C'est aussi pourquoi un rachat de crédit se négocie tôt : plus tard, il ne reste plus grand-chose à récupérer. Si vous revendez avant terme, pensez aussi à l'impôt sur la plus-value, qui reste plein tant que le bien a moins de six ans.
L'assurance emprunteur se calcule à part. Dans la formule la plus répandue, elle porte sur le capital initial et reste donc identique du premier au dernier mois. Certains contrats la calculent sur le capital restant dû : elle démarre plus haut puis décroît, ce qui revient souvent moins cher au total. Le simulateur ci-dessus permet de basculer d'un mode à l'autre et de voir l'écart.
02Le différé de remboursement, utile mais coûteux
Un différé partiel signifie que vous ne payez que les intérêts et l'assurance pendant quelques mois : le capital reste intact, il n'est pas encore attaqué. Un différé total va plus loin, vous ne payez plus que l'assurance et les intérêts non réglés viennent s'ajouter au capital. On appelle cela la capitalisation. Elle a un prix qui ne se voit pas au moment de la signature.
Ce mécanisme sert dans deux cas précis. L'achat sur plan, où l'on paie déjà un loyer en attendant la livraison. Les frais d'acquisition y tombent d'ailleurs à 2 ou 3 %, puisque c'est la TVA qui joue. Et les gros travaux, quand le bien ne peut pas être loué avant plusieurs mois. Dans les deux situations, le différé évite de porter une mensualité complète sans recette en face. C'est une facilité de trésorerie, pas une économie.
Poussez l'option dans les réglages avancés du simulateur, vous verrez le coût total bouger. Un différé total de douze mois sur 200 000 € à 3,5 % ajoute plusieurs milliers d'euros au coût du crédit. Beaucoup d'emprunteurs l'acceptent sans avoir vu ce chiffre. Vous, vous l'aurez vu avant le rendez-vous.
03Ce qu'il faut préparer avant de voir un banquier
Une simulation ne remplace pas une offre de prêt, mais elle change la nature de l'entretien. Arriver avec un chiffre en tête permet de discuter les paramètres plutôt que de les subir : la durée, le taux d'assurance, les frais de garantie. Sur l'assurance en particulier, la délégation vers un assureur externe fait souvent gagner plus que la négociation du taux nominal. Si vous achetez en société, la SCI change aussi l'analyse du dossier.
Vérifiez aussi votre capacité d'emprunt avant de viser un montant. Les banques appliquent la limite de 35 % d'endettement recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière, assurance comprise. Elles pondèrent aussi les loyers attendus. Et n'oubliez pas les frais de notaire, qui dépassent 8 % du prix sous 250 000 € et se paient comptant, en plus de l'apport.
Si l'achat est locatif, deux autres chiffres comptent autant que la mensualité : le rendement net-net et le cash-flow mensuel. Un crédit bien négocié sur un bien mal choisi reste un mauvais investissement.
04Et après l'achat
Le crédit signé, la gestion commence. Il faut établir un bail conforme ou un bail meublé selon le régime choisi, faire un état des lieux sérieux, puis produire une quittance chaque mois. C'est peu de chose sur un logement. Sur cinq, cela devient un travail. C'est le sujet de notre page multi-biens.
RentLabs sert exactement à ce moment-là. L'application génère vos baux, vos états des lieux et vos quittances, relance les retards de loyer puis garde chaque document à sa place. L'inscription est gratuite, sans carte bancaire. Vous pouvez créer votre compte pour tester sur votre premier bien. Nos questions fréquentes répondent au reste.