Simulateur de plus-value immobilière gratuit.

La plus-value brute n'est pas la différence entre votre prix d'achat et votre prix de vente. Le prix d'acquisition se majore des frais d'acquisition, soit pour leur montant réel justifié, soit au forfait de 7,5 %. Notre simulateur de frais de notaire vous donne le montant réel, souvent supérieur à 8 %, ce qui rend le réel plus avantageux que le forfait.

Les travaux se déduisent aussi. Sur justificatifs, pour les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise. Ou au forfait de 15 % du prix d'acquisition si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, sans avoir à produire la moindre facture. Le forfait gagne souvent, surtout sur un bien peu rénové. Ces travaux pesaient déjà sur votre cash-flow mensuel au moment où vous les avez payés.

Attention à une règle qui piège les bailleurs : les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas l'être une seconde fois ici. Le forfait de 15 % reste en revanche accessible même dans ce cas, ce qui en fait un choix par défaut confortable.

La résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée, à condition qu'elle le soit effectivement au jour de la vente. Un déménagement récent reste toléré si la mise en vente a suivi rapidement et si le bien n'a pas été loué entre-temps.

D'autres cas existent, moins connus. La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et si le prix est remployé dans l'achat de votre résidence principale sous deux ans. Les cessions inférieures à 15 000 € sont exonérées, de même que certaines situations liées à la retraite, à l'invalidité ou à l'expropriation. Une SCI suit encore d'autres règles selon qu'elle relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.

En location meublée non professionnelle, une bonne nouvelle : les amortissements pratiqués n'étaient historiquement pas réintégrés dans le calcul, mais la règle a changé pour les cessions récentes. Ce point mérite une vérification auprès de votre comptable, il peut représenter plusieurs milliers d'euros sur une longue détention en LMNP.

Le calcul mérite d'être fait plutôt que supposé. Entre la 21e et la 22e année, l'impôt sur le revenu passe de résiduel à nul, ce qui peut représenter plusieurs milliers d'euros pour quelques mois de patience. Le même raisonnement vaut à l'approche de la 30e année pour les prélèvements sociaux.

Cela dit, attendre a un coût : les loyers nets encaissés pendant ce temps, le risque de marché et l'immobilisation du capital. Comparez avec le rendement net-net que le bien vous rapporte encore. Si ce rendement est faible et que l'abattement approche, l'attente se justifie. Sinon, elle relève de l'optimisation pour l'optimisation.

Une revente se prépare aussi côté locataire. Vendre occupé décote le prix, vendre libre suppose un congé pour vente donné dans les formes et dans les délais, six mois avant l'échéance du bail en location nue. Le respect du préavis n'est pas un détail : un congé mal formé est nul. Le guide du bailleur rappelle les délais. Notre page sur les loyers impayés traite le cas d'un locataire qui ne part pas.

Le calcul de la plus-value se fait avec des documents qui datent parfois de vingt ans : décompte du notaire, factures d'entreprise, appels de fonds de travaux. Les bailleurs qui les ont perdus se rabattent sur les forfaits, souvent moins favorables quand les travaux ont été lourds. Le même réflexe vaut pour l'acte de caution solidaire, réclamé des années plus tard en cas d'impayé.

RentLabs archive ces pièces au fil de l'eau, rattachées au bien. Vous les retrouvez le jour de la revente sans fouiller dix classeurs. C'est aussi valable pour les baux, les états des lieux et les quittances. L'inscription est gratuite.