Calcul de rendement locatif gratuit : brut, net et net-net.

Un studio annoncé à 8 % de rendement brut peut finir à 3 % net-net. Ce n'est pas de la malveillance, c'est que le brut ne retient que deux nombres, le loyer et le prix, en ignorant tout ce qui se passe entre les deux. Or c'est là que se joue la rentabilité réelle.

Les frais d'acquisition d'abord. Ils dépassent 8 % du prix dans l'ancien sous 250 000 €, comme le montre notre simulateur de frais de notaire. Ils font pourtant partie de votre investissement même si aucune annonce ne les mentionne. Les intégrer au dénominateur fait chuter le rendement d'environ un demi-point.

Ensuite les charges récurrentes. Taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, provision pour travaux, éventuels frais de gestion et garantie loyers impayés. Additionnées, elles représentent couramment 25 à 35 % du loyer encaissé. Enfin la vacance : un mois sans locataire, c'est 8 % du loyer annuel qui disparaît. La mensualité de crédit continue de tomber pendant ce temps, elle.

En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % si vos recettes ne dépassent pas 15 000 € par an. Simple, mais rarement optimal dès qu'il y a des intérêts d'emprunt ou des travaux : le régime réel déduit alors les charges pour leur montant exact. Le déficit foncier s'impute alors sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.

En meublé, le micro-BIC offre 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de recettes. Le réel va souvent bien plus loin grâce à l'amortissement : le bâti se déduit sur une trentaine d'années, le mobilier sur sept, sans que cela corresponde à une dépense de trésorerie. Beaucoup de LMNP au réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant des années. L'amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit, c'est la règle de l'article 39 C du code général des impôts.

Le simulateur applique le régime que vous choisissez, avec votre tranche marginale et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Passez de l'un à l'autre, l'écart de rendement net-net saute aux yeux. Pour approfondir le choix de structure, voyez notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS et la page dédiée à la gestion en LMNP.

Un même rendement ne raconte pas la même histoire à Paris et à Saint-Étienne. Les marchés tendus offrent des rendements bruts faibles, souvent 3 à 4 %, avec une vacance quasi nulle et une valorisation historiquement solide. Les villes moyennes affichent 7 à 10 % bruts, avec un risque locatif et un risque de revente nettement supérieurs.

La colocation change aussi les équilibres : le loyer total dépasse celui d'une location classique, mais la rotation est plus rapide et la gestion plus lourde. Notre page sur la gestion en colocation détaille ce que cela implique au quotidien.

Si vous ciblez une ville précise, nos pages locales donnent le contexte réglementaire, notamment l'encadrement des loyers : Paris, Lyon, Bordeaux et Lille.

Un rendement se vérifie sur la durée, pas le jour de l'achat. Il faut suivre les encaissements réels, les charges effectives, les travaux imprévus et les périodes de vacance. C'est précisément ce que RentLabs tient à jour à votre place, avec les quittances générées automatiquement, le suivi des impayés et un export de vos chiffres à reprendre au moment de votre déclaration. Le guide du bailleur détaille ce qu'il faut conserver et pendant combien de temps.

Complétez ce calcul avec le cash-flow mensuel, qui répond à une autre question : ce bien vous coûte-t-il de l'argent chaque mois ou vous en rapporte-t-il. Un rendement flatteur avec un cash-flow négatif reste un effort d'épargne mensuel qu'il faut pouvoir tenir.