01Ce qui entre, ce qui sort
Du côté des recettes, il n'y a que le loyer hors charges, minoré de la vacance prévisible. Les provisions sur charges ne sont pas un revenu : elles transitent par votre compte pour financer des dépenses de copropriété que vous réglez ensuite. Les compter comme une recette est l'erreur la plus fréquente. Elle embellit artificiellement le calcul.
Du côté des dépenses, la mensualité de crédit domine, assurance emprunteur comprise. Viennent ensuite la taxe foncière ramenée au mois, l'assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables, la provision pour travaux, la garantie loyers impayés si vous en avez une, les frais de gestion éventuels et l'impôt.
L'impôt mérite une attention particulière. Beaucoup de simulations l'oublient, ce qui donne un cash-flow présenté comme positif alors qu'il est négatif une fois la déclaration faite. Notre calcul l'intègre selon le régime retenu, comme dans le calcul de rendement locatif.
02Faut-il viser le cash-flow positif à tout prix
Non. Le débat est même mal posé. Un cash-flow légèrement négatif sur un bien bien placé, dans une ville où la demande est forte, reste souvent une meilleure opération qu'un cash-flow positif obtenu au prix d'un quartier difficile et d'une rotation permanente de locataires.
Ce qui compte, c'est de savoir ce que vous signez. Un effort d'épargne de 150 € par mois est tenable si vos revenus le permettent et si vous l'avez prévu, ce que votre capacité d'emprunt vous dit avant même de faire une offre. Le même effort subi, découvert au bout de six mois parce que la taxe foncière et les travaux n'avaient pas été comptés, met un projet en difficulté.
Faites tourner le simulateur avec un mois de vacance en plus ou avec une taxe foncière majorée de 20 %. Si le résultat reste supportable, votre projet a de la marge. Sinon, vous savez déjà où il cassera. Et si vous comptez revendre à moyen terme, mesurez aussi l'impôt de plus-value, qui vient amputer le gain final.
03Les leviers qui déplacent vraiment le curseur
Allonger la durée du crédit est le levier le plus immédiat. Passer de 20 à 25 ans sur 200 000 € rend environ 150 € par mois, au prix de plusieurs dizaines de milliers d'euros d'intérêts supplémentaires. C'est un arbitrage entre trésorerie et coût total, à faire les yeux ouverts.
Le meublé augmente le loyer de 10 à 20 % pour un même bien. Le régime LMNP au réel efface souvent l'impôt grâce à l'amortissement. Le gain sur le cash-flow est double. En contrepartie, la rotation est plus rapide et il faut un bail meublé adapté.
La colocation pousse encore plus loin, avec un loyer total supérieur à celui d'un bail unique. Comptez en revanche plus de gestion, plus de rotation et une gestion des colocataires plus fine. Chaque colocataire attend d'ailleurs sa propre quittance chaque mois. Enfin, réduire la vacance vaut souvent mieux qu'augmenter le loyer : un mois vide efface l'effet d'une hausse de 8 %.
04Tenir son cash-flow dans la durée
Un cash-flow prévu ne vaut que si les loyers rentrent. C'est la raison pour laquelle RentLabs suit les encaissements, signale les retards dès le premier jour et déclenche les relances sans que vous ayez à y penser. Un impayé repéré à J+3 se règle presque toujours, un impayé découvert à J+60 devient une procédure.
Préparez aussi le terrain avant la signature : un bail solide, un état des lieux précis et une caution solidaire réduisent le risque bien plus efficacement que n'importe quel réglage de simulateur. Vous pouvez créer un compte gratuit pour mettre tout cela en place.