Loyer impayé, que faire ? La procédure en clair et un logiciel pour suivre.

Strictement, dès que l'échéance prévue par le bail est dépassée. En pratique, beaucoup de bailleurs laissent un délai courtois de quelques jours, le temps que le virement arrive ou que le locataire régularise. À partir de 15 jours de retard sans nouvelles, il devient prudent d'envoyer un rappel écrit. Au-delà d'un mois, la situation justifie une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec accusé de réception.

Premier niveau, rappel amiable par email ou SMS. Deuxième niveau, mise en demeure par LRAR exigeant le paiement sous 8 jours. Troisième niveau, si la situation perdure et qu'une clause résolutoire figure au bail, commandement de payer délivré par commissaire de justice (anciennement huissier), qui ouvre un délai de 2 mois pour régulariser. Quatrième niveau, assignation devant le juge des contentieux de la protection, audience, jugement, puis si nécessaire procédure d'expulsion encadrée par la trêve hivernale.

La trêve hivernale interdit toute expulsion locative entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Pendant cette période, l'exécution d'une décision d'expulsion est suspendue, même si le jugement a été rendu. La trêve ne suspend pas le paiement du loyer ni l'accumulation de la dette. Elle ne s'applique pas aux squatteurs.

Visale est une caution publique gratuite proposée par Action Logement, accessible à certains locataires (étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité). Elle couvre les loyers impayés et certaines dégradations. La GLI (Garantie Loyers Impayés) est une assurance privée souscrite par le bailleur, qui couvre les loyers impayés, les frais de procédure et parfois les dégradations. Elle représente généralement 2 à 4 % des loyers annuels. Visale et GLI ne se cumulent pas, le bailleur choisit l'un ou l'autre.

RentLabs détecte automatiquement les retards d'encaissement par bien et par mois, affiche un statut clair sur le tableau de bord et propose des messages de relance prêts à envoyer au locataire pour réagir tôt. Vous centralisez au même endroit les documents et l'historique du dossier, ce qui constitue une base solide si une procédure devient nécessaire. En revanche, RentLabs ne réalise aucune démarche juridique à votre place : la mise en demeure LRAR, le commandement de payer et l'assignation relèvent de vous ou d'un professionnel du droit (commissaire de justice, avocat).

Non, en aucun cas. Couper l'eau, l'électricité, le gaz ou le chauffage d'un locataire impayé est strictement interdit et constitue un délit punissable. Le bailleur ne peut pas non plus changer les serrures, retirer les biens du logement, ni empêcher l'accès au bien. Toute action coercitive doit passer par la procédure judiciaire, jusqu'à éventuelle décision d'expulsion exécutée par un commissaire de justice.

En moyenne 18 à 30 mois entre le premier impayé et l'expulsion effective, parfois davantage. Les délais varient selon l'engorgement des juridictions, la coopération du locataire, la trêve hivernale et les éventuels recours. Cette durée explique l'importance de la prévention (vérification du dossier candidat, scoring, Visale ou GLI) et de la rapidité d'action dès les premiers signaux de retard.

L'offre Free est gratuite (1 bien, sans carte bancaire). Le plan Invest à 7,92 €/mois en facturation annuelle (9,90 € en mensuel) couvre 5 biens. Le plan Expert à 15,92 €/mois en annuel (19,90 € en mensuel) couvre 20 biens, avec profils bailleurs illimités. Le plan Rentier à 31,92 €/mois en annuel (39,90 € en mensuel) couvre 50 biens. Le suivi des encaissements, la détection des retards et l'archivage des courriers sont inclus dans tous les plans.