Dépôt de garantie : montant légal, retenues et restitution en 2026

Le dépôt de garantie, c'est le sujet qui m'a valu mes premières sueurs froides de bailleur. Un locataire qui réclame la totalité, des dégradations difficiles à prouver, un délai qu'on croit maîtriser puis qu'on dépasse sans le vouloir. En huit lignes de loi, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 règle pourtant l'essentiel : combien vous pouvez demander, dans quel délai vous devez rendre, ce qu'il vous en coûte si vous traînez.

Le piège, c'est que ces règles sont contre-intuitives sur deux points. Le délai de restitution ne dépend pas de votre bonne volonté mais de l'état des lieux de sortie. Et la sanction du retard ne se négocie pas : elle se calcule. J'ai vu des bailleurs rendre 1 200 € au lieu de 950 € pour quatre mois d'oubli, simplement parce que personne ne leur avait expliqué le mécanisme.

Ce guide fait le tour de la question pour une location d'habitation. Le plafond selon le type de bail, la confusion avec le dernier loyer qui provoque la moitié des litiges, le délai exact, les retenues que vous pouvez défendre devant un juge puis la marche à suivre quand le désaccord s'installe. Avec un exemple chiffré et une checklist à garder sous la main. Si vous démarrez tout juste, mon guide du bailleur particulier replace ce sujet dans l'ensemble du parcours de mise en location.

1. Combien demander : le plafond selon le type de bail

Vous ne fixez pas le dépôt librement. Son montant dépend du type de location et il est plafonné par la loi.

• En location vide (bail nu d'habitation), le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges.
• En location meublée de résidence principale, le plafond monte à deux mois de loyer hors charges. Ce régime vient de la loi ALUR de 2014, qui a étendu la loi de 1989 aux meublés.
• En bail mobilité, le dépôt de garantie est purement et simplement interdit. L'article 25-17 de la loi de 1989 ferme la porte, sans exception possible. C'est un point que beaucoup de bailleurs découvrent après coup, en signant un bail de dix mois pour un étudiant en alternance.

1.1 Le calcul se fait toujours hors charges

Le plafond porte sur le loyer nu, provisions pour charges exclues. Pour un logement loué 700 € de loyer plus 50 € de charges, le dépôt maximum est de 700 € en nu puis de 1 400 € en meublé, jamais davantage. La règle vaut aussi quand le bail prévoit un forfait de charges plutôt qu'une provision : le forfait s'exclut du calcul exactement comme la provision, quel que soit le montant retenu en meublé.

1.2 Les trois règles que l'on oublie

Le dépôt n'est pas obligatoire. Rien ne vous force à en demander un. En pratique, s'en passer revient à renoncer à votre seule avance de trésorerie le jour où le logement est rendu abîmé.

Il est interdit si le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois. Un bail nu prévoyant un loyer trimestriel d'avance exclut le dépôt de garantie, comme le rappelle la fiche officielle sur le dépôt de garantie. L'avance de loyer et le dépôt ne se cumulent pas.

Il ne se révise jamais. Ni en cours de bail, ni au renouvellement, même après dix ans d'indexation du loyer. Le montant inscrit à la signature reste figé jusqu'à la restitution. C'est une des raisons pour lesquelles je conseille de prendre le plafond dès le départ plutôt que d'espérer rattraper plus tard. Nos modèles de bail nu et de bail meublé portent la ligne au bon endroit. Nos guides du bail non meublé puis du bail meublé détaillent les mentions qui l'accompagnent.

Deux cas sortent du cadre. Sur un meublé qui n'est pas la résidence principale du locataire, aucun plafond légal ne s'applique et c'est le contrat qui décide, comme je l'explique pour le bail meublé de Code civil. Sur un emplacement de stationnement loué seul, même liberté, détaillée dans mon guide de la location de parking et de garage. En colocation, en revanche, le plafond s'apprécie sur le loyer total du logement : un seul dépôt pour un seul bail, pas un dépôt par colocataire.

Dernier réflexe : ne comptez pas sur ce dépôt pour couvrir un impayé durable. Un mois de loyer ne tient pas six mois de procédure, c'est le rôle d'une garantie de loyer, caution solidaire, Visale ou assurance.

2. Le dépôt de garantie n'est jamais le dernier mois de loyer

C'est l'erreur la plus répandue et il faut la traiter de front, parce qu'elle vient des deux côtés. Le locataire annonce au moment du préavis : « vous n'avez qu'à prendre sur le dépôt ». Le bailleur, parfois, accepte pour avoir la paix. Les deux ont tort.

Le dépôt de garantie n'est pas une avance sur loyer. C'est une somme détenue en garantie de l'exécution du bail, qui ne devient la vôtre que le jour où une créance est constatée à la sortie. Tant que le locataire occupe le logement, il doit son loyer en entier, dépôt ou pas. Trois conséquences concrètes.

Le loyer non payé reste dû. Vous conservez votre créance de loyer et vous traitez la restitution du dépôt séparément, après l'état des lieux de sortie. Les deux opérations ne se compensent pas d'avance, elles se compensent à la fin, sur un décompte écrit.

Vous ne délivrez pas de quittance. Une quittance atteste un paiement. Si le dernier mois n'a pas été payé, il n'y a rien à quitancer. Notre modèle de quittance de loyer ne s'émet que pour un loyer réellement encaissé.

Le risque se retourne contre vous si vous laissez faire. En acceptant la compensation anticipée, vous perdez la garantie qui devait couvrir les dégradations. Si l'état des lieux de sortie révèle un dégât, il ne reste plus rien à retenir et vous repartez en recouvrement pour une somme que vous déteniez la veille. La marche à suivre figure dans mon guide du recouvrement de loyer impayé. La procédure complète en cas de loyer impayé prend le relais si la situation s'enlise.

Ma réponse type, envoyée par écrit dès que la phrase apparaît : le loyer de préavis reste dû à la date habituelle, le dépôt sera restitué dans le délai légal après l'état des lieux de sortie, déduction faite de ce qui serait justifié. En quinze lignes, le malentendu est éteint. Mieux encore, on l'évite en amont : mes stratégies pour éviter les impayés commencent dès la signature.

Deuxième confusion, plus rare mais tout aussi coûteuse : le dépôt n'est pas une réserve de travaux. Vous ne pouvez pas y piocher pour rénover ou améliorer le logement entre deux locataires. Il ne couvre que ce qui relève de la responsabilité du locataire, comparé à l'état constaté à son arrivée.

3. Le délai de restitution : un mois ou deux

La règle tient en deux chiffres et un seul critère : la conformité de l'état des lieux de sortie à celui d'entrée.

C'est donc l'état des lieux qui commande le délai, pas vous. Un état des lieux de sortie bâclé, sans comparaison ligne à ligne avec celui d'entrée, vous prive de l'argument qui justifie de garder le dépôt deux mois. Notre modèle d'état des lieux gratuit reprend la trame pièce par pièce. Mon guide de l'état des lieux obligatoire détaille le formalisme à respecter des deux côtés.

3.1 Le point de départ, c'est la remise des clés

Pas la fin théorique du bail, pas la date du préavis du locataire, pas celle de votre congé de bailleur. Le délai court du jour où le locataire rend les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Un locataire qui rend les clés le 5 fait courir le délai à partir du 5, même si son bail s'achevait le 30.

Au même moment, demandez-lui sa nouvelle adresse et son RIB. Ce n'est pas une formalité : sans nouvelle adresse communiquée, la majoration de retard que je détaille plus bas ne s'applique pas, mais vous vous retrouvez avec une somme à rendre et personne à qui l'envoyer.

3.2 En copropriété, la provision de 20 %

Si le logement est en immeuble collectif avec des provisions sur charges, l'article 22 vous autorise à conserver une provision de 20 % maximum du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde doit alors être restitué dans le mois qui suit cet arrêté.

Deux précisions qui évitent les reproches. Ce n'est pas un droit de garder 20 % en toutes circonstances : la retenue ne se justifie que si une régularisation de charges reste à venir. Et les parties peuvent convenir d'un solde anticipé si le compte est déjà connu. Le sujet rejoint la régularisation des charges récupérables, à traiter proprement pour que le décompte final tienne la route.

3.3 Si le logement change de mains

C'est une question que l'on me pose souvent et dont la réponse surprend. En cas de mutation du logement loué, à titre onéreux comme à titre gratuit, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur. Vente, donation, succession : l'acquéreur ou l'héritier reprend le bail en cours et l'obligation qui va avec.

Concrètement, le dépôt se transfère au moment de l'acte, en général par imputation sur le décompte notarié. Mais l'obligation de restituer suit le logement, pas le compte bancaire : un acquéreur à qui le vendeur a omis de transmettre la somme la doit quand même au locataire et se retourne ensuite contre le vendeur. Si vous achetez un bien occupé, réclamez le montant exact du dépôt et sa date d'encaissement avant la signature. Si vous vendez, remettez l'état des lieux d'entrée avec le bail : sans lui, l'acquéreur ne pourra retenir quoi que ce soit à la sortie.

4. Retenues autorisées et retenues interdites

C'est le cœur des litiges. Vous pouvez retenir des sommes, mais seulement si elles sont justifiées puis prouvées. Voici la ligne de partage.

4.1 La vétusté, notion qui tranche la moitié des dossiers

Une moquette posée il y a huit ans, un joint de salle de bain jauni, une peinture défraîchie par le temps ne sont pas à la charge du locataire. La vétusté est l'usure du temps, elle vous appartient. La dégradation est un dommage anormal, elle lui appartient.

Pour objectiver la frontière, locataire et bailleur peuvent convenir à la signature du bail d'appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location. Elle fixe, poste par poste, une durée de vie et un abattement annuel. Une moquette d'une durée de vie de dix ans détériorée au bout de cinq ans ne se refacture qu'à moitié. Cette grille reste facultative, comme le précise la fiche officielle sur l'état des lieux, mais elle désamorce les discussions de fin de bail mieux que n'importe quel argument. La liste des réparations qui incombent au locataire, elle, est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

4.2 Aucune retenue sans justificatif

Chaque somme retenue doit être appuyée par une pièce : état des lieux d'entrée et de sortie comparés, photos datées, devis, facture, constat de commissaire de justice. Une retenue forfaitaire à la louche est le meilleur moyen de perdre devant le juge et de rembourser avec la majoration de retard en prime.

Envoyez toujours un décompte écrit au lieu d'un simple virement partiel : montant du dépôt, liste des retenues ligne par ligne, pièces jointes, solde versé. Ce document, daté et envoyé dans le délai légal, est ce qui transforme une contestation en discussion. L'oubli d'entretien revient souvent dans ces décomptes, à commencer par l'entretien annuel de la chaudière quand le locataire ne peut produire aucune attestation.

Dernier rappel sur l'état des lieux d'entrée. S'il n'a pas été établi, le Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état, ce qui joue en théorie en votre faveur. En pratique, la partie qui a fait obstacle à son établissement ne peut pas se prévaloir de cette présomption. Or c'est presque toujours le bailleur que l'on désigne. Sans état des lieux d'entrée, une retenue devient donc très difficile à défendre. Un document de vingt minutes à l'entrée vaut mieux qu'un dossier perdu à la sortie.

5. La majoration de 10 % par mois de retard commencé

C'est la sanction que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Si vous ne restituez pas le dépôt dans le délai légal, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Mois commencé, donc un jour de dépassement coûte le mois entier.

Sur un loyer de 800 €, chaque mois de retard vous coûte 80 € qui s'ajoutent au dépôt. Un oubli de six mois se paie 480 €, soit plus de la moitié d'un mois de loyer, sans compter la dégradation de la relation. Le calcul porte bien sur le loyer, pas sur le dépôt : en meublé, où le dépôt vaut deux mois, la majoration reste de 10 % d'un mois.

Deux précisions utiles. La majoration vaut aussi quand vous avez rendu une partie du dépôt dans les temps en opérant une retenue que le juge estime injustifiée : la somme indûment conservée est alors traitée comme un retard. À l'inverse, elle n'est pas due si le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse. D'où l'intérêt de la réclamer, par écrit, le jour de la remise des clés.

Le message est simple : tenir le délai n'est pas une politesse, c'est une protection financière directe.

6. En cas de désaccord sur une retenue

Un locataire conteste votre décompte. Voici l'ordre dans lequel les choses se règlent, du moins coûteux au plus lourd.

1. Le décompte motivé. Reprenez chaque ligne, joignez les pièces, répondez par écrit. Dans mon expérience, la grande majorité des contestations s'éteint ici, parce qu'elles naissent d'un décompte trop sec plutôt que d'un vrai désaccord.
2. La lettre recommandée avec accusé de réception. Si le ton monte, elle fixe la position de chacun et fait courir les délais.
3. La conciliation. Le conciliateur de justice et la commission départementale de conciliation sont gratuits. Pour un litige portant sur une somme inférieure à 5 000 €, une tentative de résolution amiable est même un préalable obligatoire avant de saisir le juge, ce qui couvre la quasi-totalité des dossiers de dépôt de garantie.
4. Le juge des contentieux de la protection, compétent pour les baux d'habitation, en dernier ressort.

Gardez un repère en tête : les actions nées d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989). Un locataire peut donc réclamer un dépôt oublié bien après son départ, majoration comprise. L'ANIL et ses agences départementales répondent gratuitement sur ces questions. Le texte complet se lit sur Legifrance.

7. Suivre ses dépôts quand on gère plusieurs lots

La théorie est simple. C'est le suivi dans la durée qui casse, surtout au-delà de deux ou trois logements. Il faut savoir, pour chaque bail, si le dépôt a été encaissé, pour quel montant, à quelle date les clés ont été rendues puis quel délai court. Un tableur finit toujours par se désynchroniser de la réalité, j'ai comparé les deux approches dans RentLabs face à Excel.

C'est là qu'un outil prend tout son sens. RentLabs suit le dépôt bail par bail, signale celui qui n'a pas encore été encaissé et lance le compte à rebours de restitution le jour où vous saisissez la remise des clés. L'application génère l'état des lieux d'entrée et de sortie avec photos horodatées, puis produit le décompte de retenues à partir de la comparaison des deux. Le détail de ce que cela recouvre figure sur la page fonctionnalités. Le guide du bailleur reprend le parcours complet de la signature à la sortie.

Cette logique s'inscrit dans une approche plus large de gestion locative sans agence. Si vous passez par un professionnel, sachez que c'est lui qui détient le dépôt pour votre compte : vérifiez dans le mandat qui le restitue et dans quel délai, un point que je compare dans mon article sur les alternatives à l'agence immobilière.

La prévention, elle, commence bien avant la sortie. Un dossier locataire solide réduit fortement le risque de fin de bail conflictuelle : mes conseils pour sélectionner son locataire valent mieux que n'importe quelle clause. Et si un impayé s'installe, la trêve hivernale décale le calendrier d'expulsion sans jamais effacer la dette ni le sort du dépôt. Les professionnels, eux, désamorcent la tension en rendant le suivi consultable par le locataire, un point détaillé dans mon article sur l'espace locataire en agence immobilière.

Un mot de fiscalité pour finir. Le dépôt encaissé n'est pas un revenu : c'est une somme détenue pour le compte du locataire, qui n'entre donc pas dans vos recettes l'année où vous le percevez. Il le devient l'année où vous le conservez pour solder un loyer impayé ou financer des réparations, les dépenses correspondantes étant alors déductibles dans les conditions habituelles. Ce basculement compte dans le calcul d'un déficit foncier, il mérite une ligne dans votre suivi.

Signalons enfin une nouveauté entrée en vigueur en octobre 2026 : le non-versement du dépôt de garantie est désormais visé par la clause résolutoire du contrat type, comme le détaille mon guide du nouveau contrat type de location. Un dépôt jamais encaissé n'est plus seulement un oubli administratif, il devient un motif de résiliation.

8. La checklist de fin de bail

Sept réflexes qui sécurisent chaque restitution.

1. Fixer le dépôt dans le plafond légal (un mois en nu, deux mois en meublé, hors charges, zéro en bail mobilité).
2. Réaliser un état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire, photos à l'appui.
3. Annexer une grille de vétusté au bail quand le logement contient des équipements qui vieillissent vite.
4. Noter la date exacte de remise des clés, puis réclamer la nouvelle adresse et le RIB le même jour.
5. Comparer l'état des lieux de sortie à celui d'entrée, ligne par ligne.
6. Chiffrer toute retenue sur devis ou facture, jamais au forfait, puis l'expliquer dans un décompte écrit.
7. Virer le solde dans le délai d'un ou deux mois selon le cas, avant que la majoration ne commence à courir.

Questions fréquentes

Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?

Non. Le dépôt garantit l'exécution du bail, il ne constitue pas une avance sur loyer. Le dernier mois reste dû à sa date habituelle. La restitution du dépôt se traite séparément après l'état des lieux de sortie. Un locataire qui ne paie pas son dernier loyer en comptant sur le dépôt reste débiteur de ce loyer. Vous vous retrouvez alors sans garantie si une dégradation apparaît.

Dans quel délai le propriétaire doit-il rendre le dépôt de garantie ?

Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il révèle des écarts. En copropriété, 20 % du dépôt peuvent être conservés jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, le solde étant versé dans le mois qui suit.

Que se passe-t-il si le bailleur rend le dépôt en retard ?

La somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Un retard de trois mois sur un loyer de 800 € coûte 240 € de majoration. Cette majoration ne s'applique pas si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.

Peut-on garder le dépôt de garantie si le locataire part sans préavis ?

Pas automatiquement. Un départ anticipé vous donne droit au loyer jusqu'au terme du préavis dû. Cette créance peut être imputée sur le dépôt. Mais le dépôt reste soumis aux mêmes règles de délai et de justification. Documentez le décompte, puis traitez le reliquat éventuel comme une créance classique à recouvrer.

Le dépôt de garantie doit-il être placé sur un compte séparé ?

Pour une location d'habitation entre particuliers, la loi n'impose pas de compte séquestre dédié. Vous conservez la somme sur votre compte, mais vous restez tenu de la restituer dans les délais. La rigueur du suivi remplace ici l'obligation formelle. C'est précisément ce qui manque quand les dépôts se mélangent à la trésorerie courante.

Qui rend le dépôt de garantie quand le logement est vendu ?

Le nouveau propriétaire. En cas de mutation du logement loué, à titre onéreux comme à titre gratuit, l'obligation de restitution suit le bien et pèse sur le nouveau bailleur. L'acquéreur doit donc récupérer le montant du dépôt dans le décompte de la vente, faute de quoi il paiera deux fois.

Que faire si le locataire conteste une retenue ?

Présentez vos justificatifs : états des lieux comparés, photos datées, devis, factures. Si le désaccord persiste, le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation offrent une voie amiable et gratuite, obligatoire avant le juge pour les litiges inférieurs à 5 000 €. Un dossier bien documenté se règle presque toujours à ce stade.

En résumé

• Plafond : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé de résidence principale, dépôt interdit en bail mobilité.
• Jamais révisable en cours de bail ni au renouvellement. Interdit aussi si le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois.
• Le dépôt n'est pas le dernier loyer : le loyer de préavis reste dû, la restitution se traite à part.
• Délai : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon, à compter de la remise des clés.
• Retenues : uniquement ce qui est imputable au locataire, sur justificatif, vétusté déduite grâce à une grille annexée au bail.
• Retard : majoration de 10 % du loyer hors charges par mois commencé, sauf si le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse.
• Copropriété : 20 % du dépôt peuvent attendre l'arrêté des comptes, le solde part dans le mois qui suit.
• Parking loué seul : aucun plafond légal ne s'applique, le bail fait loi. Pensez à le distinguer du dépôt du logement, pour les raisons exposées dans mon article sur la TVA sur un parking loué.
• En copropriété, vous pouvez conserver une part du dépôt le temps de l'arrêté des comptes annuel du syndic. Le calendrier de cette régularisation est détaillé dans mon guide de la copropriété pour le bailleur.
• Vente du logement : c'est au nouveau bailleur de restituer.

Bien gérer le dépôt de garantie, c'est une question de méthode et de traces écrites. Si vous hésitez encore sur l'outil qui portera ces traces, j'ai comparé ce que donnent une solution gratuite et une offre payante, puis détaillé le budget réel d'un logiciel sur un parc de une à vingt lignes. Fixez le bon montant à la signature, appuyez chaque décision sur un état des lieux solide puis tenez le délai. Pour piloter vos baux, vos dépôts et vos états des lieux au même endroit, avec le compte à rebours de restitution qui se déclenche tout seul, créez votre compte propriétaire RentLabs et reprenez la main sur votre fin de bail.