Louer un parking, garage ou box : le guide complet du propriétaire

Louer une place de parking, un garage ou un box semble être l'opération immobilière la plus simple qui soit : un bien sans occupant humain, sans cuisine à entretenir, sans chauffage à fournir, sans risque de squat structuré. Et pourtant, des centaines de propriétaires se retrouvent chaque année embourbés dans des litiges parce qu'ils ont confondu deux régimes juridiques radicalement différents : celui du bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989) et celui du droit commun du louage (Code civil, articles 1709 et suivants).

La nuance est capitale. Si vous louez votre place de stationnement isolée à un automobiliste qui n'habite pas dans votre immeuble, vous êtes dans une location dite "de droit commun", très souple, sans loi protectrice spéciale, où la liberté contractuelle prime. Si en revanche votre parking est loué en même temps que le logement principal du locataire, ou s'il est inclus comme accessoire dans le bail d'habitation, il bascule dans le régime protecteur de la loi de 1989, avec ses contraintes de durée, de préavis, de plafonnement du dépôt de garantie, et tout ce qui s'ensuit.

Ce guide vous donne une vision complète et opérationnelle de la location de parking, garage ou box : régime juridique applicable, rédaction du contrat, fixation du loyer, fiscalité, état des lieux, obligations réciproques des parties, fin du bail, et conseils pour optimiser votre rendement. Vous y trouverez également des tableaux comparatifs, des références précises au Code civil, et des modèles de clauses prêts à adapter. L'objectif : que vous puissiez louer votre bien en toute sécurité juridique, sans payer un avocat pour des questions qui peuvent être tranchées avec un peu de méthode.

Une remarque préalable : ce guide concerne la location nue d'un emplacement à un particulier ou à un professionnel pour stationner un véhicule ou stocker des biens personnels. Il ne couvre pas l'activité commerciale de garde-meubles (qui relève d'autres règles, voir notre guide dédié au garde-meuble), ni l'exploitation d'un parking public soumis à concession.

1. Le régime juridique du parking, garage et box

Comprendre quel droit s'applique à votre location est la première étape. Selon que votre bien est loué de manière isolée ou en lien avec un logement, le régime change du tout au tout.

1.1 Pourquoi la loi 89-462 ne s'applique pas

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a un champ d'application strict : elle régit la location de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, qui constituent la résidence principale du locataire. Son article 2 le précise clairement.

Un parking, un garage ou un box ne sont pas, en eux-mêmes, des locaux à usage d'habitation. Un emplacement de stationnement n'est manifestement pas habitable, et un box ou un garage, même fermé, n'a pas vocation à abriter une personne. En conséquence, lorsque ces biens sont loués seuls, indépendamment de tout logement, la loi de 1989 ne s'applique pas.

Cette mise à l'écart n'est pas un détail technique : elle a des conséquences très concrètes pour le bailleur. Sont notamment exclus du régime du parking isolé :

L'obligation de durée minimale de 3 ans (ou 6 ans pour les bailleurs personnes morales).
L'encadrement des préavis de congé du bailleur (motifs limitatifs : reprise, vente, motif légitime et sérieux).
Le plafonnement du dépôt de garantie à 1 mois de loyer hors charges.
L'obligation de fournir les diagnostics techniques du logement.
L'interdiction pour le bailleur de résilier librement le contrat.
L'encadrement des loyers en zone tendue (qui ne concerne pas les places de stationnement).

Cette liberté contractuelle accrue est l'un des grands attraits de la location de parking : elle permet une gestion souple, des durées courtes, des révisions de loyer adaptables, et une sortie du contrat plus facile en cas de problème.

1.2 Le droit commun du Code civil (art. 1709 et suivants)

À défaut de loi spéciale, le contrat de location d'un parking isolé est régi par les dispositions du Code civil sur le contrat de louage. Les articles structurants à connaître sont les suivants :

Article 1709 : définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer".
Article 1713 : pose le principe que l'on peut louer toutes sortes de biens, meubles ou immeubles.
Article 1714 : dispose que le bail peut être fait par écrit ou verbalement.
Article 1719 : énumère les obligations principales du bailleur : délivrance, entretien en état de servir à l'usage prévu, jouissance paisible, garantie.
Article 1728 : énumère les obligations principales du locataire : user de la chose en bon père de famille (selon la destination convenue), et payer le prix du bail aux termes convenus.
Article 1736 : prévoit que si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais d'usage fixés par les règlements locaux.
Article 1737 : précise que le bail à durée déterminée cesse de plein droit à l'expiration du terme, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
Article 1738 : organise la tacite reconduction lorsque le locataire reste dans les lieux à l'expiration du bail.

Ces dispositions sont en grande partie supplétives, ce qui signifie que les parties peuvent y déroger par leurs propres stipulations. C'est ce qui explique l'importance, en matière de location de parking, de rédiger un contrat clair : à défaut de stipulation, ce sont ces articles du Code civil qui s'appliqueront, parfois de manière inattendue (notamment la tacite reconduction de l'article 1738).

1.3 La distinction parking accessoire au logement vs parking isolé

C'est la grande ligne de partage du régime juridique. Trois situations sont à distinguer :

Situation	Régime applicable
Parking loué seul, à un tiers qui n'habite pas le logement	Droit commun (Code civil art. 1709 et suivants)
Parking inclus dans le bail d'habitation, au même locataire	Loi du 6 juillet 1989 (régime du logement principal)
Parking loué séparément au locataire du logement principal	Selon les cas, voir section 2

Cette typologie n'est pas qu'académique. Si vous louez votre parking à votre propre locataire dans un contrat distinct, mais que le juge considère que la location est en réalité l'accessoire indissociable du bail d'habitation, il pourra requalifier le contrat et appliquer la loi de 1989. Vous vous retrouverez alors avec un préavis de 3 mois pour résilier, un dépôt de garantie plafonné, et l'impossibilité de récupérer librement votre parking.

Pour éviter cette requalification, il convient :

De rédiger un bail clairement distinct si le parking n'est pas situé dans l'immeuble du logement.
D'éviter de subordonner la location du logement à celle du parking (et inversement).
De ne pas insérer de clause croisée de résiliation entre les deux contrats.
De facturer séparément le parking, avec une quittance distincte.

1.4 La question du parking en copropriété (règlement)

Avant toute mise en location, le propriétaire d'un parking situé dans une copropriété doit vérifier le règlement de copropriété. Plusieurs limitations sont fréquentes :

Le droit de préférence : certains règlements imposent qu'un copropriétaire souhaitant vendre ou louer son parking propose d'abord ce parking aux autres copropriétaires, dans un délai donné, à un prix donné. Cette clause, légale dans les règlements antérieurs à la loi ALUR pour la vente, peut subsister pour la location dans certains immeubles.
L'interdiction de location à des non-résidents : exceptionnellement, certains règlements de copropriété récents ou très protecteurs interdisent la location du parking à une personne étrangère à l'immeuble. Cette clause est valable si elle est justifiée par la destination de l'immeuble.
Les restrictions d'usage : la plupart des règlements interdisent le stockage dans les parkings (matières inflammables, mobilier, archives), et limitent l'usage à un véhicule particulier. La location pour un usage de stockage ne respectera pas le règlement si une telle clause existe.
L'accès : le syndic peut refuser de remettre un badge ou une télécommande au locataire, ou exiger un dépôt de garantie pour ces équipements.

Vérifiez aussi les charges de copropriété : elles restent à la charge du propriétaire bailleur, sauf clauses contraires concernant les charges récupérables. Le bail peut prévoir une provision de charges récupérables (par exemple : entretien des parties communes du parking, éclairage), mais en pratique, beaucoup de propriétaires préfèrent intégrer ces charges au loyer pour simplifier.

2. Parking accessoire au logement principal

Lorsque le parking est lié à la location d'un logement, le régime change. Voyons les trois cas typiques.

2.1 Le parking loué dans le bail d'habitation

Première situation : vous louez un appartement ou une maison avec un parking inclus dans le contrat de bail d'habitation. C'est le cas le plus simple. Le parking suit alors le régime du bail d'habitation, qu'il soit meublé ou non. Cela signifie :

Durée : 3 ans (ou 6 ans si bailleur personne morale) pour un bail nu, 1 an (9 mois si étudiant) pour un meublé.
Loyer : éventuellement encadré en zone tendue.
Dépôt de garantie : 1 mois maximum pour un bail nu, 2 mois pour un meublé.
Préavis : 3 mois pour le bailleur (motifs limitatifs), 3 mois pour le locataire (1 mois en zone tendue ou meublé).

Le loyer du parking n'a pas à apparaître séparément. Il peut être globalisé avec celui du logement, sauf si l'encadrement des loyers en zone tendue impose une distinction (le loyer de référence majoré s'applique alors au seul logement). Si vous voulez en savoir plus sur ces régimes, consultez nos guides détaillés : bail meublé et bail non meublé.

2.2 Le parking loué séparément au même locataire

Deuxième cas : votre locataire occupe votre logement et vous lui louez aussi un parking, mais dans un contrat distinct. La jurisprudence considère que si le parking est en réalité un accessoire indissociable du logement (même immeuble, même bailleur, même locataire, location concomitante), le contrat de parking suit le régime du bail d'habitation, même s'il est formellement séparé.

Cette analyse est protectrice du locataire : on lui évite que le bailleur résilie le contrat de parking en représailles d'un litige sur le logement, ou augmente librement le loyer du parking pour contourner l'encadrement.

Conséquence pratique : si vous voulez maintenir la liberté du régime de droit commun pour le parking, il faut soit :

Que le parking soit géographiquement détaché de l'immeuble du logement (par exemple, dans un parking public à 500 mètres).
Que le contrat ait été conclu à un moment distinct de celui du logement, dans des conditions autonomes.
Que le locataire ait clairement la possibilité de continuer à louer le logement même s'il rend le parking, et inversement.

Dans le doute, mieux vaut sécuriser : appliquer le régime du bail d'habitation au parking annexe, ce qui interdit d'augmenter librement le loyer ou de résilier sans motif.

2.3 Conséquences pratiques

Pour un bailleur de logement avec parking, voici les bons réflexes :

Question	Bonne pratique
Faut-il un bail séparé pour le parking ?	Non, sauf si vous voulez pouvoir le louer à un tiers indépendamment
Le loyer du parking est-il encadré ?	Oui, en zone tendue, le total logement + parking doit respecter le loyer de référence majoré applicable au logement
Le dépôt de garantie inclut-il le parking ?	Oui, le DG porte sur l'ensemble du bien loué (logement + parking)
Peut-on augmenter le loyer du parking seul ?	Non, la révision suit celle du bail d'habitation (IRL annuel)
Peut-on résilier le bail du parking seul ?	Non, sauf si le parking est clairement détaché du bail d'habitation

3. Le contrat de location (bail) : contenu et règles

Place maintenant au contrat lui-même. La grande liberté offerte par le Code civil n'exonère pas le propriétaire de rédiger un contrat soigné. Au contraire : c'est précisément parce qu'aucune loi spéciale ne vient compléter le contrat qu'il faut tout y prévoir.

3.1 Le principe de liberté contractuelle

L'article 1102 du Code civil pose le principe de la liberté contractuelle : "Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi."

En matière de location de parking isolé, cette liberté est très large. Les parties peuvent convenir :

De la durée du bail (déterminée ou indéterminée, courte ou longue).
Du montant du loyer (sans plafond ni encadrement).
Du dépôt de garantie (sans limite, hormis la prohibition des clauses abusives si le locataire est un consommateur).
Des modalités de révision du loyer (indice libre, périodicité libre).
Des modalités de résiliation (préavis libre, sous réserve d'une dénonciation raisonnable).
Des charges récupérables.
De la destination du bien (stationnement véhicule particulier uniquement, véhicule professionnel, stockage, etc.).

Les seules limites tiennent à l'ordre public : pas de clause illicite (qui violerait par exemple le droit de la consommation si le locataire est un particulier), pas de clause abusive si le bailleur est un professionnel face à un consommateur, pas d'engagement perpétuel.

3.2 Les mentions recommandées (description, loyer, durée, dépôt)

Même si le Code civil n'impose pas de mentions obligatoires, un bail de parking bien rédigé devrait comporter :

Identification des parties : nom, prénom, adresse, date de naissance pour les personnes physiques ; raison sociale, SIREN, siège social pour les personnes morales.
Désignation précise du bien : adresse, étage si parking en sous-sol, numéro de l'emplacement, dimensions, équipements (badge, télécommande), particularités (place couverte, fermée, box, accès handicapé).
Destination du bien : usage de stationnement d'un véhicule particulier ou utilitaire, ou usage de stockage. Cette clause est importante pour éviter les détournements (atelier mécanique, dépôt commercial).
Durée du bail : déterminée (1 an renouvelable, 3 ans) ou indéterminée (avec préavis).
Loyer et modalités de paiement : montant mensuel, date d'exigibilité, modalités (virement, prélèvement), pénalités de retard.
Révision du loyer : indice de référence, périodicité de la révision.
Dépôt de garantie : montant, modalités de restitution.
Charges : précision si le loyer est TTC ou HT (en cas d'option TVA), si des provisions de charges sont dues.
Conditions de résiliation : préavis, modalités (LRAR), motifs éventuels.
État des lieux : engagement de procéder à un état des lieux d'entrée et de sortie.
Assurance : obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs (recommandé même si non obligatoire).
Clauses particulières : interdiction de sous-location, interdiction de cession, restrictions d'usage.

3.3 La durée libre (annuel, mensuel, à durée indéterminée)

Le Code civil distingue le bail à durée déterminée et le bail à durée indéterminée :

Bail à durée déterminée : il cesse de plein droit à l'expiration du terme convenu (art. 1737). Aucun congé n'est nécessaire. Attention cependant : si le locataire reste dans les lieux après l'échéance et que le bailleur le laisse faire, il y a tacite reconduction (art. 1738), avec souvent un nouveau bail à durée indéterminée.
Bail à durée indéterminée : il peut être résilié à tout moment par l'une ou l'autre des parties, sous réserve d'un préavis raisonnable convenu au contrat.

En pratique, trois formats dominent :

Bail mensuel reconductible : très souple, idéal pour des locations courtes. Le préavis est généralement d'un mois.
Bail annuel reconductible : équilibre entre stabilité et flexibilité. Préavis de 1 à 3 mois.
Bail à durée indéterminée : pratique pour des locations longues avec un locataire fiable. Préavis fixé librement (souvent 1 mois).

Dans tous les cas, prévoyez explicitement les modalités de reconduction et de résiliation : à défaut, la tacite reconduction du Code civil s'appliquera, et vous pourriez vous retrouver lié plus longtemps que prévu.

3.4 La résiliation par les parties (préavis convenu)

À défaut de stipulation, les règles du Code civil s'appliquent :

Pour un bail à durée déterminée : extinction de plein droit au terme convenu (art. 1737), sauf reconduction tacite.
Pour un bail à durée indéterminée : possibilité de résilier à tout moment moyennant un préavis "raisonnable", déterminé par les usages locaux à défaut de stipulation (art. 1736).

Cette imprécision étant gênante, mieux vaut prévoir un préavis explicite. Les usages courants sont :

1 mois pour une location mensuelle.
1 à 3 mois pour une location annuelle ou indéterminée.

Le préavis doit être notifié par un moyen offrant une date certaine : lettre recommandée avec accusé de réception, remise contre récépissé, ou plus récemment, voie électronique avec signature qualifiée. Une simple notification par mail ou SMS n'offre pas la même sécurité probatoire et peut être contestée.

3.5 Modèle de bail commenté

Voici une trame de bail de location de parking isolé. À adapter à votre situation.

CONTRAT DE LOCATION D'UN EMPLACEMENT DE STATIONNEMENT

Entre les soussignés :
[Nom prénom du bailleur], demeurant [adresse], ci-après dénommé "le Bailleur",
Et
[Nom prénom du locataire], demeurant [adresse], ci-après dénommé "le Locataire",

Il a été convenu ce qui suit :

Article 1 - Objet
Le Bailleur loue au Locataire qui accepte un emplacement de stationnement
situé [adresse complète], niveau [...], emplacement n°[...].
La superficie approximative est de [...] m².
L'emplacement est destiné exclusivement au stationnement d'un véhicule
particulier immatriculé [...].

Article 2 - Durée
Le présent bail est conclu pour une durée de [... mois/ans] à compter du
[date], renouvelable par tacite reconduction pour des périodes équivalentes,
sauf dénonciation par l'une des parties moyennant un préavis de [... mois]
notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.

Article 3 - Loyer
Le loyer mensuel est fixé à [...] euros, payable d'avance le [...] de chaque mois,
par virement sur le compte du Bailleur (RIB joint en annexe).

Article 4 - Révision
Le loyer sera révisé annuellement à la date anniversaire selon la variation
de l'indice [... indice choisi, ex : ILAT, IRL, INSEE coût construction].

Article 5 - Dépôt de garantie
Le Locataire verse à la signature un dépôt de garantie de [...] euros,
correspondant à [... mois] de loyer, restituable dans un délai de [...] jours
après la fin du bail et la restitution des clés, déduction faite des sommes
éventuellement dues.

Article 6 - Usage
Le Locataire s'engage à n'utiliser l'emplacement que pour le stationnement
de son véhicule. Toute autre utilisation (stockage, atelier, etc.) est interdite.

Article 7 - Assurance
Le Locataire déclare être assuré pour les risques liés à l'utilisation de
l'emplacement (incendie, vol, dégradations). Il s'engage à fournir une
attestation d'assurance sur demande.

Article 8 - Etat des lieux
Un état des lieux contradictoire sera établi à l'entrée et à la sortie.

Article 9 - Résiliation anticipée
En cas de non-paiement, de violation de la destination ou de toute autre
obligation, le bail pourra être résilié de plein droit après mise en demeure
restée infructueuse 30 jours.

Article 10 - Election de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties élisent domicile aux adresses
indiquées en tête.

Fait à [...], le [...], en deux exemplaires.

Signatures :
Le Bailleur                          Le Locataire

Cette trame couvre l'essentiel. Vous pouvez l'enrichir d'une clause TVA si vous avez opté pour la TVA, d'une clause de solidarité en cas de colocation, ou d'une clause spécifique pour l'accès (badge, télécommande). Pour des locations professionnelles plus structurées, vous pouvez aussi vous inspirer des modèles de bail commercial sur certains points (révision indiciaire, restitution).

4. La fixation du loyer

Sur ce sujet, le contraste avec le bail d'habitation est total : le propriétaire est libre.

4.1 La liberté de fixation

Aucune loi n'encadre le loyer d'un parking isolé. Ni la loi de 1989, ni le décret annuel d'encadrement des loyers en zone tendue (qui ne vise que le logement). Ni le plafonnement IRL pour la révision. Le bailleur fixe le loyer comme il l'entend, en fonction du marché, de la qualité du bien, de la demande locale.

Cette liberté est tempérée par deux limites :

L'usure et les clauses abusives : un loyer manifestement excessif imposé à un consommateur captif pourrait, en théorie, être qualifié de clause abusive. En pratique, ce risque est faible pour un marché aussi concurrentiel que le stationnement.
Le marché lui-même : un loyer trop élevé n'attirera pas de locataire.

4.2 Les loyers de marché par ville (Paris, Lyon, Marseille, etc., fourchettes)

Les fourchettes ci-dessous donnent une idée du marché en 2026, à titre indicatif (loyer mensuel pour une place de parking standard, en surface ou en sous-sol). Ces ordres de grandeur varient considérablement selon l'arrondissement, le quartier, le standing du parking (fermé, sécurisé) et la rareté du stationnement.

Ville	Place ouverte / surface	Place en sous-sol	Garage / box fermé
Paris (centre)	150 à 250 euros	200 à 350 euros	250 à 500 euros
Paris (périphérie)	100 à 180 euros	150 à 250 euros	200 à 350 euros
Lyon	80 à 140 euros	100 à 180 euros	130 à 250 euros
Marseille	70 à 120 euros	90 à 160 euros	120 à 220 euros
Bordeaux	70 à 120 euros	90 à 160 euros	120 à 220 euros
Toulouse	60 à 100 euros	80 à 140 euros	100 à 200 euros
Nantes	60 à 100 euros	80 à 140 euros	100 à 200 euros
Lille	60 à 100 euros	80 à 140 euros	100 à 200 euros
Nice	80 à 140 euros	100 à 180 euros	150 à 280 euros
Strasbourg	60 à 100 euros	80 à 130 euros	100 à 180 euros
Villes moyennes	30 à 60 euros	50 à 90 euros	70 à 130 euros

Pour fixer votre prix, consultez les annonces locales sur LeBonCoin, SeLoger, PAP, Yespark ou les sites spécialisés. Comparez à offre équivalente (même quartier, même standing, mêmes accès). Une place dans un parking sécurisé avec badge vaut sensiblement plus qu'une place en surface non gardée.

4.3 La révision du loyer (clause d'indexation libre)

Le bailleur peut prévoir une clause de révision automatique du loyer. Le choix de l'indice est libre :

IRL (Indice de Référence des Loyers) : utilisé pour le bail d'habitation. Sa progression est modérée et plafonnée par décrets ponctuels. C'est le choix le plus prudent.
ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) : utilisé pour les baux commerciaux tertiaires. Variation plus dynamique.
ICC (Indice du Coût de la Construction) : ancien indice de référence pour les baux commerciaux. Plus volatile.
INSEE Prix à la consommation : indice général, peu utilisé en immobilier.

Précisez la périodicité (annuelle généralement), la date de révision (date anniversaire, ou 1er janvier), et l'indice de référence initial. Sans clause de révision, le loyer reste fixe pour toute la durée du bail.

À noter : pour un parking accessoire au bail d'habitation, c'est l'IRL qui s'impose, et l'indexation suit le régime de la loi de 1989.

4.4 Pas d'encadrement comme pour l'habitation

L'encadrement des loyers en zone tendue, instauré par la loi ALUR puis ELAN, ne s'applique qu'aux logements à usage d'habitation. Les parkings, garages et box isolés en sont totalement exclus.

Vous pouvez donc louer votre parking parisien à 400 euros par mois sans avoir à justifier le respect d'un loyer de référence majoré. Vous pouvez augmenter librement le loyer entre deux locataires. Vous pouvez fixer le tarif que le marché supporte.

Cette liberté explique en partie l'attractivité de l'investissement dans le parking : un rendement souvent supérieur à celui du logement (5 à 8 % brut courant), avec moins de contraintes réglementaires et une gestion plus simple.

5. Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie reste un outil utile, même dans une location dépourvue de contraintes spéciales.

5.1 Pas de plafond légal

Aucun texte ne plafonne le dépôt de garantie pour un parking isolé. Contrairement au bail d'habitation nu (1 mois) ou meublé (2 mois), le bailleur peut demander librement le montant qu'il souhaite.

En pratique, des dépôts trop élevés découragent les locataires et peuvent être perçus comme abusifs. Restez raisonnable.

5.2 Le bon dosage (souvent 1 à 2 mois)

Les usages du marché sont les suivants :

Pour une place de parking simple : 1 mois de loyer.
Pour un garage ou un box fermé (risques plus élevés en cas de dégradation) : 1 à 2 mois.
Pour un emplacement remis avec badge et télécommande : prévoir éventuellement un dépôt complémentaire pour ces équipements (50 à 100 euros).

Le dépôt de garantie sert à couvrir d'éventuelles dégradations, des charges impayées, ou des dégâts constatés à la sortie. Il n'a pas vocation à couvrir les loyers du dernier mois : le locataire reste tenu de payer ses loyers jusqu'à la fin du bail.

5.3 La restitution en fin de location

Le Code civil ne fixe pas de délai impératif de restitution du dépôt de garantie pour un parking isolé. Là encore, mieux vaut prévoir une clause explicite dans le contrat.

Les usages courants sont une restitution dans un délai de 15 jours à 1 mois après la sortie effective des lieux et la restitution des clés ou du badge, après déduction des sommes éventuellement dues (loyers impayés, charges, réparations dûment justifiées).

En cas de retenue, le bailleur doit pouvoir justifier le montant retenu par des factures, des devis, ou des photos prises lors de l'état des lieux de sortie. À défaut de justificatif, le locataire pourra demander la restitution intégrale en justice, avec d'éventuels dommages et intérêts.

6. La fiscalité de la location de parking

La fiscalité d'un parking loué présente des particularités intéressantes : revenus fonciers, micro-foncier accessible, voire option à la TVA pour optimiser.

6.1 Revenus fonciers : la règle générale

Les loyers perçus pour la location d'un parking, garage ou box sont en principe imposés dans la catégorie des revenus fonciers, comme les loyers d'un logement nu. Ils s'ajoutent aux autres revenus fonciers du contribuable et sont soumis :

Au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Aux prélèvements sociaux (17,2 % en 2026).

Deux régimes sont possibles selon le montant des revenus :

Micro-foncier : si le total des revenus fonciers bruts du foyer est inférieur ou égal à 15 000 euros par an.
Régime réel : obligatoire au-delà, ou sur option.

6.2 Le régime micro-foncier (15 000 euros, abattement 30%)

Le régime micro-foncier permet au propriétaire de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts perçus, censé représenter l'ensemble des charges. Il s'applique automatiquement si :

Les revenus fonciers bruts du foyer (toutes locations confondues, hors meublé) sont inférieurs ou égaux à 15 000 euros par an.
Aucune des locations n'est soumise à un régime spécifique (par exemple, location de monument historique, Pinel, Denormandie, etc.).

Vous déclarez le montant brut de vos loyers en case 4BE de la déclaration 2042. L'abattement est calculé automatiquement par l'administration. Aucune comptabilité n'est nécessaire.

Exemple : vous louez deux places de parking à 100 euros par mois chacune. Revenus fonciers bruts : 2 400 euros. Abattement de 30 % : 720 euros. Revenu foncier imposable : 1 680 euros. Imposition au barème + prélèvements sociaux.

6.3 Le régime réel et la déduction des charges

Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an, ou si vous y avez intérêt (charges réelles supérieures à 30 % des loyers), vous relevez du régime réel. Vous devez alors déclarer :

Les loyers bruts encaissés.
Les charges déductibles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, travaux d'entretien et de réparation, etc.
Le déficit foncier éventuel, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (le surplus reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).

Le régime réel est obligatoire dès lors que les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 euros, ou sur option (irrévocable pendant 3 ans) si vous estimez plus avantageux de déduire vos charges réelles.

Comparaison synthétique :

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Plafond de revenus	15 000 euros bruts	Pas de plafond
Abattement	30 % forfaitaire	Charges réelles déduites
Comptabilité	Aucune	Décompte précis des charges
Déclaration	2042, case 4BE	2044
Déficit foncier	Non	Oui (jusqu'à 10 700 euros/an sur le revenu global)
Avantage	Simplicité	Optimisation si charges fortes

Pour la plupart des bailleurs de parking, le micro-foncier est plus simple et fiscalement neutre, voire favorable. Le régime réel devient intéressant si vous avez beaucoup de charges (intérêts d'emprunt sur un achat récent, gros travaux, charges de copropriété importantes).

6.4 La taxe foncière et la taxe d'habitation (parking isolé)

La taxe foncière est due par le propriétaire du parking, comme pour tout bien immobilier. Elle est calculée par la commune sur la base de la valeur locative cadastrale, et figure dans les charges du bailleur (non récupérable sur le locataire).

La taxe d'habitation : depuis sa suppression progressive pour les résidences principales achevée en 2023, elle ne concerne plus qu'un nombre limité de locaux. Pour un parking isolé, la situation dépend du statut :

Si le parking est exploité par le propriétaire à titre privé (par exemple, son propre véhicule), il n'est en principe pas soumis à la taxe d'habitation.
Si le parking est loué meublé ou utilisé à titre professionnel, la cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due par le locataire.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) peut s'appliquer dans certaines communes pour les locaux meublés à usage d'habitation, ce qui exclut en pratique les parkings.

En résumé : pour un parking simple loué nu, vous payez la taxe foncière, le locataire ne paie ni TF ni TH.

6.5 La TVA : option possible pour les loueurs occasionnels

La location de parking, garage ou box est en principe soumise à la TVA au taux normal de 20 % lorsqu'elle est exercée à titre habituel. C'est un point souvent méconnu : la jurisprudence et l'administration considèrent que la location d'emplacements de stationnement est une prestation taxable, contrairement à la location de logement nu qui est exonérée.

Cependant, plusieurs cas particuliers :

Exonération si la location de parking est l'accessoire d'une location de logement exonérée : si vous louez le logement et le parking au même locataire en même temps, et que le logement est exonéré de TVA, le parking suit le même régime.
Franchise en base de TVA : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 37 500 euros (seuil 2026 pour les prestations de services), vous bénéficiez automatiquement de la franchise en base : pas de TVA collectée, pas de TVA déductible. C'est le cas de la grande majorité des bailleurs particuliers.
Option pour la TVA : possible dans certaines configurations, notamment pour récupérer la TVA sur des travaux d'aménagement importants (création d'un parking souterrain, équipements). L'option engage le bailleur pour 5 ans renouvelables.

Pour un propriétaire louant une à quelques places de parking, le régime de franchise s'applique le plus souvent : ni TVA collectée, ni TVA déductible. Si vous voulez optimiser un investissement plus structuré, parlez-en à un expert-comptable.

7. L'état des lieux pour un parking

L'état des lieux n'est pas obligatoire pour un parking isolé. Pour autant, son absence est une mauvaise idée.

7.1 Pourquoi en faire un (recommandation)

L'article 1731 du Code civil pose une présomption importante : à défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu la chose en bon état, et doit donc la restituer en bon état. Pour le bailleur, c'est en théorie protecteur. Mais en pratique, sans état des lieux, il est très difficile de prouver une dégradation imputable au locataire :

Le locataire pourra contester l'origine des dégâts ("c'était déjà comme ça à l'arrivée").
Le bailleur n'aura pas de référence chiffrée pour évaluer la remise en état.
Le dépôt de garantie sera difficile à retenir sans justification.

Un état des lieux contradictoire élimine ces difficultés. Il prend 15 minutes, ne coûte rien, et sécurise les deux parties.

7.2 Que mentionner (photos, dimensions, dégradations, accès)

Un état des lieux de parking efficace mentionne :

L'identification précise : adresse complète, niveau (rez-de-chaussée, sous-sol -1, etc.), numéro d'emplacement.
Les dimensions : longueur, largeur, hauteur sous plafond pour un box.
L'état des sols et murs : peinture, marquage au sol, fissures, taches d'huile, traces de chocs.
L'état des équipements : porte de garage, mécanisme, joints, éclairage, prises électriques pour un box.
Les accès remis : nombre de badges, télécommandes, clés (avec numéros si pertinent).
Les compteurs éventuels : si le box est équipé d'un compteur électrique individuel, relevé d'entrée.
Les photos : 5 à 10 photos minimum (vue d'ensemble, sol, murs, plafond, porte, équipements). Datées et annexées au document.
La signature des deux parties et la date.

Un modèle d'état des lieux de parking peut être généré en quelques minutes et signé sur place. C'est un investissement de temps minime pour une sécurité maximale.

7.3 État des lieux de sortie et caution

L'état des lieux de sortie suit la même logique. Il doit être réalisé contradictoirement, c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire. Si l'une des parties est absente, l'autre peut faire dresser l'état des lieux par un commissaire de justice (ancien huissier), à frais partagés sauf disposition contraire.

À la sortie, comparez l'état des lieux d'entrée et celui de sortie :

Dégradations imputables au locataire (chocs, trous, traces de fuites de moteur, marquages) : peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, sur la base de devis ou factures.
Vétusté normale (usure du sol, peinture défraîchie) : à la charge du bailleur, pas de retenue.
Disparition des badges ou télécommandes : retenue du coût de remplacement (souvent 50 à 150 euros).

Conservez l'état des lieux et les photos pendant au moins 5 ans (prescription des actions en remboursement et délai pour d'éventuels contentieux).

8. Les obligations du bailleur

Le Code civil organise les obligations réciproques des parties. Voyons d'abord celles du bailleur.

8.1 Délivrer un local conforme à l'usage prévu

L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé "de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent". Pour un parking, l'obligation principale est donc de remettre l'emplacement convenu, à la date convenue, dans un état permettant son usage normal.

Concrètement, cela signifie :

Le parking est libre de tout véhicule à l'entrée du locataire.
Les dimensions correspondent à celles annoncées (un piège classique : un box trop étroit pour un véhicule moderne).
L'accès fonctionne (porte du garage, badge, télécommande remis et opérationnels).
L'éclairage et les éventuels équipements (prise électrique, compteur) fonctionnent.

Si le local n'est pas conforme à la destination convenue, le locataire peut demander la résiliation du bail, des dommages et intérêts, voire une réduction de loyer.

8.2 Assurer la jouissance paisible

L'article 1719 oblige aussi le bailleur à entretenir le local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, et à en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Concrètement, cela signifie :

Le bailleur doit faire les grosses réparations nécessaires à la conservation du bien : réfection de la toiture du garage, gros travaux de structure, réparation de la porte basculante en cas de panne mécanique majeure.
Il doit éviter toute action qui troublerait la jouissance du locataire : par exemple, louer la place à un autre locataire (impossible juridiquement), ou utiliser lui-même l'emplacement.
Il doit garantir le locataire contre les troubles de droit (revendication d'un tiers) ou les troubles de fait (en provenance du bailleur ou de personnes pour qui il répond).

En revanche, le bailleur n'est pas responsable des troubles de fait causés par des tiers (vandalisme par des inconnus, occupation sauvage du parking par des véhicules tiers) : c'est au locataire d'agir directement contre les auteurs de ces troubles.

8.3 Garantir contre les vices (effraction, fuites)

L'article 1721 du Code civil prévoit la garantie du bailleur "pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail". Cette garantie est large et couvre :

Les vices cachés du local (humidité chronique, infiltrations, défauts de structure).
Les défauts compromettant l'usage (par exemple, fuite d'eau régulière dans un box rendant le stockage impossible).
Les dommages indirects causés par ces vices (dégradation des biens stockés par le locataire).

En cas de vice, le locataire peut demander :

La réparation du vice.
Une réduction de loyer pendant la durée du trouble.
La résiliation du bail si le vice est grave.
Des dommages et intérêts si le vice était connu du bailleur (ou aurait dû l'être).

À noter : le bailleur n'est en revanche pas tenu d'assurer la sécurité contre les effractions de tiers. Si votre box est cambriolé, le bailleur n'est responsable que s'il a manqué à une obligation d'entretien (par exemple, une porte de garage défectueuse non réparée malgré des demandes répétées). Sinon, c'est l'assurance du locataire qui couvre les pertes.

9. Les obligations du locataire

Le locataire est lui aussi soumis à des obligations précises par le Code civil.

L'article 1728 du Code civil énumère les obligations principales du locataire :

User de la chose louée raisonnablement, suivant la destination convenue dans le bail.
Payer le prix du bail aux termes convenus.

Détaillons ces obligations dans le contexte d'un parking.

Le paiement du loyer. C'est l'obligation cardinale. Le locataire doit régler le loyer à la date convenue, par le moyen convenu. En cas de retard, le bailleur peut :

Adresser une mise en demeure (lettre recommandée).
Appliquer une clause pénale si elle est prévue au contrat (par exemple, 1 % du loyer par jour de retard).
Engager une action en paiement devant le tribunal compétent (juge des contentieux de la protection en deçà de 10 000 euros, tribunal judiciaire au-delà).
Demander la résiliation du bail si une clause résolutoire est prévue.

À l'inverse du bail d'habitation, il n'existe pas de procédure spéciale type CCAPEX, FSL, trêve hivernale. La trêve hivernale ne s'applique pas aux parkings, garages ou box isolés.

L'usage conforme à la destination. Si le bail mentionne un usage de stationnement automobile, le locataire ne peut pas transformer le box en atelier de menuiserie ou en local commercial. Un usage non conforme peut donner lieu à résiliation, ainsi qu'à des dommages et intérêts si l'usage abusif a causé un préjudice (par exemple, dégradation des sols par du matériel lourd).

L'entretien courant. Le locataire doit entretenir l'emplacement en bon père de famille (article 1729 et suivants). Cela couvre :

Le nettoyage régulier (balayage, retrait des déchets).
Les petites réparations locatives (changement d'une ampoule, graissage d'un verrou).
La signalisation de tout désordre au bailleur (fuite, infiltration, dommage causé par un tiers).

Les grosses réparations restent à la charge du bailleur.

L'usage sans nuisance. Le locataire ne doit pas créer de nuisances pour les autres occupants de l'immeuble : bruit nocturne, encombrement des parties communes, stockage de matières dangereuses, etc. Le règlement de copropriété s'applique à lui, même s'il n'est pas copropriétaire.

La restitution en fin de bail. À l'expiration du bail, le locataire doit restituer l'emplacement libre de tout véhicule ou bien, dans l'état où il l'a reçu, sauf usure normale. Il restitue aussi les badges, télécommandes et clés. À défaut, le bailleur peut retenir une indemnité d'occupation pour tout retard, et engager une procédure d'expulsion si nécessaire (procédure de droit commun, sans formalités spéciales).

La souscription d'une assurance. Le Code civil ne l'impose pas, mais le bail peut le prévoir. Une assurance "risques locatifs" couvre les dommages causés par le locataire au bien loué (incendie, explosion, dégâts des eaux). Elle est recommandée et peu coûteuse (20 à 50 euros par an pour un box).

10. La location de box de stockage (mini garde-meuble)

De plus en plus de propriétaires louent leur garage ou leur box non plus pour un véhicule, mais pour du stockage de biens personnels. Cette tendance, accélérée par la pénurie d'espace en ville, soulève quelques questions spécifiques.

La destination du contrat. Le bail doit explicitement autoriser l'usage de stockage. Une location prévue pour un véhicule et utilisée comme garde-meuble peut donner lieu à résiliation pour usage non conforme. Inversement, un bail "à usage de stockage" doit limiter clairement la nature des biens entreposés (mobilier, archives, matériel personnel), et exclure les matières dangereuses (inflammables, explosives, polluantes), les animaux, et toute activité commerciale.

Le règlement de copropriété. Beaucoup de règlements interdisent expressément le stockage dans les emplacements de stationnement. Vérifiez avant de louer pour cet usage. En cas d'infraction au règlement, le syndic ou un copropriétaire peut agir contre vous, et vous serez en faute vis-à-vis du locataire à qui vous aurez loué un usage interdit.

La sécurité. Pour un usage de stockage, la sécurité du local devient un enjeu majeur. Un simple box fermé par une porte basculante non sécurisée n'offre pas la même protection qu'un local équipé d'une serrure renforcée, d'un système d'alarme ou d'une vidéosurveillance. Adaptez votre tarif et votre dépôt de garantie en fonction.

Le statut juridique. Si vous louez un box à usage de stockage à un particulier, vous restez dans le cadre du droit commun du louage. Vous n'êtes pas un "garde-meuble professionnel". Le contrat n'est ni un dépôt (articles 1915 et suivants du Code civil), ni un bail commercial, mais bien un bail civil ordinaire.

À noter : si votre activité prend une dimension professionnelle (plusieurs box loués comme du stockage, gestion organisée, offre commerciale), vous basculez dans l'activité de garde-meuble, avec des obligations différentes : déclaration en tant qu'entreprise, comptabilité, TVA, responsabilité professionnelle, voire RC professionnelle obligatoire. Pour comprendre ces enjeux, consultez notre guide complet du garde-meuble.

La fiscalité. Les loyers perçus pour un box loué à usage de stockage restent imposés comme des revenus fonciers, dans les conditions vues en section 6. La différence d'usage (stationnement vs stockage) ne change pas la nature fiscale du revenu.

Les risques et l'assurance. Pour la location à usage de stockage, recommandez fortement au locataire d'assurer ses biens stockés. Votre responsabilité de bailleur ne couvre que le local lui-même, pas les biens qui y sont entreposés. En cas de vol ou de dégât (incendie, inondation), le locataire devra se retourner contre son propre assureur, sauf défaillance avérée du bailleur dans l'entretien du local.

11. La fin du bail et les pièges à éviter

La fin d'un bail de parking est en principe simple. En pratique, plusieurs erreurs reviennent.

Le piège de la tacite reconduction (art. 1738). Si le bail est à durée déterminée et que le locataire reste dans les lieux à l'expiration sans que le bailleur s'y oppose, il y a tacite reconduction. Mais attention : le nouveau bail issu de la tacite reconduction est à durée indéterminée, et soumis aux usages locaux pour la résiliation. Pour éviter cette situation, soit prévoir une clause de reconduction expresse (avec préavis automatique), soit notifier l'opposition au moins quelques semaines avant l'échéance.

Le défaut de notification écrite. Une résiliation orale ou par simple message électronique n'est pas opposable. Toute notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou par remise contre récépissé. À défaut, le locataire pourra contester la date de prise d'effet de la résiliation, voire la résiliation elle-même.

L'absence d'état des lieux de sortie. Sans état des lieux contradictoire à la sortie, vous ne pourrez pas justifier les retenues sur dépôt de garantie. Le locataire pourra exiger sa restitution intégrale, et obtenir condamnation à dommages et intérêts en cas de blocage abusif.

La rétention abusive du dépôt de garantie. Si vous retenez le dépôt sans justification (devis ou factures), le locataire peut saisir la justice. Il pourra obtenir, en plus de la restitution, des intérêts de retard et parfois des dommages et intérêts pour résistance abusive. Conservez systématiquement vos justificatifs (devis de réparation, factures de remise en état, photos avant/après).

L'absence d'action contre le locataire défaillant. Un locataire qui ne paie plus son loyer mais continue d'utiliser l'emplacement vous coûte deux fois (loyer non perçu + utilisation effective). Agissez rapidement : mise en demeure, puis saisine du tribunal compétent. La procédure d'expulsion d'un occupant d'un parking est plus rapide qu'une procédure de logement : pas de trêve hivernale, pas de procédure CCAPEX, simple ordonnance d'expulsion.

Le contentieux avec le syndic. Si votre locataire crée des nuisances ou viole le règlement de copropriété, vous risquez d'être mis en cause par le syndic ou par d'autres copropriétaires. Prévoyez dans le bail une clause d'engagement du locataire à respecter le règlement, et la possibilité de résilier en cas d'infraction signalée.

La requalification en bail d'habitation. Si vous louez à votre locataire de logement un parking par un contrat séparé, et que le juge considère qu'il s'agit en réalité d'un accessoire indissociable, vous serez soumis aux contraintes du bail d'habitation que vous pensiez avoir évitées. Pour éviter cette requalification, voir les recommandations de la section 1.3.

12. Optimiser la location de votre parking

Au-delà du cadre juridique, quelques bonnes pratiques pour maximiser le rendement et limiter les tracas.

Soigner l'annonce. Une bonne annonce contient : adresse précise (au moins le quartier), type de place (surface, sous-sol, box fermé), dimensions, accessibilité (badge, télécommande, accès 24/7), équipements (éclairage, prise électrique, vidéosurveillance, gardiennage), prix, disponibilité. Ajoutez 3 à 5 photos de qualité : vue d'entrée, vue intérieure, accès depuis la rue.

Choisir les bons canaux. Pour les particuliers : LeBonCoin, PAP, Facebook Marketplace, et les groupes locaux. Pour les professionnels du stationnement : Yespark, Zenpark, ParkingsdeFrance, OuiPark. Ces plateformes prennent une commission (10 à 20 %) mais offrent une visibilité et une sélection des locataires.

Sélectionner le locataire. Bien que la liberté contractuelle soit large, sélectionnez votre locataire avec soin :

Demandez une copie de la carte d'identité et de la carte grise du véhicule.
Vérifiez la cohérence des informations.
Demandez un justificatif de domicile (utile en cas de contentieux pour signifier).
Pour les box à usage de stockage : demandez la liste indicative des biens stockés.
Pour les locations professionnelles : extrait Kbis et RIB de l'entreprise.

Sécuriser le paiement. Privilégiez le prélèvement automatique ou le virement permanent. Évitez les paiements en espèces : pas de preuve, et plafonnement légal à 1 000 euros pour les particuliers résidents (15 000 euros pour les non-résidents). Le chèque reste possible, mais moins pratique pour la régularité.

Adapter la durée. Pour un parking en zone touristique ou universitaire, des baux courts (3 à 6 mois) peuvent rapporter davantage. Pour un parking en zone résidentielle, un bail annuel reconductible est plus stable.

Réviser régulièrement le tarif. Tous les 1 à 2 ans, comparez votre tarif à celui du marché local. Une révision modérée et expliquée passe mieux qu'une stagnation suivie d'un rattrapage brutal au changement de locataire.

Anticiper la fin du bail. Tenez un calendrier des échéances. 2 à 3 mois avant la fin, recontactez le locataire pour savoir s'il souhaite reconduire. Cela vous évite la mauvaise surprise d'une vacance prolongée si le locataire part sans prévenir.

Documenter l'entretien. Conservez toutes les factures d'entretien et de réparation : peinture du sol, réparation de la porte de garage, changement de serrure, etc. Utiles pour la déclaration fiscale (régime réel) et pour justifier d'éventuelles retenues.

Diversifier le portefeuille. Posséder 2 à 5 parkings dans des zones différentes lisse le risque de vacance. Un parking unique reste exposé à des périodes creuses (déménagement du locataire, travaux dans l'immeuble).

Suivre les tendances locales. Le marché du parking évolue rapidement : zones de circulation restreintes (ZFE), développement de la trottinette et du vélo, transformation des centres-villes, généralisation de la voiture électrique. Anticipez ces évolutions : une place équipée d'une borne de recharge peut se louer 30 à 50 % plus cher qu'une place classique en 2026, et ce différentiel devrait s'accentuer dans les années à venir.

Conclusion

Louer un parking, un garage ou un box est l'une des opérations immobilières les plus simples et les plus rentables que peut entreprendre un propriétaire. Le régime juridique très souple, fondé sur le droit commun du louage (Code civil articles 1709 et suivants), laisse une grande liberté de fixation du loyer, de durée du bail, de modalités de résiliation et de dépôt de garantie. La fiscalité est avantageuse, avec un régime micro-foncier accessible jusqu'à 15 000 euros de revenus annuels et un abattement forfaitaire de 30 %.

Cette liberté ne dispense pas d'une rigueur contractuelle. Le bail doit être rédigé avec soin, décrire précisément le bien, fixer clairement le loyer et les modalités de révision, organiser le préavis de résiliation, et prévoir un état des lieux contradictoire. Faute de quoi, les règles supplétives du Code civil s'appliqueront, parfois de manière inattendue (tacite reconduction, durée des préavis, présomption de bon état à la remise).

Le principal piège à éviter reste la confusion avec le bail d'habitation. Un parking loué avec un logement principal au même locataire suit le régime protecteur de la loi du 6 juillet 1989, qui impose des durées minimales, des préavis stricts, un plafonnement du dépôt de garantie, et un éventuel encadrement du loyer en zone tendue. Pour préserver la souplesse du droit commun, le parking doit être loué indépendamment d'un logement, soit à un tiers, soit à un locataire de logement dans des conditions clairement autonomes.

Enfin, la frontière avec l'activité professionnelle de garde-meuble doit être surveillée. Une location occasionnelle de box à usage de stockage à un particulier reste un bail civil ordinaire. Une activité organisée avec plusieurs box, une offre commerciale et une gestion structurée bascule dans le régime professionnel, avec ses obligations propres.

En suivant les principes exposés dans ce guide, vous pouvez exploiter votre parking, votre garage ou votre box en toute sérénité, optimiser votre rendement, et éviter les contentieux les plus fréquents. Pour aller plus loin, consultez nos guides complémentaires sur le bail meublé, le bail non meublé, le garde-meuble et le bail commercial 3-6-9.