Un décret publié en juillet, applicable en octobre, qui modifie le formulaire même du bail : autant dire que beaucoup de bailleurs vont signer des contrats périmés cet automne sans s'en apercevoir. Le texte tient en quatre pages, mais l'une de ses modifications change concrètement le rapport de force en cas d'impayé.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe les contrats types de location de résidence principale. Il est pris en application des articles 3, 4, 7, 8-1, 24 et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, après avis de la Commission nationale de concertation et passage devant le Conseil d'État.
Ce guide fait le tri : ce qui change vraiment, ce qui relève du détail rédactionnel, à partir de quand. Et surtout ce qu'un bailleur doit faire avant le 1er octobre.
1. La date qui compte : 1er octobre 2026
L'article 1er du décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Deux conséquences pratiques, souvent mal comprises.
Vos baux en cours ne changent pas. Un bail signé en mars 2026 conserve sa rédaction jusqu'à son terme. Vous n'avez ni avenant à faire signer, ni courrier à envoyer.
Un renouvellement vaut conclusion. C'est le point que beaucoup manquent : si un de vos baux se renouvelle après le 1er octobre, le contrat renouvelé relève du nouveau modèle. La reconduction tacite d'un bail de trois ans arrivant à échéance en novembre est donc concernée.
L'article 2 du décret, qui touche au livre VIII du code de la construction et de l'habitation, entre lui en vigueur le 1er janvier 2027. Il ne concerne pas la rédaction des baux, nous y revenons à la fin.
Commandement de payer : deux mois
Rien à modifier jusqu'au terme
Commandement de payer : six semaines
Dépôt de garantie couvert
2. La clause résolutoire devient obligatoire
C'est le changement de fond. Jusqu'ici, la clause résolutoire pour impayé était facultative : le contrat type la présentait comme une option que le bailleur pouvait retenir ou non. Le nouveau VIII des annexes 1 et 2 la formule désormais comme une disposition du contrat lui-même :
Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.
Cette évolution s'inscrit dans le cadre de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
2.1 Pourquoi c'est une bonne nouvelle pour vous
Sans clause résolutoire, un bailleur confronté à un impayé doit demander au juge de prononcer la résiliation. Le juge apprécie alors souverainement la gravité du manquement. Avec la clause, la résiliation est acquise de plein droit dès l'expiration du délai : le juge ne fait plus que la constater. Le procès change de nature. Les délais s'en ressentent.
En pratique, beaucoup de baux étaient déjà rédigés avec cette clause. Ceux qui ne l'avaient pas étaient souvent des contrats recopiés à la hâte, précisément ceux de bailleurs qui découvraient le problème le jour où il se posait.
2.2 Le dépôt de garantie entre dans le champ
Nouveauté discrète mais utile : le non-versement du dépôt de garantie figure désormais parmi les manquements sanctionnés. Un locataire entré dans les lieux sans avoir versé son dépôt tombe sous la clause, au même titre qu'un impayé de loyer. Notre guide du dépôt de garantie détaille les montants et les délais applicables.
3. Le délai passe de deux mois à six semaines
La clause « ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux ». Auparavant, ce délai était de deux mois.
Six semaines, ce sont quarante-deux jours au lieu de soixante-et-un ou soixante-deux. Deux à trois semaines de gagnées sur chaque procédure, au moment où le compteur des loyers perdus tourne.
Attention à ne pas confondre les délais, qui restent distincts selon le motif :
| Motif de résiliation | Délai après commandement | Caractère |
|---|---|---|
| Impayé de loyer ou de charges | Six semaines | Obligatoire |
| Non-versement du dépôt de garantie | Six semaines | Obligatoire |
| Défaut d'assurance des risques locatifs | Un mois | Facultatif |
| Troubles de voisinage constatés en justice | Aucun délai de commandement | Facultatif |
| Non-respect de la servitude de résidence principale | Délai de mise en demeure fixé par le maire | Facultatif |
4. Le nouveau motif : la servitude de résidence principale
Le décret ajoute aux cas facultatifs le non-respect de la servitude de résidence principale de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, introduite par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme.
4.1 De quoi s'agit-il
Une commune peut, dans son plan local d'urbanisme, délimiter des secteurs où les logements neufs doivent être occupés à titre de résidence principale. L'objectif est frontal : empêcher qu'un parc entier bascule vers la location saisonnière dans les zones tendues et les communes touristiques.
Quand un logement est situé dans un tel secteur, le bail doit désormais le mentionner, au B du II du contrat type. Et le bailleur peut sanctionner le manquement, typiquement une sous-location saisonnière via une plateforme, par une clause résolutoire.
4.2 Le délai n'est pas celui du commandement
Détail juridique qui compte : dans ce cas, la clause « ne peut produire effet qu'à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire », conformément au II de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme. Ce n'est donc pas votre commissaire de justice qui déclenche le compte à rebours, mais l'autorité municipale. Une rédaction qui reprendrait mécaniquement le délai de six semaines serait inexacte.
5. Les modifications de forme
Trois changements plus discrets, à ne pas négliger pour autant.
Le numéro de téléphone portable devient une mention facultative de la désignation des parties, pour le bailleur comme pour le locataire et les colocataires. L'exposé des motifs est explicite sur l'objectif : joindre plus vite un locataire en difficulté, dans une logique de prévention des expulsions. Une mention facultative, mais qu'il serait dommage de laisser vide.
Une correction de référence : « L. 351-2 » devient « L. 831-1 » dans le code de la construction et de l'habitation, l'ancien article ayant été recodifié. Purement rédactionnel.
Une correction d'erreurs matérielles figurant dans le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement.
6. Ce que le décret ne change pas
Autant le dire clairement, parce que des lectures approximatives circulent déjà.
Le décret ne touche pas aux mentions énergie ni aux critères de décence. Le calendrier d'interdiction des passoires thermiques est inchangé, il relève de la loi Climat et Résilience et de ses décrets propres, détaillés dans notre guide du DPE.
Il ne modifie ni la durée des baux, ni les préavis, ni les plafonds de dépôt de garantie, ni l'encadrement des loyers, ni la liste des pièces exigibles d'un candidat, sujet que traite notre guide de la sélection du locataire.
Il ne s'applique qu'aux résidences principales, vides ou meublées, colocation à bail unique comprise. Les baux mobilité, commerciaux, professionnels ou de stationnement ne sont pas concernés. Pour ces derniers, voyez nos guides du bail commercial et de la location de parking.
7. Votre feuille de route avant le 1er octobre
Repérez vos baux qui se renouvellent après octobre. Ce sont eux qui basculent sans que vous ayez rien signé. Un tableau de vos échéances de bail suffit, à condition de l'avoir. L'ANIL publie des fiches gratuites sur le renouvellement et le congé.
Mettez à jour votre modèle de contrat. Si vous travaillez à partir d'un fichier Word récupéré il y a trois ans, il est déjà obsolète. Le contrat type est un formulaire imposé : une clause qui s'en écarte au détriment du locataire est réputée non écrite.
Vérifiez la formulation de votre clause résolutoire. Un bail signé après le 1er octobre qui mentionnerait encore « deux mois » ferait courir un risque au moment du commandement de payer : le commissaire de justice viserait un délai contractuel plus long que le délai légal, ce que le locataire pourrait exploiter.
Renseignez les numéros de portable. C'est facultatif, cela coûte trente secondes, c'est ce qui permet de régler un retard par un appel plutôt que par une procédure. Nos stratégies contre les impayés montrent à quel point le contact précoce change l'issue.
Vérifiez si vos logements sont en secteur de servitude. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou consultez le Géoportail de l'urbanisme, qui publie les plans locaux d'urbanisme.
Ce que RentLabs fait à votre place
Nous avons mis le générateur de contrats à jour dès la publication du décret. Concrètement :
Le bon délai, automatiquement. Le contrat écrit six semaines ou deux mois selon la date de prise d'effet du bail. Vous n'avez pas à savoir de quel côté du 1er octobre vous vous situez, ni à maintenir deux modèles en parallèle.
La clause résolutoire dans tous les baux. Elle n'est plus une case à cocher : elle est insérée d'office, y compris pour les baux commerciaux et professionnels, avec la rédaction et le délai propres à chaque régime.
La servitude en une case. Vous l'indiquez sur la fiche du bien, dans la section « Contraintes réglementaires ». Le contrat porte alors la mention dans la désignation du logement et la clause de résiliation correspondante, avec son délai propre, celui de la mise en demeure du maire.
Les échéances de renouvellement sous les yeux. L'agenda et le tableau de bord vous signalent les baux qui arrivent à terme, ce qui répond à la première ligne de la feuille de route ci-dessus.
Si vous gérez encore vos baux dans un traitement de texte, ce décret est un bon révélateur : notre comparatif RentLabs contre Excel montre ce que change un modèle qui se met à jour tout seul.
8. Et l'article 2, applicable en 2027 ?
Il ne concerne pas la rédaction des baux mais le maintien des aides au logement en cas d'impayé. Il ne vise que trois territoires : Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.
En l'absence d'une commission locale de coordination des actions de prévention des expulsions, la caisse locale s'y substitue pour décider du maintien de l'allocation. Le principe posé est favorable à la stabilité du locataire : le maintien de l'allocation est réputé acquis pour tout allocataire dans l'impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, même après résiliation du bail, tant qu'il s'acquitte de l'indemnité d'occupation fixée par le juge.
Pour un bailleur de métropole, aucune incidence. Pour un bailleur ultramarin dans ces trois collectivités, c'est une garantie de continuité du versement, donc de recouvrement partiel pendant la procédure. Le dispositif général du maintien des APL est présenté sur le site de la CAF et dans les fiches de l'ANIL.
Questions fréquentes
Dois-je faire signer un avenant à mes locataires actuels ? Non. Les baux en cours conservent leur rédaction jusqu'à leur terme. Seuls les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 relèvent du nouveau modèle.
Un bail qui se renouvelle tacitement est-il concerné ? Oui. Le décret vise les contrats « conclus ou renouvelés ». La reconduction tacite est un renouvellement. Un bail de trois ans arrivant à échéance en novembre 2026 bascule donc sur le nouveau modèle.
La clause résolutoire permet-elle d'expulser sans juge ? Non, jamais. Elle rend la résiliation acquise de plein droit à l'expiration du délai, mais l'expulsion suppose toujours une décision de justice puis le concours de la force publique, procédure décrite sur service-public.fr.
Le délai de six semaines s'applique-t-il au défaut d'assurance ? Non. Ce motif reste facultatif et son délai demeure d'un mois après commandement d'avoir à respecter les obligations du bail.
Que risque un bail signé après octobre avec l'ancienne rédaction ? Le contrat n'est pas nul, mais la clause qui s'écarte du contrat type au détriment du locataire est réputée non écrite. Un délai contractuel de deux mois là où la loi en prévoit six semaines fragilise le commandement de payer.
Comment savoir si mon logement est soumis à la servitude de résidence principale ? Elle est délimitée dans le plan local d'urbanisme de la commune. Renseignez-vous en mairie ou consultez le Géoportail de l'urbanisme.
Le décret change-t-il quelque chose pour un bail mobilité ? Le décret modifie les contrats types de location vide, meublée et de colocation à bail unique. Le bail mobilité obéit à son propre régime, notamment sans dépôt de garantie.
En résumé
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 rend la clause résolutoire obligatoire dans les contrats types de location de résidence principale, ramène le délai du commandement de payer de deux mois à six semaines, puis étend la clause au non-versement du dépôt de garantie. Il ajoute un motif facultatif de résiliation pour non-respect de la servitude de résidence principale, ainsi que le numéro de téléphone portable en mention facultative des parties.
Tout cela s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Vos baux en cours ne bougent pas, mais ceux qui se renouvellent après cette date basculent sans que vous signiez quoi que ce soit. Deux régimes vont donc cohabiter dans votre parc pendant des années. Viser le mauvais délai dans un acte de recouvrement le fragilise.
Trois choses à faire avant octobre : repérer les baux qui se renouvellent, mettre à jour votre modèle, vérifier la formulation de votre clause résolutoire. Pour situer ce texte dans l'ensemble de vos obligations, notre guide pour bien louer en tant que bailleur particulier reprend le tableau complet.