Nouveau contrat type de location : ce que le décret du 6 juillet 2026 change vraiment

Je vais commencer par le plus utile, parce que c'est ce qui circule le plus mal depuis cet été. Non, le décret du 6 juillet 2026 n'a pas « raccourci le délai du commandement de payer ». Il n'a pas non plus « rendu la clause résolutoire obligatoire ». Ces deux règles-là sont en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Ce que le décret a fait, c'est beaucoup plus modeste au premier regard et beaucoup plus embêtant si on le rate : il a enfin réécrit le formulaire officiel qui, pendant trois ans, continuait d'afficher l'ancien délai.

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe les contrats types de location de résidence principale. Il réécrit ses deux annexes : l'annexe 1 pour la location ou colocation d'un logement nu, l'annexe 2 pour le logement meublé. Il a été pris en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation du 4 février 2026, comme l'impose l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne concerne donc que les baux soumis à cette loi. Un meublé de résidence secondaire, qui relève du Code civil, garde sa rédaction propre et n'est pas touché.

1. Ce que le décret crée, ce qu'il rattrape

Le partage est net une fois qu'on le pose. Il vaut la peine d'être posé, parce que la plupart des articles publiés cet automne mélangent les deux colonnes.

Ce qui vient de la loi, pas du décret. L'article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a réécrit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. » L'article 10 de la même loi a remplacé, dans ce même article 24, les mots « deux mois » par les mots « six semaines ». Ces deux règles s'appliquent depuis le 29 juillet 2023.

Ce qui vient du décret. Le formulaire. Jusqu'au 30 septembre 2026, le contrat type réglementaire présentait encore la clause résolutoire comme une option à cocher puis mentionnait un délai de deux mois. Un bailleur consciencieux qui recopiait le modèle officiel recopiait donc une rédaction en décalage avec la loi. Le décret referme cet angle mort. Il ajoute au passage un motif de résiliation réellement nouveau, la servitude de résidence principale, ainsi que deux mentions de forme.

Ce n'est pas un détail de juriste. Cela détermine qui doit agir et à quel moment.

2. Deux dates, pas une

La question « mon bail est-il concerné ? » n'a pas de réponse unique, parce que les deux dates ne gouvernent pas la même chose.

Le 29 juillet 2023 gouverne le droit applicable : la clause résolutoire obligatoire et le délai légal de six semaines. Le 1er octobre 2026 gouverne la rédaction du formulaire. L'article 3 du décret est explicite : son article 1er « entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date ».

Deux conséquences pratiques en découlent.

Vos baux en cours gardent leur rédaction. Un bail signé en mars 2026 n'a pas à être modifié. Ni avenant, ni courrier. Le décret ne réécrit pas les contrats déjà signés.

Un renouvellement vaut conclusion. C'est le point que beaucoup manquent : un bail qui se renouvelle après le 1er octobre relève du nouveau modèle. La reconduction tacite d'un bail de trois ans arrivant à échéance en novembre est donc concernée, même si personne ne signe quoi que ce soit.

Reste la question du délai pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023. La Cour de cassation l'a tranchée dans un avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 : la loi de 2023 n'ayant pas prévu d'effet immédiat, elle « n'a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de son entrée en vigueur ». Un bail de 2021 qui stipule deux mois reste donc à deux mois.

3. La clause résolutoire telle qu'elle est désormais rédigée

Le VIII des annexes 1 et 2 ne présente plus la clause comme une option. Il la formule comme une disposition du contrat :

Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.

La clause vise le défaut de paiement des charges, quel que soit leur régime. Elle joue donc aussi bien sur une provision que sur un forfait de charges, ce qui donne un intérêt pratique supplémentaire à une régularisation annuelle faite proprement : une provision non régularisée est une créance difficile à chiffrer dans un commandement.

Pendant que vous ouvrez votre contrat type, vérifiez aussi sa clause de révision. Sans elle, l'indice du 3e trimestre 2026 ne vous sert à rien.

3.1 Ce que « de plein droit » veut dire et ce qu'il ne veut pas dire

Sans clause résolutoire, un bailleur confronté à un impayé doit demander au juge de prononcer la résiliation. Le juge apprécie alors la gravité du manquement. Avec la clause, la résiliation est acquise de plein droit à l'expiration du délai : le juge la constate.

Attention toutefois à ne pas lire dans ce mot plus qu'il ne contient. L'article 24 autorise le juge des contentieux de la protection à accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans, d'office ou à la demande de l'une des parties. Il peut également suspendre les effets de la clause pendant toute la durée de ces délais. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Le gain procédural est réel, l'automatisme ne l'est pas. Le détail de la chaîne figure dans notre guide de la procédure d'impayé et dans la fiche service-public.gouv.fr sur le loyer impayé et l'expulsion.

Ce cadre vaut toute l'année, y compris pendant la trêve hivernale, qui suspend l'expulsion mais laisse courir le délai du commandement et la procédure judiciaire.

3.2 Le dépôt de garantie entre dans le champ

Le non-versement du dépôt de garantie figure parmi les manquements sanctionnés, au même titre qu'un impayé de loyer. Un locataire entré dans les lieux sans l'avoir versé tombe sous la clause. Notre guide du dépôt de garantie détaille les montants et les délais de restitution applicables.

La règle a une conséquence que je recommande d'exploiter : elle rend coûteux le « je vous le verse la semaine prochaine » qui, dans mon expérience, annonce assez souvent la suite. Cela ne remplace pas une garantie loyers impayés ou une caution solidaire, ni une sélection de dossier rigoureuse, mais cela ferme une porte.

4. Six semaines contre deux mois : ce que l'écart représente

Six semaines, ce sont quarante-deux jours au lieu de soixante-et-un ou soixante-deux. L'écart ne se joue pas entre avant et après le décret, puisque le délai légal n'a pas bougé en 2026. Il se joue entre un bail rédigé sur l'ancien modèle, qui stipule deux mois et un bail rédigé sur le nouveau.

Le commandement de payer doit par ailleurs, à peine de nullité, reproduire une liste de mentions fixées par l'article 24 : le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement sur le risque de résiliation puis d'expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, enfin le droit de demander des délais au juge. C'est la partie que votre commissaire de justice maîtrise, à condition de lui transmettre un décompte juste. Notre guide du recouvrement détaille la préparation de ce décompte.

Les motifs de résiliation prévus par le contrat type ne partagent ni le même délai, ni le même caractère.

Un mot sur la ligne « assurance », qui vise l'assurance habitation du locataire. Elle ne dispense évidemment pas le bailleur de sa propre assurance propriétaire non occupant, laquelle relève d'une autre logique et d'un autre contrat.

5. Le motif réellement nouveau : la servitude de résidence principale

C'est la seule disposition de fond que le décret ajoute. Il ouvre une clause résolutoire facultative pour non-respect de la servitude de résidence principale de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme.

5.1 De quoi il s'agit

Une commune peut, dans son plan local d'urbanisme, délimiter des secteurs où les logements neufs doivent être occupés à titre de résidence principale. L'objectif est frontal : empêcher qu'un parc entier bascule vers la location saisonnière dans les zones touristiques. Ce dispositif appartient à la même vague réglementaire que les règles décrites dans notre guide des meublés de tourisme.

Quand un logement est situé dans un tel secteur, le nouveau contrat type le mentionne dans la désignation du logement : celui-ci « est à usage exclusif de résidence principale ». Le bailleur peut alors sanctionner le manquement, typiquement une sous-location saisonnière via une plateforme, par la clause résolutoire correspondante.

5.2 Le délai est celui du maire, pas celui du commissaire de justice

Détail juridique qui compte : dans ce cas, la clause ne produit effet qu'à l'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire, en application de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme. Ce n'est donc pas votre commissaire de justice qui déclenche le compte à rebours, mais l'autorité municipale, après constat par un agent qu'elle a commissionné.

Ce délai ne peut pas excéder un an. Le maire peut assortir la mise en demeure d'une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard, plafonnée à 100 000 €. Autrement dit, une rédaction qui reprendrait mécaniquement le délai de six semaines serait inexacte. Le calendrier de ce motif échappe largement au bailleur.

6. Les deux modifications de forme

Le numéro de téléphone portable devient une mention facultative de la désignation des parties, pour le bailleur comme pour le locataire. La rubrique « Objet » publiée au Journal officiel avec le décret indique l'intention : joindre plus rapidement le locataire en vue de prévenir les expulsions locatives. Une mention facultative, mais qu'il serait dommage de laisser vide. C'est souvent ce numéro qui transforme un retard en appel de cinq minutes plutôt qu'en procédure.

Une correction de référence : « L. 351-2 » devient « L. 831-1 » dans le code de la construction et de l'habitation, l'ancien article ayant été recodifié. Purement rédactionnel, mais cela signale qu'un modèle Word récupéré il y a quelques années cite désormais un article qui n'existe plus sous ce numéro.

7. Ce que le décret ne change pas

Autant le dire clairement, parce que des lectures approximatives circulent.

Il ne touche ni aux mentions énergie, ni aux critères de décence. Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques relève de la loi Climat et Résilience et de ses textes propres, détaillés dans notre guide du DPE. Il ne touche pas davantage aux obligations d'état des lieux, dont le formalisme reste celui que vous connaissez.

Il ne modifie ni la durée des baux, ni les préavis, ni le plafond du dépôt de garantie, ni l'encadrement des loyers, dont l'expérimentation joue son avenir d'ici fin novembre 2026, ni la liste des pièces exigibles d'un candidat. Si vous devez reprendre votre logement, les règles du congé donné par le bailleur sont inchangées.

Il ne s'applique qu'aux résidences principales, vides ou meublées, colocation à bail unique comprise. Le bail mobilité obéit à son propre régime et n'a pas de contrat type imposé par le décret de 2015. Les baux commerciaux, professionnels ou de stationnement sont hors champ : voyez nos guides du bail commercial, de sa résiliation triennale et de la location de parking.

8. Votre feuille de route maintenant que le texte s'applique

Repérez vos baux qui se renouvellent. Ce sont eux qui basculent sans que vous ayez rien signé. Un tableau de vos échéances suffit, à condition de l'avoir. L'ANIL tient une fiche à jour sur les contrats types, utile pour vérifier une rédaction au cas par cas.

Mettez à jour votre modèle. Si vous travaillez à partir d'un fichier Word récupéré il y a trois ans, il est obsolète sur au moins trois points. La version consolidée du décret de 2015, annexes comprises, est consultable librement sur Légifrance. Pour repartir d'une base propre, nos pages de modèle de bail nu et de modèle de bail meublé reprennent le cadre applicable à chacun des deux régimes.

Vérifiez la formulation de votre clause résolutoire. Un bail signé depuis le 1er octobre qui mentionnerait encore « deux mois » n'est pas nul pour autant. Le risque est l'inverse de celui qu'on lit parfois : une stipulation de deux mois est plus favorable au locataire que le minimum légal, donc opposable au bailleur. Vous perdriez dix-neuf jours à chaque dossier. Et un commandement qui n'accorderait que six semaines là où le contrat en promet deux mois donnerait au locataire un argument commode.

Renseignez les numéros de portable. C'est facultatif, cela coûte trente secondes. Nos stratégies contre les impayés montrent à quel point le contact précoce change l'issue d'un retard.

Vérifiez si vos logements sont en secteur de servitude. Renseignez-vous en mairie ou consultez le Géoportail de l'urbanisme, qui publie les plans locaux d'urbanisme.

Ce que RentLabs fait à votre place

Nous avons mis le générateur de contrats à jour dès la publication du décret. Concrètement, sur ce sujet précis :

Le bon délai, automatiquement. Le contrat écrit six semaines ou deux mois selon la date de prise d'effet du bail. Vous n'avez pas à savoir de quel côté du 1er octobre vous vous situez, ni à maintenir deux modèles en parallèle. C'est exactement le genre d'arbitrage qu'un tableur ne sait pas rendre, comme le montre notre comparatif RentLabs contre Excel.

La clause résolutoire dans tous les baux. Elle n'est plus une case à cocher : elle est insérée d'office, avec la rédaction et le délai propres à chaque régime.

La servitude en une case. Vous l'indiquez sur la fiche du bien, dans la section « Contraintes réglementaires ». Le contrat porte alors la mention dans la désignation du logement puis la clause de résiliation correspondante, avec le délai de mise en demeure du maire.

Les échéances de renouvellement sous les yeux. L'agenda et le tableau de bord signalent les baux qui arrivent à terme, ce qui répond à la première ligne de la feuille de route ci-dessus. Le détail de ces automatismes est sur la page fonctionnalités. La création de compte est gratuite pour un premier lot.

Si vous hésitez encore entre gérer vous-même et déléguer, notre analyse des alternatives à l'agence immobilière pose les coûts à plat. Le comparatif des logiciels de gestion locative situe ensuite les outils les uns par rapport aux autres.

9. Et l'article 2, applicable au 1er janvier 2027 ?

Il ne concerne pas la rédaction des baux, mais le livre VIII du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire le traitement des impayés chez les bénéficiaires des aides personnelles au logement.

Il procède en trois temps. Il corrige d'abord une référence à l'article R. 824-15. Il réécrit ensuite l'article R. 862-3 pour Saint-Barthélemy et Saint-Martin, puis l'article R. 863-9 pour Saint-Pierre-et-Miquelon, afin d'adapter à ces collectivités les règles de signalement et de maintien de l'aide, en désignant notamment la caisse locale là où il n'existe pas de commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Ces adaptations accompagnent le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement, lui aussi applicable au 1er janvier 2027. Celui-ci redéfinit l'impayé : trois mois après un premier défaut de paiement quel qu'en soit le montant ou un arriéré dépassant 450 €. Il confie à la commission de coordination un rôle décisionnaire sur le maintien ou la suspension de l'aide.

Pour un bailleur de métropole, l'article 2 du décret du 6 juillet n'a aucune incidence directe. Le décret de février, lui, en aura une : la date à laquelle un impayé est signalé conditionne le maintien de l'aide, donc la part du loyer qui continue d'arriver pendant la procédure.

Questions fréquentes

Dois-je faire signer un avenant à mes locataires actuels ?

Non. Les baux en cours conservent leur rédaction jusqu'à leur terme. Seuls les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 relèvent du nouveau contrat type.

Un bail qui se renouvelle tacitement est-il concerné ?

Oui. L'article 3 du décret vise les contrats « conclus ou renouvelés ». La reconduction tacite est un renouvellement. Un bail de trois ans arrivant à échéance en novembre 2026 bascule donc sur le nouveau modèle.

Le décret a-t-il raccourci le délai du commandement de payer ?

Non. C'est la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui a remplacé « deux mois » par « six semaines » à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec effet au 29 juillet 2023. Le décret de 2026 se contente d'inscrire enfin ce délai dans le formulaire officiel.

Mon bail de 2021 prévoit deux mois : le délai est-il passé à six semaines ?

Non. Par un avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a jugé que la loi de 2023 ne modifie pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de son entrée en vigueur. Votre clause continue de produire ses effets telle qu'elle est écrite.

La clause résolutoire permet-elle d'expulser sans juge ?

Non, jamais. Elle rend la résiliation acquise de plein droit à l'expiration du délai, mais l'expulsion suppose une décision de justice puis le concours de la force publique. Le juge peut en outre accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement et suspendre les effets de la clause pendant cette période.

Comment savoir si mon logement est soumis à la servitude de résidence principale ?

Elle est délimitée dans le plan local d'urbanisme de la commune. Renseignez-vous en mairie ou consultez le Géoportail de l'urbanisme.

Le décret change-t-il quelque chose pour un bail mobilité ?

Non. Le décret réécrit les contrats types de location vide et meublée, colocation à bail unique comprise. Le bail mobilité n'a pas de contrat type imposé par le décret de 2015 et n'autorise aucun dépôt de garantie.

En résumé

• Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les deux annexes du décret du 29 mai 2015, soit le contrat type de location vide et celui de location meublée.
• Il s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours gardent leur rédaction, mais une reconduction tacite vaut renouvellement.
• La clause résolutoire obligatoire et le délai de six semaines ne viennent pas de lui : ils résultent de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Le décret met le formulaire en conformité avec trois ans de retard.
• Il y ajoute un motif facultatif réellement nouveau, le non-respect de la servitude de résidence principale, dont le délai est fixé par le maire et ne peut excéder un an.
• Deux mentions de forme complètent le tout : le numéro de téléphone portable facultatif des parties, puis la correction de « L. 351-2 » en « L. 831-1 ».
• Il ne touche ni à la durée des baux, ni aux préavis, ni au dépôt de garantie, ni au DPE, ni à l'encadrement des loyers.
• L'article 2, applicable au 1er janvier 2027, ne concerne que l'outre-mer et les aides au logement.

Pour replacer ce texte dans l'ensemble de vos obligations, notre guide pour bien louer en tant que bailleur particulier reprend le calendrier complet. Le guide du bailleur rassemble de son côté les documents à jour.