Depuis l'adoption de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus un simple document informatif glissé dans le dossier de location. Il est devenu, en quelques années, l'un des leviers réglementaires les plus structurants pour le marché locatif privé. Pour un propriétaire bailleur, la classe énergétique de son logement détermine désormais la possibilité même de louer, le droit de réviser le loyer, la valeur du bien à la revente et, à terme, l'arbitrage entre rénover et céder.
L'année 2025 a marqué un tournant majeur avec l'interdiction de mise en location des logements classés G en métropole. Les classes F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034. Le gel des loyers, lui, s'applique déjà depuis le 24 août 2022 pour les passoires thermiques F et G, quelle que soit l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
Ce guide s'adresse au bailleur particulier comme à l'investisseur. Il fait le point sur ce qui s'applique en 2026, ce qui s'applique demain, les sanctions encourues, les travaux à prioriser et les rares exceptions qui permettent de continuer à louer ou à revaloriser un loyer malgré une mauvaise étiquette. L'objectif : vous donner une vision claire pour sécuriser votre patrimoine et anticiper sereinement les prochaines échéances.
1. Comprendre le DPE en 2 minutes
1.1 Les classes énergétiques A à G
Le DPE est un diagnostic obligatoire qui évalue la performance énergétique d'un logement et son impact sur le climat. Il classe le bien sur une échelle de A à G, A correspondant à un logement très performant (consommation faible) et G à un logement très énergivore. Le diagnostic est exigé pour toute mise en location ou vente, et son étiquette doit figurer dès l'annonce immobilière, conformément à l'article L. 126-33 du Code de la construction et de l'habitation.
La classe énergétique repose sur deux indicateurs combinés : la consommation d'énergie primaire exprimée en kWh/m²/an, et les émissions de gaz à effet de serre exprimées en kg CO2/m²/an. Le DPE retient la plus mauvaise des deux notes pour déterminer la classe finale du logement. Un logement très bien isolé mais chauffé au fioul peut ainsi se retrouver classé F ou G à cause du critère climat.
1.2 La double notation (énergie + climat)
Cette double notation, instituée par la refonte de juillet 2021, a profondément modifié le paysage. De nombreux logements auparavant classés D ou E ont basculé en F ou G après la réforme, simplement à cause de leur mode de chauffage. C'est l'une des raisons pour lesquelles le DPE est aujourd'hui opposable : un locataire ou un acquéreur peut engager la responsabilité du bailleur ou du vendeur si le diagnostic se révèle erroné.
1.3 La validité du DPE
Un DPE est valable 10 ans. Toutefois, les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont expiré au 31 décembre 2022. Ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré au 31 décembre 2024. En pratique, tout DPE encore en circulation aujourd'hui a été réalisé selon la nouvelle méthode du 1er juillet 2021, plus stricte et plus fiable. Si vous mettez un logement en location en 2026, exigez un DPE récent, idéalement de moins de deux à trois ans, pour éviter toute contestation. Le diagnostic doit obligatoirement être annexé au bail, comme le rappelle la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans son article 3-3.
2. Le calendrier d'interdiction de location
Le législateur a fixé un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements considérés comme non décents au sens énergétique. Le critère de décence énergétique s'ajoute aux critères classiques de décence prévus par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par la loi ELAN de 2018 puis par la loi Climat et Résilience.
2.1 Métropole : 2025 / 2028 / 2034
En métropole, le calendrier est aujourd'hui le suivant. Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d'un nouveau bail. Depuis le 1er janvier 2025, l'ensemble des logements classés G est concerné : il est interdit de signer un nouveau bail ou de renouveler un bail existant sur un logement G. Le 1er janvier 2028, l'interdiction s'étendra aux logements F. Enfin, le 1er janvier 2034, ce sera au tour des logements E.
Concrètement, pour un bail signé en 2026 sur un logement F, le bailleur a moins de deux ans pour atteindre au minimum la classe E s'il souhaite renouveler ou relouer. Si vous envisagez de mettre votre bien en location sous le régime du bail non meublé ou du bail meublé, la classe énergétique conditionne désormais la viabilité même de l'opération.
2.2 Outre-mer : un calendrier décalé
Les départements et régions d'outre-mer bénéficient d'un calendrier spécifique, qui tient compte des particularités climatiques et du retard de déploiement du DPE adapté aux climats tropicaux. L'interdiction de location des passoires thermiques y est décalée : la classe G ne sera concernée qu'à partir du 1er janvier 2028, la classe F à partir du 1er janvier 2031. Les bailleurs guadeloupéens, martiniquais, guyanais, réunionnais ou mahorais disposent donc d'un délai supplémentaire pour engager les travaux, mais l'horizon réglementaire reste le même.
2.3 Tableau récapitulatif
| Échéance | Métropole | Outre-mer |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements > 450 kWh/m²/an interdits | Non applicable |
| 1er janvier 2025 | Classe G interdite | Non applicable |
| 1er janvier 2028 | Classe F interdite | Classe G interdite |
| 1er janvier 2031 | Non applicable | Classe F interdite |
| 1er janvier 2034 | Classe E interdite | Non applicable |
À noter : l'interdiction concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Un bail en cours ne devient pas automatiquement caduc, mais le locataire peut exiger des travaux et, en cas de refus, saisir le juge pour obtenir une baisse de loyer voire des dommages et intérêts.
3. Le gel des loyers des classes F et G
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Cette mesure, instaurée par la loi Climat et Résilience, interdit toute augmentation de loyer, y compris l'indexation annuelle sur l'IRL prévue par l'article 17-1 de la loi n° 89-462. Concrètement, si votre bail prévoit une révision automatique chaque 1er janvier, vous ne pouvez plus l'appliquer tant que le logement reste classé F ou G.
Le gel s'applique dans plusieurs situations : à la signature d'un nouveau bail (impossibilité d'augmenter le loyer par rapport au précédent locataire, en plus des règles existantes de l'encadrement), au renouvellement du bail, et à la révision annuelle en cours de bail. Si vous vous demandez comment fonctionne la révision annuelle dans le cas général, notre guide dédié à la révision du loyer par l'IRL détaille les calculs et les conditions de validité de la clause.
Le gel s'applique également aux compléments de loyer, lorsque le logement est situé en zone d'encadrement. Et il vaut tant que le logement n'a pas franchi le seuil de la classe E (ou mieux) lors d'un nouveau DPE. Une fois la classe E atteinte, la révision annuelle redevient possible, mais uniquement pour les périodes postérieures au nouveau diagnostic. Vous ne pouvez pas rattraper les années perdues. C'est l'une des raisons pour lesquelles différer des travaux peut représenter un coût d'opportunité significatif sur la durée du bail.
4. Que se passe-t-il si vous louez quand même ?
Mettre en location un logement interdit, par exemple un G en 2026, expose le bailleur à des risques juridiques et financiers réels. Sur le plan civil, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection sur le fondement de la non-décence énergétique. Le juge peut alors prononcer plusieurs mesures : la réduction du loyer, la suspension de son paiement, voire la condamnation du bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité sous astreinte.
Le locataire peut également solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice subi, notamment lié au surcoût de chauffage et à l'inconfort. La Caisse d'allocations familiales (CAF) peut, de son côté, suspendre le versement des aides au logement si le bien est jugé indécent. Enfin, le bail conclu en violation du calendrier n'est pas nul de plein droit, mais il est fragilisé et le bailleur perd toute marge de manœuvre en cas de litige.
À cela s'ajoutent les conséquences patrimoniales : un bien classé G perd entre 10 et 20 % de sa valeur de revente selon les estimations du marché, et son financement bancaire devient plus difficile. Pour le bailleur particulier qui hésite encore sur la stratégie à adopter, notre guide bien louer en tant que bailleur particulier replace la question énergétique dans une approche globale.
5. Quels travaux pour passer de G à F, F à E, ou mieux ?
Sortir un logement de la classe G demande rarement une rénovation totale. Dans la plupart des cas, deux ou trois postes de travaux suffisent à gagner une ou deux classes. Le bon réflexe est de commander un audit énergétique (obligatoire à la vente d'une passoire depuis le 1er avril 2023) qui hiérarchisera les gestes par rapport rentabilité.
5.1 Isolation des combles et murs
L'isolation est presque toujours le premier levier. L'isolation des combles perdus est le geste le plus rentable : coût modéré, gain de 25 à 30 % sur la consommation de chauffage, retour sur investissement en quelques années. Vient ensuite l'isolation des murs, par l'intérieur (ITI) ou par l'extérieur (ITE). L'ITE est plus performante mais plus coûteuse et soumise à autorisation d'urbanisme. L'isolation du plancher bas complète utilement le dispositif pour les logements sur cave ou vide sanitaire.
5.2 Changement du système de chauffage
Remplacer une chaudière fioul ou un convecteur électrique ancien par une pompe à chaleur air/eau ou par une chaudière à granulés permet souvent de gagner deux classes à elle seule, surtout pour les logements pénalisés par le critère CO2. Attention toutefois aux logements collectifs où le chauffage est commun : la marge de manœuvre individuelle est limitée et nécessite de passer par l'assemblée générale de copropriété.
5.3 Ventilation et menuiseries
Une ventilation mécanique contrôlée (VMC) hygroréglable améliore le confort et réduit les déperditions tout en évitant les pathologies de l'humidité. Le remplacement des fenêtres par du double vitrage performant est utile mais rarement suffisant à lui seul pour faire basculer une classe : il doit être pensé en complément de l'isolation.
5.4 Les aides financières (MaPrimeRénov', CEE)
MaPrimeRénov', distribuée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), reste la principale aide. Elle se décline en deux parcours : un parcours par geste pour des travaux isolés, et un parcours accompagné pour les rénovations d'ampleur (sortie de passoire avec saut d'au moins deux classes). Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d'énergie viennent compléter le plan de financement, tout comme l'éco-PTZ (prêt à taux zéro plafonné à 50 000 euros pour une rénovation d'ampleur) et la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de performance énergétique. Pour les bailleurs, le dispositif Loc'Avantages offre en plus une réduction d'impôt en contrepartie d'un loyer modéré et d'un engagement de location de six ou neuf ans.
Avant de lancer les travaux, vérifiez le régime fiscal applicable à votre situation. Selon que vous louez en nu, en meublé ou via une société, le traitement des dépenses diffère sensiblement. Notre comparatif SCI ou LMNP, quel statut choisir éclaire la décision lorsque la rénovation s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large.
6. Exceptions au gel : quand est-ce possible ?
La règle générale du gel et de l'interdiction de location admet quelques exceptions limitées, prévues par le décret d'application de la loi Climat et Résilience. Première situation : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui rendent impossible l'atteinte de la classe E malgré des travaux raisonnables. C'est le cas typique des bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou situés en site patrimonial remarquable, où l'isolation extérieure est interdite.
Deuxième situation : les refus de l'assemblée générale de copropriété. Si vous êtes copropriétaire et que les travaux nécessaires (isolation des façades, remplacement du chauffage collectif) relèvent de la décision collective, et que l'AG les refuse, vous pouvez justifier votre incapacité à atteindre la classe requise. Il faudra toutefois prouver vos démarches : convocations, votes, procès-verbaux.
Troisième situation : le coût manifestement disproportionné des travaux par rapport à la valeur du bien. Ce critère, plus subjectif, suppose une expertise contradictoire et un dossier solide. Dans tous les cas, l'exception doit être documentée et opposable : conservez audits, devis, refus motivés et procès-verbaux.
7. Les bonnes pratiques avant location
Avant de signer un bail en 2026, sécurisez votre dossier en quelques réflexes simples. Commandez un DPE récent, réalisé selon la méthode 3CL post-juillet 2021, par un diagnostiqueur certifié. Vérifiez que la classe est compatible avec le calendrier d'interdiction applicable à votre zone (métropole ou outre-mer). Si le logement est classé F en métropole, planifiez les travaux avant le 1er janvier 2028. S'il est classé E, anticipez 2034.
Intégrez la classe énergétique dans toute annonce, dès la première diffusion. Annexez systématiquement le DPE et l'audit énergétique éventuel au bail. Si le logement est F ou G, indiquez clairement au locataire que le loyer est gelé et que la révision annuelle ne pourra s'appliquer qu'après amélioration de la classe. Conservez précieusement tous les justificatifs de travaux et les factures : ils serviront en cas de contestation, mais aussi pour la valorisation patrimoniale et la fiscalité.
Enfin, profitez d'un changement de locataire pour réaliser les travaux : c'est le moment le plus simple administrativement et le plus efficace pour optimiser le calendrier. Un logement vacant deux à trois mois pour passer de F à D vaudra largement la perte de loyer ponctuelle.
En résumé
Le DPE est devenu le pivot de la réglementation locative française. En 2026, les logements G ne peuvent plus être loués en métropole. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le gel des loyers des classes F et G s'applique depuis le 24 août 2022 et neutralise l'indexation IRL tant que le logement n'a pas atteint au moins la classe E. Les sanctions civiles (baisse de loyer, dommages et intérêts, suspension des APL) sont réelles et les contentieux se multiplient. Les travaux les plus rentables restent l'isolation des combles, le changement du chauffage et la VMC, financés en partie par MaPrimeRénov', les CEE et l'éco-PTZ. Quelques exceptions existent (copropriété, contraintes patrimoniales, coût disproportionné) mais elles doivent être documentées avec soin. Pour le bailleur de 2026, anticiper la rénovation énergétique n'est plus une option : c'est la condition même de la pérennité de l'investissement locatif.