Sommaire
On me pose cette question au moins une fois par semaine, souvent avec une pointe d'angoisse dans la voix. Elle est mal posée. C'est bien ce qui la rend difficile.
Parce que « SCI ou LMNP » n'oppose pas deux options mais quatre. La SCI est un mode de détention, le LMNP un régime fiscal. Une SCI peut relever de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, un loueur en meublé peut être au micro-BIC ou au réel. Ces quatre cases n'ont ni les mêmes impôts annuels, ni surtout la même facture le jour de la revente.
Je vais dérouler les quatre avec des chiffres, puis m'arrêter longuement sur l'erreur que je vois le plus souvent passer : mettre un meublé dans une SCI à l'IR.
1. Quatre configurations, pas deux
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS | LMNP micro-BIC | LMNP réel |
|---|---|---|---|---|
| Type de location | Nue | Nue ou meublée | Meublée | Meublée |
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers | Bénéfices de la société | BIC | BIC |
| Amortissement du bien | Non | Oui | Non | Oui |
| Charges réelles déductibles | Oui | Oui | Non (abattement) | Oui |
| Déficit imputable sur le salaire | Oui, jusqu'à 10 700 € | Non | Sans objet | Non |
| Déclaration | 2072-S ou 2072-C | 2065 | 2042-C-PRO | 2031 et 2042-C-PRO |
| Plus-value à la revente | Particuliers, 19 % et 17,2 % | Professionnelle, aucun abattement | Particuliers | Particuliers, amortissements réintégrés |
| Transmission | Donation de parts | Donation de parts | Bien en indivision | Bien en indivision |
Ce tableau est la carte. Le reste de l'article en est la légende.
Une précision qui évite bien des malentendus : rien ne vous oblige à choisir une seule case. Détenir l'appartement familial en location nue dans une SCI à l'IR pour préparer la transmission et le studio de rendement en LMNP au réel à côté est une stratégie parfaitement cohérente. C'est même la configuration la plus fréquente chez les investisseurs qui ont déjà deux ou trois biens.
2. Le point qui coûte le plus cher : le meublé en SCI à l'IR
C'est le sujet sur lequel je dois corriger le plus de monde. C'est aussi celui qui se paie le plus cher quand on se trompe.
2.1 Ce que dit vraiment le texte
L'administration fiscale est explicite. Dans sa doctrine consacrée à la location meublée, elle écrit qu'une société civile qui donne en location des locaux garnis de meubles, que ce soit occasionnellement, de manière saisonnière ou habituellement, doit être regardée comme exerçant une profession commerciale et qu'elle est à ce titre passible de l'impôt sur les sociétés. Vous pouvez le lire directement dans le BOI-BIC-CHAMP-40-20.
La logique est simple. Une société civile a, par définition, un objet civil. La location meublée est une activité commerciale au sens de l'article 34 du Code général des impôts. Dès que la société civile exerce cette activité commerciale, elle sort de son régime de transparence et bascule à l'IS.
Et ce basculement n'est pas une option que vous cochez : il est automatique, même si personne dans la SCI ne l'a demandé, même si les statuts ne disent rien, même si le comptable n'a rien vu passer.
2.2 La tolérance des 10 % ne sauve presque personne
Il existe bien une soupape. La fiche officielle Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir précise qu'une SCI peut exercer une activité commerciale à titre accessoire. C'est au-delà de 10 % du chiffre d'affaires que l'activité cesse d'être accessoire et devient un motif d'assujettissement obligatoire à l'IS.
Dix pour cent des recettes. Regardez ce que cela veut dire concrètement : une SCI qui encaisse 30 000 € de loyers nus par an ne peut pas tirer plus de 3 000 € par an de meublé. Soit un studio loué meublé quatre mois dans l'année, pas davantage. Autant dire que pour un projet de location meublée, la tolérance ne sert à rien.
2.3 Ce qui se passe si vous le faites quand même
Le jour où le contrôle tombe, la SCI est requalifiée à l'IS, pas seulement pour l'avenir. Trois conséquences s'enchaînent.
La troisième ligne est celle qui compte vraiment. J'y reviens en détail plus bas. Retenez pour l'instant une phrase : un meublé n'a rien à faire dans une SCI à l'IR. Si votre projet est le meublé, le LMNP en nom propre est la voie normale. Si vous tenez absolument à la société, c'est vers l'IS qu'il faut regarder, en ouvrant les yeux sur la sortie.
Le même raisonnement vaut pour les variantes du meublé. Un meublé de tourisme ou un meublé de résidence secondaire relevant du Code civil restent du meublé aux yeux du fisc. La durée du bail ne change rien au caractère commercial de l'activité.
3. Le LMNP, de A à Z
Le statut de loueur en meublé non professionnel ne se demande pas, il se constate. Vous louez meublé avec le mobilier de la liste légale, vos revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Vous êtes LMNP tant que vous n'êtes pas LMP.
3.1 Les deux régimes et leurs seuils
Pour la location meublée de longue durée, le micro-BIC s'applique de plein droit sous un plafond de recettes, avec un abattement forfaitaire de 50 % représentatif de toutes vos charges, avec un minimum de 305 €.
Attention, les plafonds ont bougé et ils ne sont plus les mêmes selon le type de meublé.
Au-dessus de ces plafonds, le régime réel s'impose. En dessous, il reste une option, très souvent la bonne. Mon guide micro-BIC ou régime réel détaille la bascule et le moment où elle se décide.
3.2 L'amortissement, le vrai moteur du réel
Au réel, vous déduisez vos charges pour leur montant exact : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, honoraires comptables, petits travaux. Et vous déduisez en plus une charge qui ne sort jamais de votre compte en banque : l'amortissement.
Le principe : le bâti se déprécie comptablement chaque année. Service Public Entreprendre retient un ordre de grandeur de 2 % par an sur cinquante ans pour l'immobilier. Pour le mobilier, il retient cinq à dix ans. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais.
Prenons un appartement payé 200 000 € frais d'acquisition compris, dont 30 000 € de valeur de terrain, loué 1 000 € par mois, avec 10 000 € de mobilier.
À une tranche marginale de 30 % augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux, l'écart annuel entre les deux colonnes dépasse 2 700 €. C'est pour cela que le réel gagne presque toujours dès qu'il y a un crédit en cours. C'est aussi pour cela qu'il faut une comptabilité tenue proprement, bien au-delà de ce qu'un tableur sait garder dans le temps. J'ai comparé les deux approches dans RentLabs contre Excel.
Deux garde-fous à connaître. L'amortissement ne peut pas creuser un déficit : la fraction non déduite une année se reporte sur les suivantes, sans limite de durée. Et l'amortissement du mobilier suit son propre rythme, plus rapide, ce qui rend le tableau d'amortissement illisible sans outil.
3.3 Le déficit LMNP ne s'impute pas sur votre salaire
Voilà une confusion très répandue, que je tiens à lever nettement. Le déficit foncier est une mécanique de la location nue. Il permet d'imputer jusqu'à 10 700 € par an sur votre revenu global, plafond temporairement relevé jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant sortir le logement des classes E, F ou G, pour des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
Rien de tout cela n'existe en meublé. La doctrine est sans ambiguïté : les déficits d'une location meublée non professionnelle ne s'imputent pas sur le revenu global. Ils s'imputent uniquement sur les bénéfices de même nature, c'est-à-dire d'autres revenus de location meublée non professionnelle, au cours des dix années suivantes.
Cela ne retire rien à l'intérêt du réel. Cela change simplement la façon de le lire : le LMNP au réel efface l'impôt sur les loyers du meublé, il ne vient pas réduire l'impôt sur votre salaire. Si c'est ce dernier effet que vous cherchez, c'est vers la location nue au réel qu'il faut aller.
3.4 Le passage en LMP
Deux conditions cumulatives font basculer en loueur en meublé professionnel. C'est bien l'addition des deux qui compte.
Les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € charges et taxes comprises, et ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer, salaires compris. Si une seule des deux conditions est remplie, vous restez LMNP. Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel détaille les conséquences du basculement.
Le LMP change beaucoup de choses : les déficits deviennent imputables sur le revenu global, les plus-values relèvent du régime professionnel avec une exonération totale possible sous 90 000 € de recettes après cinq ans d'activité, mais des cotisations sociales apparaissent. C'est un statut à choisir, pas un statut à subir. Le seuil de 23 000 € se surveille toute l'année.
4. Ce que la réforme de 2025 a changé à la revente
C'est le point sur lequel la plupart des articles en ligne sont encore périmés. Il vaut cher.
Jusqu'à récemment, le LMNP au réel offrait un avantage presque anormal : vous amortissiez le bien pendant quinze ans pour ne payer aucun impôt sur les loyers, puis vous le revendiez avec une plus-value calculée comme pour un particulier ordinaire, sans tenir compte des amortissements déduits. Le même euro servait deux fois.
La loi de finances pour 2025 a fermé la porte. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sous le régime réel viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. L'administration le confirme dans sa réponse Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ?.
Reprenons l'appartement de l'exemple, revendu 280 000 € au bout de douze ans.
Quinze mille euros d'écart sur la même opération. Les calculs tiennent compte des abattements pour durée de détention publiés sur la fiche Impôt sur le revenu, plus-value immobilière, soit 6 % par an d'impôt sur le revenu de la sixième à la vingt et unième année et 1,65 % par an de prélèvements sociaux, ainsi que de la surtaxe qui s'ajoute dès que la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Notre simulateur de plus-value immobilière permet de refaire le calcul sur vos propres montants.
Faut-il en conclure que le réel ne vaut plus le coup ? Non. Douze ans d'impôt quasi nul sur les loyers représentent, dans cet exemple, plus de 30 000 € économisés. L'avantage reste réel. Il est simplement devenu un décalage dans le temps plutôt qu'un cadeau définitif. Cela se pilote : la question du moment de la revente devient aussi importante que celle du rendement d'entrée, que vous pouvez mesurer avec notre calculateur de rendement locatif ou avec mon guide du calcul de rentabilité brute et nette.
5. La SCI à l'impôt sur le revenu
C'est le régime par défaut. C'est aussi le plus simple à comprendre.
La SCI est transparente fiscalement : elle ne paie pas l'impôt elle-même. Elle calcule un résultat, puis chaque associé déclare sa quote-part dans la catégorie des revenus fonciers, qu'il ait touché une distribution ou non. La société dépose chaque année une déclaration 2072-S en version simplifiée ou 2072-C en version complète lorsqu'il y a de la nue-propriété ou un régime d'amortissement.
Trois conséquences pratiques méritent d'être connues.
D'abord, l'associé profite du déficit foncier dans les conditions ordinaires, plafond de 10 700 € compris, avec l'obligation de maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Perdre cette règle de vue annule rétroactivement l'avantage.
Ensuite, le micro-foncier est largement fermé aux associés de SCI. L'administration l'écrit noir sur blanc sur sa page consacrée à la location vide de meubles : si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières non soumises à l'IS, vous êtes expressément exclu du micro-foncier. Il faut détenir en plus un bien loué nu en direct pour y avoir droit. Le total des revenus fonciers bruts doit rester sous 15 000 €.
Enfin, à la revente, la plus-value suit le régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention, exonération totale d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. C'est exactement ce que vous auriez eu en nom propre, à la quote-part près.
6. La SCI à l'impôt sur les sociétés
L'option se notifie au service des impôts des entreprises avant le début du troisième mois de l'exercice concerné. Elle est irrévocable au terme de cinq exercices. Autant dire qu'elle se décide une fois.
Côté exploitation, le gain est réel. La société amortit le bâti comme en LMNP au réel, déduit toutes ses charges et paie l'impôt sur les sociétés sur ce qui reste. Les taux en vigueur sont de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà, le taux réduit étant réservé aux sociétés réalisant moins de 10 millions d'euros de chiffre d'affaires et détenues à 75 % au moins par des personnes physiques. Une SCI familiale coche ces cases sans difficulté.
Le piège est ailleurs. Il est brutal.
Trois fois moins d'impôt pendant la détention, presque trois fois plus à la sortie. Voilà la vraie équation de la SCI à l'IS. C'est pour cela qu'elle convient surtout à deux profils : celui qui ne compte jamais revendre et veut transmettre les parts, puis celui qui réinvestit systématiquement les loyers dans de nouveaux biens sans jamais sortir de trésorerie. Pour tous les autres, l'IR reste plus sage. J'ai détaillé les cas de bascule sur notre page SCI à l'IR ou SCI à l'IS. La SASU immobilière répond à une logique voisine quand l'associé est seul.
Dernier point souvent oublié : une SCI à l'IS qui loue des locaux nus à usage professionnel ou qui signe un bail commercial change encore de registre, notamment en matière de TVA. Faites valider le montage avant de signer, pas après.
7. Transmettre, la vraie raison de créer une SCI
Si je dois résumer en une phrase pourquoi on crée une SCI, ce n'est ni l'impôt ni la gestion : c'est la transmission.
Un bien détenu en nom propre se transmet en bloc. Les héritiers se retrouvent en indivision, où chaque décision importante exige l'accord de tous. Une SCI transmet des parts, c'est-à-dire des fractions que vous choisissez, au rythme que vous choisissez.
L'abattement sur les droits de donation est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Avec deux parents et deux enfants, cela représente 400 000 € transmis en franchise de droits sur une période de quinze ans, puis autant quinze ans plus tard. Les montants sont de 31 865 € pour un petit-enfant et de 15 932 € entre frères et sœurs.
Trois leviers s'ajoutent à cet abattement.
Le démembrement d'abord : vous donnez la nue-propriété des parts en gardant l'usufruit, donc les loyers. La valeur taxable de la donation est réduite selon votre âge. Le passif ensuite : les parts d'une SCI endettée valent la valeur des biens diminuée du capital restant dû, ce qui mécaniquement abaisse l'assiette. La donation-partage enfin, qui fige la valeur des biens au jour de l'acte et évite les disputes de réévaluation au décès.
La fiche officielle sur la donation de parts sociales d'une société civile rappelle une contrainte à ne pas négliger : l'acte doit être notarié, sous peine de nullité. Comptez des honoraires à chaque donation, ce qui plaide pour des donations espacées plutôt que annuelles.
Et comme dans toute structure à plusieurs, la rigueur de gestion devient un sujet en soi. J'ai écrit un guide entier sur la façon de gérer une SCI familiale avec un logiciel, parce que les comptes d'une SCI se tiennent toute l'année, pas la veille de l'assemblée générale.
8. Comment je tranche, en pratique
Voici l'ordre des questions que je pose, dans cet ordre précis.
Trois cas typiques pour illustrer.
Un studio meublé acheté seul, à crédit, pour le rendement. LMNP au réel, sans hésiter. L'amortissement neutralise l'impôt sur les loyers pendant toute la durée du crédit. Vous surveillez le seuil de 23 000 € et vous intégrez la réintégration des amortissements dans votre calcul de sortie. La colocation meublée relève exactement de la même logique, avec une rentabilité souvent supérieure.
Un immeuble de rapport loué nu, acheté avec un frère ou une sœur, destiné à rester dans la famille. SCI à l'IR. La transparence vous laisse le déficit foncier, la plus-value reste celle des particuliers et vous donnez des parts au fil des années.
Un projet de capitalisation pure, où les loyers financent les acquisitions suivantes et où rien ne sera jamais distribué. SCI à l'IS. Vous acceptez la plus-value professionnelle parce que vous n'avez pas l'intention de vendre.
Et si votre bien n'est pas un logement, les règles changent encore. Un parking ou un garage relève des revenus fonciers en location nue, tandis que la mise à disposition d'un local de stockage avec services bascule en BIC dès la première prestation.
9. Tenir deux comptabilités sans s'y perdre
Détenir en SCI et en LMNP, c'est tenir deux comptabilités distinctes, avec deux jeux de justificatifs, deux déclarations qui ne se ressemblent pas et deux exercices qui ne tombent pas forcément aux mêmes dates. C'est précisément là que les choses dérapent : un relevé de la SCI classé dans le dossier du LMNP, une facture de travaux imputée au mauvais bien. L'avantage fiscal se transforme en risque de redressement.
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Questions fréquentes
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Oui, mais pas en restant à l'impôt sur le revenu. La location meublée est une activité commerciale. Une société civile qui l'exerce devient passible de l'impôt sur les sociétés, automatiquement. Seule une activité meublée vraiment accessoire, inférieure à 10 % du chiffre d'affaires, reste tolérée. Pour un projet de meublé, c'est le LMNP en nom propre ou la SCI à l'IS assumée.
Peut-on cumuler SCI et LMNP ?
Oui. C'est même fréquent. Rien n'interdit de détenir un appartement loué nu via une SCI à l'IR et un studio meublé en LMNP en nom propre. Les deux comptabilités sont simplement séparées, avec deux déclarations distinctes : la 2072 pour la SCI et la 2031 accompagnée de la 2042-C-PRO pour le meublé au réel.
Le LMNP au réel permet-il de créer du déficit foncier ?
Non. C'est une confusion très répandue. Le déficit foncier appartient à la location nue et s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Le déficit d'une location meublée non professionnelle ne s'impute que sur des bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant les dix années suivantes.
Les amortissements du LMNP sont-ils réintégrés à la plus-value ?
Oui, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. La loi de finances pour 2025 impose de déduire du prix d'acquisition les amortissements pratiqués sous le régime réel. La plus-value imposable augmente donc d'autant. L'avantage de l'amortissement reste réel, mais il devient un report d'impôt plutôt qu'un gain définitif.
Quel est le seuil pour passer de LMNP à LMP ?
Deux conditions cumulatives. Plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée pour le foyer fiscal. Puis des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Remplir une seule des deux ne suffit pas. Tant que votre salaire dépasse vos loyers meublés, vous restez LMNP même au-delà de 23 000 €.
Faut-il créer une SCI uniquement pour transmettre ?
C'est la meilleure raison de le faire, souvent la seule qui justifie les frais de création et de tenue des comptes. La donation de parts bénéficie de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans, se combine avec le démembrement et évite l'indivision. En revanche, créer une SCI pour un seul bien que vous détenez seul n'apporte presque rien.
En résumé
- « SCI ou LMNP » oppose en réalité quatre configurations : SCI à l'IR, SCI à l'IS, LMNP au micro-BIC et LMNP au réel.
- Une SCI à l'IR ne peut pas louer en meublé de façon habituelle. Elle bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales.
- Le micro-BIC du meublé de longue durée offre 50 % d'abattement sous 83 600 € de recettes pour les revenus 2026. Le meublé de tourisme non classé est tombé à 15 000 € et 30 %.
- Le LMNP au réel efface l'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement, mais son déficit ne s'impute jamais sur votre salaire.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value.
- La SCI à l'IS amortit comme le LMNP, paie 15 % puis 25 % et expose à une plus-value professionnelle sans abattement de durée, suivie de 30 % sur le dividende de sortie.
- Le déficit foncier reste réservé à la location nue, avec 10 700 € imputables par an et 21 400 € en cas de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027.
- La SCI se justifie d'abord par la transmission : 100 000 € d'abattement par parent et par enfant tous les quinze ans, sur une donation de parts notariée.
- Les parkings et garages se logent dans n'importe laquelle de ces structures sans en changer le régime de TVA, qui dépend du mode de location et non du détenteur. C'est l'objet de mon article sur la TVA sur un parking loué.
- Détenir dans plusieurs structures impose de cloisonner les comptabilités. Les profils bailleurs de RentLabs sont illimités à partir de l'offre Invest, à 12,90 € par mois, l'offre Primo n'en ouvrant qu'un seul. Le détail des offres et de ce qu'elles couvrent est dans mon article sur le prix d'un logiciel de gestion locative. La gestion sans agence devient alors tenable même avec deux structures.