C'est l'une des questions les plus fréquentes des investisseurs locatifs : faut-il créer une SCI ou opter pour le statut LMNP ? La réponse dépend de votre projet patrimonial — et les deux ne sont pas exclusifs.
SCI : la société pour gérer en famille
La Société Civile Immobilière est une personne morale qui détient le bien à votre place.
Avantages :
- Transmission facilitée : vous donnez des parts plutôt qu'un bien indivis
- Gestion partagée entre associés (conjoint, enfants, fratrie)
- Possibilité d'emprunter à plusieurs
Régime fiscal par défaut : impôt sur le revenu (IR) — chaque associé déclare sa quote-part. Possibilité d'opter pour l'IS (impôt sur les sociétés), avantageuse en phase d'investissement (amortissement du bien, déduction des intérêts), mais piégeuse en sortie (plus-value calculée différemment).
Inconvénient majeur : la SCI ne peut pas louer en meublé (sauf option IS, qui change toute la donne fiscale).
LMNP : le statut pour le meublé
Loueur Meublé Non Professionnel s'applique automatiquement si :
- Vous louez meublé (mobilier suffisant, conforme à la liste légale)
- Les recettes locatives < 23 000 €/an ET < 50 % de vos revenus
Régime fiscal : BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Deux options :
Micro-BIC
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes
- Simple à déclarer
- Adapté si peu de charges
Régime réel (souvent gagnant)
- Déduction de toutes les charges réelles (intérêts, taxe foncière, copropriété, travaux…)
- Amortissement comptable du bien : on déduit chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier sur 20-30 ans
- Résultat : impôt souvent proche de zéro pendant 10-15 ans
C'est l'arme nucléaire de l'optimisation fiscale en locatif meublé.
Comparatif rapide
| Critère | SCI | LMNP |
|---|---|---|
| Type de location | Nue (ou meublée si IS) | Meublée |
| Régime fiscal | IR ou IS | BIC |
| Amortissement | Non (IR) / Oui (IS) | Oui |
| Transmission | Excellente (parts) | Standard |
| Plafond | Aucun | 23 k€/an pour rester non-pro |
| Comptabilité | Bilan annuel | Comptable conseillé |
Et si on combinait ?
Rien n'empêche de détenir certains biens en SCI à l'IR (nus, transmission) et d'autres en LMNP (meublés, rendement). C'est même une stratégie patrimoniale courante chez les investisseurs avertis.
RentLabs gère vos profils bailleurs séparément — Nom propre, SCI, LMNP… — pour que la comptabilité de chacun reste cloisonnée et claire.