Sommaire
Le choix entre le réel et le micro est la décision fiscale qui m'a fait économiser le plus, une fois que j'ai compris comment elle fonctionnait. Beaucoup de bailleurs restent au micro par défaut et laissent chaque année plusieurs centaines d'euros sur la table, simplement parce que personne ne leur a montré le calcul.
Ce calcul tient en une soustraction. Le micro applique un abattement forfaitaire : l'administration décide que vos charges valent un pourcentage fixe du loyer, sans justificatif à fournir. Le réel déduit vos charges réelles, à l'euro près. Le meilleur régime est celui où la déduction est la plus forte. Tout le reste n'est que de la mise en forme.
Voici les seuils à jour, un exemple chiffré complet en location nue et le cas du meublé, où l'amortissement change tout pendant la détention mais se paie à la revente depuis 2025.
1. Quatre régimes, deux familles
Tout dépend d'abord de la nature de la location.
- Location nue (vide) : les loyers sont des revenus fonciers. Deux options, le micro-foncier (abattement de 30 %) ou le régime réel foncier (déclaration n° 2044). C'est aussi le cas d'un parking ou d'un garage loué nu, même sans logement.
- Location meublée : les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut LMNP ou LMP. Cela vaut pour toute location meublée, y compris celle d'une résidence secondaire relevant du bail meublé Code civil : le régime fiscal suit la nature de l'activité, pas le type de bail. Deux options là aussi, le micro-BIC (abattement de 50 % en location de longue durée) ou le régime réel BIC.
Le réel n'est jamais « compliqué pour rien » : c'est simplement le régime qui colle à votre situation réelle. Voici ce que l'État vous accorde sans justificatif dans chaque micro.
2. La règle de décision en une phrase
Retenez ceci : le réel est gagnant dès que vos charges déductibles dépassent l'abattement du micro.
En location nue, l'abattement micro-foncier est de 30 %. Si vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance PNO, garantie loyers impayés, frais de gestion) dépassent 30 % de vos loyers, le réel vous fait payer moins d'impôt. C'est presque toujours le cas la première année d'un achat à crédit, à cause des intérêts. Quand les charges dépassent carrément les loyers, le réel ouvre en plus le déficit foncier, qui vient réduire l'impôt sur vos autres revenus.
En meublé, l'abattement micro-BIC de 50 % est plus difficile à battre avec les seules charges. Mais le réel BIC ajoute une arme que le foncier n'a pas, l'amortissement, c'est-à-dire la déduction comptable de la valeur du bien et du mobilier étalée sur leur durée d'usage. Cet amortissement fait souvent tomber le résultat imposable à zéro, ce qui rend le réel BIC presque imbattable pendant la détention.
Ce choix pèse davantage sur votre rendement net que deux dixièmes de point sur votre taux de crédit. Passez vos chiffres dans le calcul de rendement locatif, puis mesurez l'effet sur la trésorerie avec les simulateurs immobiliers : un régime se juge sur ce qui reste à la fin.
3. Les seuils à connaître
Le micro n'est pas toujours disponible. Au-delà d'un certain montant de recettes, vous basculez au réel que vous le vouliez ou non.
| Régime | Plafond de recettes annuelles | Abattement |
|---|---|---|
| Micro-foncier (location nue) | 15 000 € | 30 % |
| Micro-BIC (meublé longue durée) | 83 600 € | 50 % |
| Micro-BIC (meublé de tourisme classé) | 83 600 € | 50 % |
| Micro-BIC (meublé de tourisme non classé) | 15 000 € | 30 % |
Deux précisions sur ce tableau. Les plafonds du micro-BIC sont revalorisés tous les trois ans : ils passent à 83 600 € pour les revenus perçus en 2026, contre 77 700 € pour ceux de 2025, d'après la fiche officielle du régime fiscal de la micro-entreprise. Le plafond s'apprécie sur l'année N-1 ou N-2. Un dépassement sur une seule de ces deux années ne vous sort pas du micro. Côté meublé de tourisme, la fiscalité a été nettement durcie : le non classé est descendu à 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond, ce qui pousse beaucoup de loueurs courte durée vers le réel.
Le plafond du micro-foncier, lui, reste fixé à 15 000 € de revenus fonciers bruts, charges non comprises, pour l'ensemble du foyer fiscal et quelle que soit la durée de location dans l'année. C'est le montant que vous portez en case 4BE de la déclaration n° 2042, sans retirer vous-même l'abattement : l'administration l'applique pour vous.
3.1 Les cas qui vous excluent du micro-foncier
Le seuil n'est pas le seul filtre. Vous êtes expressément exclu du micro-foncier si votre bien relève d'un régime de déduction particulier (monuments historiques, Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf). Même chose si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier non soumis à l'impôt sur les sociétés : c'est alors le réel d'office. En revanche, si vous louez un bien nu en direct tout en détenant des parts, le micro reste ouvert tant que l'ensemble ne dépasse pas 15 000 €. Les immeubles détenus en nue-propriété relèvent de la déclaration n° 2044 spéciale. Ces règles sont détaillées sur la page location vide de meubles d'impots.gouv.fr.
4. Exemple chiffré en location nue
Prenons un appartement loué 9 600 € par an (800 € par mois), acheté à crédit, avec des charges réelles assez classiques la première année.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés | 9 600 € |
| Intérêts d'emprunt | 3 200 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Assurance PNO et garantie loyers impayés | 350 € |
| Travaux d'entretien | 1 200 € |
| Frais de gestion forfaitaires | 20 € |
| Total charges déductibles | 5 670 € |
Comparons les deux régimes côte à côte.
Ces 2 790 € d'écart deviennent de l'impôt réel de deux façons qui s'additionnent. D'abord le barème : avec une tranche marginale à 30 %, celle qui court de 29 580 € à 84 577 € de revenu imposable par part pour les revenus de 2025 d'après le barème officiel, l'économie atteint 837 €. Ensuite les prélèvements sociaux, à 17,2 % sur les revenus fonciers, soit 480 € de plus. Au total, environ 1 320 € d'impôt économisés sur une seule année, sans aucune prise de risque : on déduit des charges réelles et justifiées.
Sur dix ans, l'écart se chiffre en milliers d'euros. Il ne dépend d'aucune hypothèse de marché, contrairement à une projection de plus-value.
4.1 La ligne à 20 € que tout le monde oublie
Cette ligne a l'air anecdotique. Elle est pourtant la source d'une erreur de déclaration très fréquente.
Au réel foncier, les autres frais de gestion sont forfaitaires : le e du 1° du I de l'article 31 du CGI les fixe à 20 € par local. La doctrine fiscale le confirme au BOI-RFPI-BASE-20-10. Ce forfait couvre les frais de correspondance, de téléphone, de déplacement, d'enregistrement des baux et, en pratique, votre abonnement à un logiciel de gestion : impossible de déduire 180 € d'abonnement annuel sous prétexte que c'est la dépense réelle. Les honoraires versés à un tiers pour la gestion de l'immeuble, eux, se déduisent pour leur montant exact.
Les postes qui se déduisent à l'euro près sont ailleurs : intérêts et frais d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière, dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, provisions pour charges de copropriété. Sur ce dernier point, il faut réintégrer l'année suivante la part de provisions correspondant à des charges récupérables auprès du locataire. C'est l'erreur numéro un sur la 2044.
5. Le déficit foncier, l'arme exclusive du réel
Quand vos charges dépassent vos loyers, typiquement une année de gros travaux, le réel foncier crée un déficit foncier. Il s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit l'impôt sur l'ensemble de vos revenus et pas seulement sur le foncier. La part qui dépasse ce plafond, ainsi que celle qui provient des intérêts d'emprunt, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Deux conditions à ne pas rater. La limite est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, un levier à connaître avant de lancer un chantier sur une passoire thermique. Surtout, l'imputation sur le revenu global vous engage : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation, sous peine de voir l'avantage remis en cause. Si vous comptiez vendre ou reprendre le bien dans la foulée des travaux, le calcul change complètement.
Le micro-foncier ne permet aucun déficit. L'abattement de 30 % est forfaitaire, qu'il y ait eu 0 € ou 30 000 € de travaux dans l'année. C'est une raison de plus de passer au réel avant d'engager un chantier, pas après.
6. En meublé : l'amortissement et son revers
En LMNP au réel, vous déduisez vos charges comme en foncier, puis vous ajoutez l'amortissement du bien hors terrain et celui du mobilier. Un appartement de 150 000 € amorti par composants génère plusieurs milliers d'euros de déduction par an, sans aucune sortie de trésorerie en face : l'amortissement réduit l'impôt sans vous coûter un centime dans l'année.
Résultat fréquent, un bénéfice imposable proche de zéro pendant des années, donc peu ou pas d'impôt sur des loyers pourtant bien encaissés. C'est ce qui explique le succès du régime et sa place de référence pour une colocation meublée ou un studio étudiant.
Il faut maintenant regarder la contrepartie en face. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié l'article 150 VB III du CGI : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sous un régime BIC réel viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Ce que l'amortissement vous a fait gagner chaque année, vous le retrouvez à la sortie sous forme de plus-value imposable plus élevée. L'administration le confirme sur sa fiche plus-value d'un bien loué en meublé.
Est-ce que cela tue le LMNP au réel ? Non. L'avantage annuel reste entier pendant toute la détention. L'abattement pour durée de détention continue par ailleurs d'effacer la plus-value. Mais l'arbitrage doit désormais intégrer la sortie. C'est exactement le genre de chiffrage que fait notre simulateur de plus-value immobilière.
Une nuance de prélèvements sociaux mérite d'être signalée au passage. La fiche officielle distingue désormais les revenus fonciers, restés à 17,2 %, des revenus d'une location meublée non professionnelle, dont la CSG est passée à 10,6 % pour un total de 18,6 %. Sur une base ramenée à zéro par l'amortissement, l'écart ne se voit pas. Sur un meublé laissé au micro-BIC, il se voit tout de suite.
Le choix entre nu et meublé, puis entre LMNP et SCI, mérite son propre raisonnement. Je le détaille dans SCI ou LMNP, quel statut choisir. La mécanique comptable d'une structure familiale est traitée dans le guide de la SCI familiale.
7. Comment et quand opter pour le réel
Quelques règles pratiques, dans l'ordre où elles se posent.
- Le micro est le régime par défaut. Si vous ne faites rien, vous y êtes.
- Pour passer au réel en location nue, il suffit de déposer une déclaration n° 2044. Aucun courrier d'option à envoyer : la déclaration vaut option.
- L'option vous engage trois ans. Le texte officiel est sans ambiguïté, elle est valable et irrévocable pendant trois ans. Au terme de cette période, elle se reconduit annuellement par le dépôt d'une nouvelle 2044. À partir de la quatrième année, vous retrouvez donc la main chaque année : une 2044 déposée et vous restez au réel, une déclaration en case 4BE et vous repassez au micro-foncier si vous en remplissez les conditions.
- Pour le réel BIC en meublé, l'option se formule auprès du service des impôts des entreprises, idéalement dès le début d'activité. Une comptabilité devient nécessaire (amortissements, liasse fiscale), le plus souvent confiée à un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles.
- La TVA est un impôt distinct qui ne suit pas ce raisonnement. Un garage ou un emplacement loué seul y est soumis quel que soit votre régime de revenus fonciers : le point est traité dans mon article sur la TVA sur un parking loué.
- Refaites le calcul chaque année. Un bien sans crédit et sans travaux peut très bien justifier un retour au micro.
Si vous savez à tout moment combien vous avez payé d'intérêts, de taxe foncière, d'assurance et de travaux, la comparaison micro/réel se fait en quelques minutes au lieu d'une soirée à vider un classeur. C'est précisément ce que fait RentLabs : chaque opération est rangée sous le bon bien et sous le bon profil bailleur. La synthèse fiscale annuelle sort prête pour votre 2044 ou pour votre comptable. Vous pouvez commencer gratuitement, sans carte bancaire. Si vos chiffres vivent encore dans un tableur, j'ai détaillé ce que la bascule change dans RentLabs contre Excel.
Ce guide est informatif et ne remplace pas l'avis d'un expert-comptable ou d'un fiscaliste, en particulier pour les montages en société et les situations à fort enjeu.
8. Les erreurs qui coûtent le plus cher
Oublier la taxe foncière dans la comparaison. Déductible au réel, elle ne l'est pas au micro. Elle pèse plus lourd que l'abattement forfaitaire ne le laisse croire. Notre guide de la taxe foncière détaille ce qui se déduit. Si vous passez au réel, mensualisez-la dans la foulée : la charge se saisit au fil des prélèvements plutôt qu'en une écriture annuelle oubliée.
Frôler un seuil sans s'en rendre compte. La révision annuelle du loyer gonfle mécaniquement vos recettes brutes. Un bailleur à 14 800 € de loyers franchit les 15 000 € du micro-foncier sur une simple indexation, sans l'avoir décidé.
Se tromper de catégorie. Dès que vous fournissez des services à côté de l'hébergement, l'activité bascule dans les BIC, cas typique du garde-meuble. En meublé, pensez aussi à distinguer les loyers du forfait de charges, qui entre bien dans les recettes à déclarer.
Si la fiscalité n'est qu'une pièce de votre puzzle, le guide du bailleur reprend le parcours complet, du choix du bail à la déclaration. Le guide bien louer en tant que bailleur particulier couvre les étapes qui précèdent la première quittance.
En résumé
- Le réel bat le micro dès que vos charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire : 30 % des loyers en foncier, 50 % en meublé de longue durée.
- Micro-foncier : 15 000 € de loyers bruts annuels, abattement de 30 %, déclaration en case 4BE de la 2042, aucun déficit possible.
- Micro-BIC : abattement de 50 % en longue durée, plafond porté à 83 600 € pour les revenus 2026 contre 77 700 € pour ceux de 2025. Le meublé de tourisme non classé est tombé à 30 % et 15 000 €.
- Réel foncier : déclaration 2044, déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €, report du surplus pendant dix ans et obligation de louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.
- Les frais de gestion sont forfaitisés à 20 € par local, logiciel compris. Inutile de chercher à déduire la dépense réelle.
- Réel BIC : l'amortissement annule souvent l'impôt pendant la détention, mais depuis les cessions du 15 février 2025, il réduit le prix d'acquisition retenu pour la plus-value.
- L'option pour le réel foncier est irrévocable trois ans, puis se reconduit année par année par le simple dépôt d'une 2044.
Questions fréquentes
Micro-foncier ou réel, lequel choisir ?
Le réel est gagnant dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers, ce qui est presque toujours le cas la première année d'un achat à crédit ou lors d'une année de travaux. Si votre bien est payé comptant et génère peu de charges, le micro-foncier et son abattement sans justificatif suffisent largement. Faites le test une fois avec vos vrais chiffres : la réponse est rarement ambiguë.
Quel est le plafond du micro-foncier ?
Il est de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, charges non comprises, pour l'ensemble du foyer fiscal. Au-delà, vous basculez automatiquement au réel. Attention au cumul : si vous louez plusieurs biens nus, c'est le total qui compte. Certaines situations excluent du micro quel que soit le montant, notamment la détention exclusive de parts de sociétés immobilières.
Quel est le seuil du micro-BIC en meublé ?
Pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé, le plafond passe à 83 600 € de recettes pour les revenus perçus en 2026, contre 77 700 € pour ceux de 2025. Pour un meublé de tourisme non classé, il est tombé à 15 000 €, avec un abattement réduit à 30 %. Le seuil s'apprécie sur les recettes de l'année N-1 ou N-2. Un seul dépassement ne suffit pas à vous faire sortir du micro.
L'amortissement LMNP est-il encore intéressant ?
Oui, pendant la détention : il réduit fortement, voire annule, l'impôt sur les loyers meublés au réel, sans aucune sortie d'argent. Ce qui a changé concerne la revente. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour la plus-value. La décision doit donc intégrer l'horizon de détention.
L'option pour le régime réel foncier est-elle réversible ?
Elle est valable et irrévocable pendant trois ans. Au terme de cette période, elle se reconduit annuellement par le dépôt d'une déclaration n° 2044 : vous reprenez la main à partir de la quatrième année. Pour revenir au micro-foncier, il suffit alors de ne plus déposer de 2044 et de déclarer vos loyers bruts en case 4BE, à condition d'en remplir les conditions. Mieux vaut simuler avant d'opter, car les trois premières années ne se négocient pas.
Faut-il un comptable pour le régime réel ?
Ce n'est pas obligatoire en location nue : la 2044 reste accessible à un bailleur organisé qui tient ses charges au fil de l'eau. En meublé au réel, la comptabilité avec plan d'amortissement et liasse fiscale pousse la plupart des loueurs vers un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles. Dans les deux cas, un suivi rigoureux divise le temps passé et le coût de la prestation.
Puis-je déduire mon logiciel de gestion locative au réel ?
En location nue, pas pour son montant réel : il entre dans les autres frais de gestion, forfaitisés à 20 € par local par l'article 31 du CGI. En meublé au réel BIC, en revanche, il s'agit d'une charge d'exploitation déductible pour son montant exact, au même titre que les honoraires comptables. La différence surprend, elle est pourtant logique : le foncier applique un forfait là où le BIC raisonne en comptabilité d'entreprise.