Bail meublé soumis au Code civil : louer hors de la loi de 1989

Un client m'a appelé l'an dernier avec une question simple en apparence. Il louait un studio meublé à Biarritz à un cadre en mission de huit mois, qui gardait sa résidence principale à Lille. Son comptable lui avait dit « bail meublé classique », son notaire « attention, ce n'est pas une résidence principale ». Il voulait savoir qui avait raison.

Le notaire. Et la différence n'est pas théorique : dans un cas, le locataire peut partir avec un mois de préavis et son dépôt est plafonné à deux mois, dans l'autre c'est le contrat qui décide. Mon client avait signé un contrat qui lui promettait des droits que le régime applicable ne lui donnait pas et qui en donnait à son locataire d'autres qu'il ne voulait pas lui accorder.

Ce bail existe, il a un nom et une base légale : c'est le bail meublé de droit commun, le louage des choses des articles 1713 et suivants du Code civil. Je l'ai ajouté dans RentLabs cette semaine, après l'avoir vu réclamé trois fois en un mois. Voici ce qu'il est, quand il s'applique et surtout la mention sans laquelle il ne vaut rien.

1. Pourquoi la loi de 1989 ne s'applique pas toujours

On a tellement l'habitude de la loi du 6 juillet 1989 qu'on finit par croire qu'elle régit toutes les locations de logement. Elle ne le fait pas et elle le dit elle-même.

Son article 2 délimite son champ : elle s'applique aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur. Et le même article donne le critère chiffré que tout le monde oublie : la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le locataire, son conjoint ou une personne à charge.

Huit mois. C'est le seul chiffre à retenir de cet article. En dessous, vous n'êtes plus dans la loi de 1989. Au-dessus, vous y êtes, quoi qu'en dise votre contrat.

L'article 2 écarte ensuite nommément quatre catégories : les logements-foyers, les logements meublés qui relèvent du titre Ier bis, les logements loués sous bail mobilité qui relèvent du titre Ier ter et les logements attribués ou loués à raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, avec les locations consenties aux travailleurs saisonniers. Pour cette dernière catégorie, le législateur a gardé un noyau : l'article 3-3 sur le dossier de diagnostic technique, les deux premiers alinéas de l'article 6 sur la décence, l'article 20-1 et l'article 24-1 restent applicables.

Quant aux logements meublés, ils ne sortent pas de la loi : ils ont leur propre titre, le titre Ier bis, dont l'article 25-3 pose exactement la même condition. Il s'applique aux meublés qui constituent la résidence principale du locataire. Pas aux autres.

Autrement dit : un meublé qui n'est la résidence principale de personne ne relève ni du titre Ier, ni du titre Ier bis. Il retombe sur le droit commun, c'est-à-dire sur le chapitre du louage des choses du Code civil, les articles 1713 à 1778.

Ce n'est pas un vide juridique. C'est un autre régime, plus ancien, beaucoup plus souple et beaucoup plus exigeant pour celui qui rédige.

2. Les quatre situations où le Code civil reprend la main

Dans la pratique, je vois toujours les quatre mêmes.

La résidence secondaire louée meublée. Un appartement en bord de mer loué d'octobre à juin à quelqu'un qui habite ailleurs le reste du temps. Ce n'est ni une location saisonnière, ni une résidence principale. Prévenez votre assureur au passage : une assurance propriétaire non occupant souscrite pour un bien vide ne couvre pas forcément un bien mis en location.

Le logement de fonction. L'article 2 l'exclut nommément. Attention cependant, la Cour de cassation ne retient cette qualification que si le lien entre l'emploi et le logement est réel : l'employeur doit être le bailleur et le bail doit renvoyer au contrat de travail. Un logement loué par une SCI à un salarié dont le contrat de travail ne prévoit aucun avantage en nature n'est pas un logement de fonction, c'est une location ordinaire. Et pour cette catégorie, souvenez-vous que la décence et le dossier de diagnostic technique restent dus.

L'occupation temporaire liée à une mission. Le cas de mon client de Biarritz. Attention, il existe pour cela un outil dédié dans la loi de 1989, le bail mobilité de un à dix mois, non renouvelable, que je détaille dans mon guide du bail meublé. Si votre locataire remplit l'une de ses conditions (études, formation, apprentissage, stage, mission temporaire, mutation professionnelle), le bail mobilité est souvent plus simple. Sinon, le Code civil prend le relais.

Le pied-à-terre. Un locataire qui garde son logement principal ailleurs et loue un studio pour ses jours de bureau en ville. Il n'y a pas de résidence principale, donc pas de loi de 1989.

Un cinquième cas vous est sans doute déjà passé entre les mains : le garage loué seul relève du droit commun pour la même raison, puisque ce n'est pas un logement. Mais sortir de la loi de 1989 ne veut pas dire tomber automatiquement dans le Code civil. Vérifiez qu'aucun autre statut ne s'interpose : le bail commercial est un régime spécial complet, avec ses propres règles de durée et de résiliation triennale.

Dans ces cas, un bail meublé classique signé par habitude ne vous expose pas seulement à une erreur de forme : il vous engage sur des règles que vous n'avez pas choisies.

3. Ce que ce bail vous laisse décider

C'est là que le régime devient intéressant. Comparons les deux, ligne à ligne.

Trois lignes méritent qu'on s'y arrête.

La fin du bail. L'article 1737 du Code civil est d'une simplicité qui surprend quand on vient de la loi de 1989 : le bail écrit cesse de plein droit à l'expiration du terme, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Pas de lettre recommandée six mois avant, pas de motif à justifier, aucune des contraintes que je décris dans mon guide du congé au locataire. Le terme arrive, le bail s'arrête.

Avec une nuance que j'ai vue coûter cher : si le locataire reste et que vous le laissez en possession, l'article 1738 fait naître un nouveau bail par tacite reconduction, régi comme un bail sans écrit. Laisser filer trois semaines après le terme, c'est repartir pour un tour, sans terme opposable cette fois.

La révision du loyer. L'indice de référence des loyers n'est pas obligatoire ici. Vous pouvez l'utiliser et c'est ce que je conseille, parce que c'est un indice public et incontestable dont j'explique le maniement exact ailleurs. Mais vous devez alors stipuler la clause, l'indice de base et la date de révision. Sans clause écrite, le loyer reste figé pour toute la durée du bail.

La clause de pénalité de retard. Dans un bail d'habitation soumis à la loi de 1989, c'est l'article 4 i qui la répute non écrite et l'invoquer dans une mise en demeure fragilise la procédure. Ici, on relève du droit commun de la clause pénale, l'article 1231-5 du Code civil. Elle est licite. Avec deux réserves qui comptent. Le juge peut, même d'office, réduire une pénalité manifestement excessive. Et si vous louez en qualité de professionnel, le droit de la consommation reprend la main sur les clauses abusives. Entre particuliers, c'est l'article 1171 du Code civil qui joue : dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable créant un déséquilibre significatif est réputée non écrite. Une pénalité proportionnée a plus de chances d'être appliquée qu'une pénalité dissuasive.

4. La mention qui tient tout le contrat

Si vous ne retenez qu'une chose de cet article, que ce soit celle-là.

Un bail meublé échappe à la loi de 1989 parce que le logement n'est pas la résidence principale du locataire. Ce n'est pas une qualification que vous choisissez, c'est un fait. Et devant un juge, un fait se prouve.

Un contrat qui ne dit rien de l'usage du logement ne donne au juge aucune raison d'écarter la loi de 1989. Il appliquera donc le régime protecteur et votre bail de six mois deviendra un bail d'un an reconductible, avec un dépôt plafonné et un congé motivé à donner. C'est ce qu'on appelle une requalification et elle se joue sur une phrase absente.

L'adresse de la résidence principale du locataire est le détail qui fait la différence. Une déclaration vague se retourne contre vous, une adresse vérifiable se confirme ou se contredit. C'est aussi pour cela que je demande les mêmes pièces que pour n'importe quelle location : la méthode de sélection du locataire vaut ici autant qu'ailleurs, avec en plus un justificatif de domicile à l'autre adresse.

Dans RentLabs, cette mention n'est pas facultative : tant que vous n'avez pas indiqué à quel usage le logement est loué, le contrat ne se génère pas. Ce n'est pas du zèle, c'est le seul point qui tient le document debout.

Et soyez précis dans la formulation. « À titre de résidence secondaire » vaut mieux que « usage d'habitation ». « Comme logement de fonction dans le cadre du contrat de travail du preneur » vaut mieux que « occupation temporaire ». Plus la phrase décrit la situation réelle, moins elle se discute.

5. Ce qui s'applique quand même

Sortir de la loi de 1989 ne vous fait pas sortir de tout le droit. Encore faut-il savoir exactement ce qui reste, parce que ce n'est pas ce qu'on croit.

5.1 Les diagnostics restent dus

Et pour une raison simple : ils ne viennent pas de la loi de 1989. Ils viennent d'autres codes, qui visent la location sans la trier par usage.

Le diagnostic de performance énergétique est imposé par l'article L126-26 du Code de la construction et de l'habitation, qui exige qu'il soit annexé au contrat lors de sa conclusion. Le service public le confirme pour toute location avec trois dispenses seulement : les logements destinés à être occupés moins de quatre mois par an, les bâtiments indépendants de moins de 50 mètres carrés et les monuments historiques. Une résidence secondaire louée huit mois n'entre dans aucune.

Le constat de risque d'exposition au plomb vient de l'article L1334-7 du Code de la santé publique et vise tout immeuble d'habitation construit avant le 1er janvier 1949. L'état des risques et pollutions vient de l'article L125-5 du Code de l'environnement et doit être annexé au bail dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques ou par un zonage sismique. Pour le détail des seuils et du calendrier énergétique, j'ai écrit un guide du DPE et des passoires thermiques.

5.2 La décence, elle, ne vous suit pas

C'est le point que personne ne voit venir et il mérite une lecture attentive.

L'obligation de délivrer un logement décent, avec le niveau de performance énergétique minimal qui interdit depuis le 1er janvier 2025 de louer une classe G, est posée par l'article 6 de la loi de 1989. Hors du champ de cette loi, elle ne s'applique pas. Le Code civil dit d'ailleurs exactement la même chose : son article 1719 oblige le bailleur à délivrer la chose louée « et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ». La condition est dans le texte lui-même.

Ne vous en réjouissez pas trop vite. Trois garde-fous restent debout. L'article 1720 du Code civil vous oblige à délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et à faire pendant le bail toutes les réparations qui deviennent nécessaires, autres que les réparations locatives : cela couvre par exemple le remplacement d'une chaudière hors d'usage. Le règlement sanitaire départemental et la police de l'insalubrité s'appliquent à tout local habité, sans condition d'usage. Enfin, un logement manifestement impropre à l'habitation vous expose quel que soit le bail signé.

Personnellement, je tiens les critères de décence sur ce bail aussi. Non par obligation, mais parce qu'un logement conforme se loue mieux, se restitue mieux et ne produit pas de litige.

5.3 L'état des lieux et un renversement qui change tout

Ici, le Code civil est plus brutal que la loi de 1989 et dans un sens qui vous dessert.

L'article 1731 pose une présomption : s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et il doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Lisez-la à l'envers : sans état des lieux d'entrée, c'est vous qui ne pourrez rien prouver au départ, parce que la loi présumera que tout allait bien à l'arrivée.

L'article 1730, lui, dit l'inverse quand l'état des lieux existe : le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue d'après cet état, excepté ce qui a péri ou s'est dégradé par vétusté ou par force majeure. C'est exactement la pièce qui vous protège. Je ne connais pas de bail où l'état des lieux compte davantage que celui-ci et c'est le paradoxe de ce régime souple : moins la loi vous protège, plus vos documents doivent le faire. Mon guide de l'état des lieux détaille la méthode pièce par pièce et vous pouvez partir du modèle d'état des lieux si vous n'en avez pas sous la main.

5.4 L'inventaire du mobilier

Il n'est imposé par aucun texte ici, puisque le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe les onze éléments d'équipement minimal du meublé est pris pour l'application de la loi de 1989. Mais on ne loue pas des meubles sans les avoir comptés. L'inventaire est la seule pièce qui permettra, au départ, de distinguer l'usure normale d'une disparition. Je le joins systématiquement et RentLabs l'annexe au contrat avec l'état des lieux.

6. La frontière avec la location saisonnière

Beaucoup de bailleurs mélangent les deux régimes parce qu'ils partagent le même mot : meublé. Ce sont pourtant deux mondes.

Le meublé de tourisme vise une clientèle de passage qui n'élit pas domicile dans le logement et qui y fait un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. La page du service public fixe le plafond à 90 jours consécutifs pour un même client. Ce régime relève du Code du tourisme, impose une déclaration en mairie et, dans de nombreuses communes, un numéro d'enregistrement à faire figurer dans chaque annonce. Les règles ont été nettement durcies et j'en ai fait un article complet sur la loi Le Meur.

Le bail meublé de droit commun vise autre chose : une occupation durable par un locataire identifié, qui n'y installe pas sa résidence principale mais qui n'est pas non plus un vacancier. Huit mois pour une mission, dix mois pour un pied-à-terre, une saison d'hiver complète pour un chalet.

Se tromper de case coûte cher dans les deux sens. Une location de dix mois déclarée en meublé de tourisme vous expose à une amende municipale. Des locations de week-end habillées en bail de droit commun vous mettent en infraction avec la réglementation locale.

7. Le risque de requalification, vu du tribunal

Le juge ne lit pas seulement votre contrat. Il regarde comment le logement a réellement été occupé. C'est ce qu'on appelle un faisceau d'indices et il est toujours à peu près le même.

L'adresse déclarée aux impôts, celle où le locataire reçoit son courrier, celle de son attestation d'assurance habitation, l'avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, les consommations d'eau et d'électricité, la scolarisation des enfants, l'inscription sur les listes électorales. Si tout converge vers votre logement, votre clause de destination ne tiendra pas. Elle protège un bail sincère, elle ne déguise pas une situation.

Les conséquences sont mécaniques. Le bail devient un bail meublé de résidence principale d'un an, reconductible tacitement. La part du dépôt qui excède deux mois de loyer doit être restituée, la clause pénale tombe et le congé que vous pensiez ne pas avoir à donner devient un congé motivé à notifier trois mois avant le terme. Si le logement est classé G, vous louez du jour au lendemain un logement énergétiquement indécent.

D'où la règle que je m'applique : au moindre doute sur l'occupation réelle, je signe un vrai bail meublé de résidence principale. Le modèle de bail meublé est fait pour cela et le nouveau contrat type entré en vigueur en octobre 2026 en reprend les mentions obligatoires. Mieux vaut un régime contraignant correctement appliqué qu'un régime souple qui s'effondre à la première contestation.

8. Les trois erreurs qui reviennent

Recopier un bail meublé classique en changeant la durée. C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Le contrat type de la loi de 1989 est truffé de mentions qui visent cette loi : la notice d'information, le plafond de dépôt, le préavis d'un mois, les décrets sur les charges récupérables. Un juge qui lit ces mentions dans un contrat censé y échapper a toutes les raisons de considérer que les parties se sont placées sous ce régime. Le bail se requalifie par ses propres annexes. Je l'ai pris très au sérieux en construisant ce type de bail dans RentLabs : il ne porte aucune mention de la loi de 1989, sauf pour dire qu'elle ne s'applique pas. Pour la même raison, je ne pars jamais non plus d'un bail non meublé auquel j'ajouterais une liste de meubles.

Oublier le terme et laisser courir. L'article 1738 ne demande pas votre accord : il suffit que le locataire reste et que vous le laissiez faire. Si vous ne voulez pas reconduire, il faut agir avant le terme ou au plus tard dans les jours qui suivent.

Fixer un dépôt de garantie sans le justifier. La liberté contractuelle n'est pas l'absence de limite. Un dépôt de six mois de loyer sur une location de huit mois se discutera au titre de l'article 1171 si votre contrat est un contrat d'adhésion. Deux mois restent la pratique et vous pouvez monter raisonnablement quand le mobilier a de la valeur. Mon guide du dépôt de garantie détaille le raisonnement de restitution, qui vaut aussi ici. Et le dépôt ne remplace pas une garantie de loyer : la caution solidaire, Visale et l'assurance loyers impayés jouent comme ailleurs, avec la même règle de non-cumul que je détaille dans mon comparatif des garanties. Si plusieurs preneurs signent le même bail, la solidarité se stipule expressément, exactement comme en colocation.

9. La fiscalité ne change pas

C'est une confusion que j'entends souvent : « hors loi de 1989, donc fiscalité différente ». Non. Le régime fiscal suit la nature de l'activité, pas le régime du bail.

Vous louez meublé, vos loyers relèvent donc des bénéfices industriels et commerciaux, comme n'importe quelle location meublée. Micro-BIC avec son abattement ou régime réel avec amortissement du bien : le choix se fait sur les mêmes critères que d'habitude et j'en ai fait un comparatif entre le réel et le micro. Si vous détenez le bien en société, mon article sur le choix entre SCI et LMNP pose les termes du problème.

Trois points méritent attention sur une résidence secondaire louée.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due et elle pèse sur celui qui a la disposition permanente du logement au 1er janvier. Sur un bail annuel qui donne au locataire la jouissance du logement toute l'année, c'est donc lui. Sur une location de quelques mois où vous reprenez la main le reste du temps, c'est vous. Dites-le dans le bail, cela évite une discussion en février.

La taxe foncière reste à votre charge comme toujours et vous pouvez la mensualiser pour lisser la trésorerie. Pensez aussi aux charges : le décret de 1987 sur les charges récupérables ne s'impose pas ici, mais s'en servir comme référence évite d'avoir à justifier chaque ligne. Ma méthode de calcul du forfait de charges en meublé reste transposable telle quelle.

Enfin, à la revente, une résidence secondaire ne bénéficie pas de l'exonération réservée à la résidence principale. Seul l'abattement pour durée de détention joue et vous pouvez en chiffrer l'effet avec le simulateur de plus-value immobilière avant d'arrêter une date de vente.

10. Comment je le gère concrètement

Je vous dis ce que je fais et où RentLabs intervient, sans en rajouter.

Je crée la location avec le type bail meublé Code civil. L'application cesse alors de me proposer l'encadrement des loyers, le plafonnement à la relocation et l'indice de référence imposé : ces questions n'ont pas d'objet ici et me les poser reviendrait à me faire cocher des cases sans effet.

Je saisis la destination des lieux en une phrase. Le contrat ne se génère pas sans elle.

Je génère le bail. Il sort avec les articles 1713, 1737 et 1738, les clauses de droit commun, les diagnostics, l'inventaire du mobilier et l'état des lieux en annexe. Aucune notice d'information de la loi de 1989, aucun plafond de dépôt, aucun honoraire de l'article 5.

Je fais signer électroniquement, puis je passe à l'état des lieux d'entrée le jour de la remise des clés. Vous avez compris pourquoi je ne le saute jamais sur ce bail précis.

Ensuite, c'est de la gestion ordinaire : les quittances partent toutes seules, les relances aussi si un loyer manque et le suivi des impayés se déroule comme sur n'importe quel bail. Deux différences tout de même. La clause résolutoire est celle du droit commun, donc celle que vous avez écrite. Et le recouvrement comme la trêve hivernale suivent les règles générales des procédures civiles d'exécution, qui ne dépendent pas du type de bail.

Une résidence secondaire est souvent loin de chez vous : c'est la situation où une gestion en ligne remplace le mieux un mandat, comme je l'explique dans mon article sur les alternatives à l'agence immobilière. Si vous découvrez RentLabs, la page fonctionnalités donne la vue d'ensemble, le guide du bailleur reprend les bases et vous pouvez créer un compte gratuitement pour essayer sur un bien.

Questions fréquentes

Un bail meublé Code civil doit-il être écrit ?

L'article 1714 du Code civil admet le bail verbal. Mais un bail verbal vous prive de tout : pas de terme opposable donc pas de fin de plein droit, pas de preuve de la destination des lieux donc risque de requalification, pas d'état des lieux donc présomption de l'article 1731 contre vous. Écrivez-le.

Puis-je l'utiliser pour une location de vacances ?

Non. Une location à une clientèle de passage relève du meublé de tourisme et de son propre cadre, avec déclaration en mairie, numéro d'enregistrement et fiscalité distincte. Le bail de droit commun vise une occupation durable qui n'est ni la résidence principale du locataire, ni un séjour touristique.

Le locataire peut-il partir avant le terme ?

Seulement si le contrat le prévoit. C'est la contrepartie de la souplesse : sans clause de résiliation anticipée, le locataire est engagé jusqu'au terme et vous aussi. Je conseille de stipuler une faculté de résiliation avec un préavis clair, sans quoi vous risquez de vous retrouver face à un locataire parti qui ne paie plus et qu'il faudra poursuivre.

Dois-je respecter l'équipement minimal du meublé ?

Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des onze éléments du meublé pour l'application de la loi de 1989. Hors de son champ, il ne s'impose pas. Mais c'est une bonne liste et un logement qui s'en écarte nettement se fait plus facilement requalifier en location nue. Je m'y tiens par prudence.

Puis-je louer un logement classé G avec ce bail ?

Juridiquement oui, parce que l'interdiction vient de l'article 6 de la loi de 1989 et que l'article 1719 du Code civil réserve la décence à l'habitation principale. Mais le DPE reste obligatoire, donc le locataire verra l'étiquette. Et le jour où l'occupation devient principale, vous basculez dans l'indécence énergétique sans avoir rien changé.

Et si mon locataire y installe sa résidence principale ?

C'est le vrai risque et il est factuel. Si votre locataire y vit en permanence, y reçoit son courrier et s'y déclare, la qualification réelle l'emportera sur ce que dit le contrat. Dès que l'occupation dépasse huit mois par an, basculez sur un vrai bail meublé plutôt que d'attendre la contestation.

Le dépôt de garantie se restitue-t-il en un mois ?

Le délai d'un ou deux mois est celui de la loi de 1989. Ici, c'est votre contrat qui le fixe. Stipulez-le, faute de quoi vous entrerez dans une discussion sans règle. Un mois après la remise des clés est une référence raisonnable.

En résumé

• La loi du 6 juillet 1989 ne régit que les logements loués à titre de résidence principale, définie par son article 2 comme le logement occupé au moins huit mois par an. Hors de ce champ, on applique les articles 1713 et suivants du Code civil.
• Quatre cas reviennent : résidence secondaire, logement de fonction, occupation temporaire hors bail mobilité, pied-à-terre.
• Durée, préavis, dépôt de garantie et révision du loyer sont fixés par le contrat. Ce que vous n'écrivez pas, vous ne l'avez pas.
• La clause de destination est la pièce maîtresse. Nommez-y l'adresse de la résidence principale du locataire, sinon elle ne prouve rien.
• Le bail cesse de plein droit au terme (article 1737), mais une occupation laissée courir fait naître un nouveau bail (article 1738).
• L'état des lieux est plus important ici qu'ailleurs : sans lui, l'article 1731 présume que le logement était en bon état à l'entrée.
• Les diagnostics restent dus, parce qu'ils viennent d'autres codes. La décence et l'interdiction de la classe G ne suivent pas : elles sont attachées à l'habitation principale par l'article 6 de la loi de 1989 et par l'article 1719 du Code civil.
• La fiscalité reste celle de la location meublée, en BIC. Seule la taxe d'habitation sur les résidences secondaires demande une clause explicite.
• Ne recopiez jamais un bail loi de 1989 en changeant la durée : ses annexes suffisent à le faire requalifier.