Encadrement des loyers : l'expérimentation s'éteint fin novembre sans qu'on sache ce qui suit

Il reste cinq semaines. Le 24 novembre 2026, l'expérimentation de l'encadrement des loyers cesse de produire ses effets dans les 70 communes qui l'appliquent, sauf si le Parlement vote sa prolongation d'ici là. Le Sénat examine le texte en séance publique le mercredi 21 octobre, à partir de 16 h 30, après les questions d'actualité au Gouvernement.

Mise à jour du 20 octobre 2026. Au moment où je publie cette version, le Sénat n'a pas encore voté : la séance est prévue demain. Sa commission des affaires économiques, elle, s'est prononcée le 14 octobre pour une prolongation de deux ans, là où l'Assemblée avait voté la pérennisation. Je complète cet article dès que le résultat de la séance publique est connu.

Je précise tout de suite une chose, parce que je l'ai cherchée moi-même sans la trouver clairement : cette échéance ne remet pas en cause les baux déjà signés. Un bail conclu sous le dispositif reste ce qu'il est. Ce qui est en jeu, c'est le plafond applicable aux mises en location et aux renouvellements qui interviendront après.

Voici ce que recouvre exactement ce dispositif, ce qui se joue ces jours-ci puis ce que je ferais à votre place pendant ces cinq semaines.

1. Ce qui s'arrête et où

L'encadrement du niveau des loyers n'est pas une règle générale. C'est une expérimentation, ouverte par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prolongée de trois ans par la loi 3DS du 21 février 2022 puis limitée aux territoires qui en ont fait la demande.

Soixante-dix communes l'appliquent aujourd'hui, réparties entre neuf collectivités. Ce décompte n'est pas le mien : c'est celui que la commission des affaires économiques du Sénat a publié le 14 octobre 2026, dans son rapport sur la proposition de loi. Vous verrez parfois un chiffre voisin, parce que les listes ne comptent pas toutes de la même façon les communes de Plaine Commune. Je retiens le décompte le plus récent.

Cette distinction compte. Je la vois confondue toutes les semaines. Deux dispositifs portent presque le même nom :

• L'encadrement de l'ÉVOLUTION des loyers concerne toutes les zones tendues, environ 1 400 communes. Il limite la hausse à la relocation d'un logement. Il n'est pas touché par l'échéance de novembre.
• Les emplacements de stationnement loués seuls n'ont jamais été encadrés. Ils relèvent du Code civil et d'un régime fiscal propre, que je traite dans mon article sur la TVA sur un parking loué.
• L'encadrement du NIVEAU des loyers est l'expérimentation dont je parle ici. Il fixe un plafond en euros par mètre carré. C'est lui qui s'éteint.

Si vous louez à Toulouse, Nantes ou Rennes, vous êtes en zone tendue, donc soumis au premier, pas au second.

2. Comment le plafond se calcule, en trois chiffres

Chaque année, le préfet prend un arrêté qui fixe, par secteur géographique et par catégorie de logement, trois montants exprimés en euros par mètre carré de surface habitable.

Le loyer de référence majoré est le plafond de votre loyer de base. Vous ne pouvez pas le dépasser, ni à la première mise en location, ni au renouvellement du bail, ni à la relocation.

La catégorie du logement se lit sur quatre critères : le secteur, le nombre de pièces principales, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Un meublé a son propre barème, plus élevé, ce qui est logique puisque le loyer couvre aussi l'équipement. Si vous hésitez entre les deux régimes, j'ai détaillé ce que chacun implique dans mon guide du bail meublé et dans celui du bail non meublé.

Un plafond en euros par mètre carré ne se discute pas. Il se subit. C'est pour cette raison qu'un bien situé dans l'une de ces 70 communes s'achète avec le barème sous les yeux : le loyer maximal est connu d'avance, donc le rendement aussi. J'explique la méthode de calcul dans rentabilité brute, nette et nette-nette. Le simulateur de rendement locatif fait l'arithmétique à votre place.

2.1 Le piège de la surface

Le barème s'applique à la surface habitable, pas à la surface Carrez. Les deux se ressemblent et ne se calculent pas pareil : la loi Carrez, utilisée à la vente, compte les surfaces sous une hauteur de 1,80 mètre en copropriété, tandis que la surface habitable au sens de la loi de 1989 exclut notamment les combles non aménagés, les caves et les garages.

Se tromper de surface, c'est se tromper de plafond. Les barèmes parisiens tournent autour de quelques dizaines d'euros par mètre carré pour un petit logement : sur un studio, deux ou trois mètres carrés annoncés en trop déplacent le loyer autorisé de plusieurs dizaines d'euros par mois. Toujours du mauvais côté, puisque c'est vous qui aurez surestimé le plafond.

3. Le complément de loyer et pourquoi il se conteste si souvent

Le complément de loyer est la soupape du dispositif. Il permet de dépasser le plafond lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, à deux conditions cumulatives.

Ce qui se conteste le plus devant la commission de conciliation, ce n'est pas le principe du complément. C'est sa justification. Une terrasse de 20 mètres carrés en passe. Une « vue dégagée » ou un « quartier recherché » ne passent pas : le secteur géographique est déjà pris en compte dans le barème, donc le reprendre comme justification revient à le compter deux fois.

L'autre faute, plus banale, est de fondre le complément dans le loyer. Il doit figurer sur une ligne distincte du bail, avec son montant et son motif. Un complément noyé dans le loyer de base est réputé inexistant. Le locataire peut en demander la restitution. C'est exactement le genre de détail que je tiens séparé dans RentLabs : le loyer de base d'un côté, le complément de l'autre, chacun avec son historique.

Un locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour contester le complément. Passé ce délai, il reste acquis pour la durée du bail. Si la contestation aboutit et que vous avez perçu plus que le plafond, le trop-perçu se rembourse, ce qui pèse davantage qu'un impayé ordinaire. Sur la manière d'éviter que ce genre de différend ne dégénère, j'ai écrit un guide sur la prévention des impayés.

Ces trois mois ne couvrent que le complément. L'action en diminution de loyer, celle qui vise le loyer de base lui-même quand il dépasse le loyer de référence majoré, se prescrit par trois ans. Deux délais très différents pour deux contestations qui se ressemblent. C'est précisément ce que le Parlement cherche à harmoniser en ce moment : la rapporteure au Sénat propose un délai unique d'un an pour les deux actions. Un an, c'est plus confortable que trois mois pour le locataire. C'est surtout beaucoup moins long que trois ans pour vous.

4. Les sanctions, qui ne sont pas symboliques

Un loyer fixé au-delà du plafond expose le bailleur à une amende administrative prononcée par le préfet, après mise en demeure restée sans effet : jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique, 15 000 euros pour une personne morale, une SCI par exemple.

La mise en demeure du préfet ne se limite d'ailleurs pas à faire baisser le loyer : elle peut vous enjoindre de restituer les trop-perçus. Et l'amende n'efface pas le reste. Le locataire peut en parallèle demander au juge la mise en conformité du loyer et le remboursement des sommes versées en trop, depuis le début du bail. Sur un dépassement de 150 euros par mois pendant deux ans, cela fait 3 600 euros à rendre, plus l'amende.

Un mot sur le risque réel, parce qu'il est très inégal selon l'endroit. Depuis 2022, les intercommunalités et la Ville de Paris peuvent recevoir délégation des pouvoirs de contrôle et de sanction du préfet. En pratique, le rapport du Sénat relève qu'une seule collectivité a pris cette délégation : Paris. Ailleurs, le contrôle repose sur les services de l'État, qui instruisent les signalements des locataires sans moyens dédiés. Dire que le risque est nul serait faux. Dire qu'il est identique à Paris et à Biarritz le serait tout autant.

Si votre bien est détenu par une société, le niveau de l'amende change du simple au triple. C'est un paramètre parmi d'autres dans le choix de la structure, que je compare dans mon article SCI ou LMNP. Et si vous gérez déjà une SCI familiale, c'est la personne morale qui est visée, pas chaque associé.

5. Ce qui se joue cette semaine

Le calendrier parlementaire est serré. Il est aussi public. Vous pouvez le suivre vous-même sur le dossier législatif du Sénat. Le texte s'appelle « proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs ». Il a été déposé à l'Assemblée le 28 octobre 2025.

Trois issues sont possibles. Je ne vais pas prétendre savoir laquelle l'emportera.

La prolongation. Le dispositif continue à périmètre constant, deux ans de plus. C'est ce que la commission du Sénat a adopté le 14 octobre : dans le texte qu'elle a établi, la durée de l'expérimentation inscrite à l'article 140 de la loi ELAN passe simplement de huit à dix ans. Le dispositif irait donc jusqu'en novembre 2028. Pas de réouverture des candidatures, aucune commune nouvelle. La commission ajoute en revanche deux choses : une sortie anticipée possible pour les collectivités qui ne veulent plus du dispositif, puis un meilleur suivi statistique des loyers du parc privé, obtenu par la déclaration dans « Gérer mes biens immobiliers ».

La pérennisation. Le dispositif devient permanent. C'est le texte voté par l'Assemblée en décembre dernier. Il va plus loin que la seule permanence : il supprimait la candidature par décret, une délibération de la collectivité aurait suffi. Il ouvrait aussi le dispositif à des communes situées hors zone tendue. La commission du Sénat a retiré ces deux extensions.

L'extinction. Aucun accord n'est trouvé à temps. Le plafond disparaît le 24 novembre dans les 70 communes. L'encadrement de l'évolution des loyers, lui, continuerait de s'appliquer, de même que toutes les autres règles du bail.

5.1 Trois points du texte qui vous concernent directement

Au-delà de la date, le texte voté par les députés contenait des mesures que la commission du Sénat a supprimées. Elles peuvent revenir en séance, donc elles méritent d'être connues.

Le plafonnement du complément de loyer. L'Assemblée voulait le limiter à 20 % du loyer de référence majoré et donner au préfet un pouvoir de sanction sur ce point. La commission a supprimé la mesure, en rappelant que le complément est justement ce qui rend le dispositif constitutionnel et que sa justification s'apprécie au cas par cas devant le juge.

Le coliving et les résidences-services. Le texte des députés les faisait entrer dans le périmètre de l'encadrement, au titre de la lutte contre les contournements. La commission a rétabli l'exemption des résidences-services soumises à la TVA. Si vous louez en colocation, rien ne change : une colocation reste une location à usage de résidence principale, donc soumise au même plafond que n'importe quelle autre dans ces 70 communes.

Le congé pour vente ou pour reprise. L'article 2 de la proposition imposait de le justifier davantage. La commission l'a supprimé, en relevant qu'une disposition semblable avait déjà été rejetée par le Sénat en janvier 2026. Les règles actuelles, celles que je détaille dans le guide du congé au locataire, restent donc en vigueur.

5.2 Ce que dit l'évaluation, chiffres à l'appui

Un rapport d'évaluation a été remis au Parlement en mai 2026, comme la loi l'imposait. C'est lui qui nourrit le débat actuel. Ses conclusions sont plus nuancées que les slogans des deux camps.

Autrement dit : le dispositif freine la hausse de quelques points. Personne ne sait dire ce qu'il fait à l'offre sur dix ans, faute de données suffisantes. C'est exactement l'argument de la commission du Sénat pour prolonger sans pérenniser.

Une note sur la date, parce que vous la verrez écrite de trois façons. La synthèse du rapport sénatorial parle d'une échéance au 23 novembre, service-public.gouv.fr publie le 24 novembre et l'ANIL retient le 25 novembre. L'écart n'a rien de mystérieux : la loi ELAN a été promulguée le 23 novembre 2018, publiée au Journal officiel le 24, entrée en vigueur le lendemain. Son article 140 ouvrait l'expérimentation « pour une durée de huit ans » une fois la loi 3DS passée par là. Selon la borne qu'on retient comme point de départ, le compte tombe un jour avant ou un jour après. Je retiens le 24 novembre, la date publiée par service-public.gouv.fr, qui est aussi celle qui figure sur les arrêtés préfectoraux de loyers de référence. À 24 heures près, cela ne change rien à ce que vous avez à faire.

6. Ce que je ferais pendant ces cinq semaines

Je ne conseille d'attendre ni dans un sens ni dans l'autre. Voici les quatre gestes qui me paraissent utiles quoi qu'il arrive.

6.1 Vérifier que vos baux en cours sont propres

Prenez vos baux signés dans ces 70 communes et regardez trois choses : le loyer de base est-il bien sous le loyer de référence majoré applicable à la date de signature, le complément figure-t-il sur sa propre ligne avec son motif, le loyer de référence est-il mentionné dans le contrat comme la loi l'exige.

Si l'une des trois manque, le délai de contestation du locataire court encore sur les baux récents. Mieux vaut le découvrir maintenant.

Profitez-en pour regarder une quatrième ligne : le dépôt de garantie. Il se calcule sur le loyer hors charges, donc un loyer mal plafonné entraîne un dépôt mal calculé, avec les ennuis de restitution qui vont avec. J'ai détaillé les montants et les délais dans le guide du dépôt de garantie. Si votre bail date d'avant la dernière réforme du contrat type, mes modèles de bail nu et de bail meublé portent déjà les mentions à jour. Vous pouvez créer un compte gratuitement pour les remplir à partir de la fiche de votre logement.

6.2 Ne pas signer à la va-vite avant l'échéance

J'ai lu ici ou là qu'il fallait « se dépêcher de relouer avant que le plafond ne saute ». C'est l'inverse d'un bon conseil. Un bail signé le 20 novembre est soumis au plafond en vigueur ce jour-là. Il le reste pour toute sa durée. Précipiter une mise en location pour profiter d'un calendrier, c'est surtout prendre le risque de mal sélectionner son locataire, ce qui coûte infiniment plus cher qu'un écart de loyer.

6.3 Préparer votre révision annuelle normalement

L'encadrement du niveau et la révision par l'indice sont deux mécanismes distincts. Votre révision annuelle suit l'IRL, indépendamment de ce qui se décide au Sénat. L'indice du troisième trimestre 2026 vient d'être publié. Je l'ai commenté dans cet article. La méthode de calcul, elle, n'a pas bougé : je l'ai détaillée dans le guide express de la révision.

Attention cependant : la révision ne peut pas vous faire dépasser le plafond si vous y êtes déjà. Le plafond prime.

6.4 Regarder votre DPE maintenant, pas en décembre

Un logement classé F ou G ne peut porter aucun complément de loyer. Il est par ailleurs touché par le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques, que j'ai détaillé dans le guide du DPE. Si votre diagnostic approche de ses dix ans, c'est maintenant qu'il faut le refaire, pas quand un candidat attend une réponse.

7. Pourquoi je garde ces trois lignes séparées dans l'outil

Je vais être direct sur ce point, parce que c'est la raison pour laquelle j'ai construit cette partie de RentLabs comme ça.

Un bail encadré porte trois montants qui n'ont pas la même nature : le loyer de base, le complément de loyer et les charges. Beaucoup de bailleurs les additionnent dans une case unique, parce que c'est ce que le locataire paie chaque mois. C'est le réflexe du tableur, celui que je décris dans ma comparaison entre RentLabs et Excel : une colonne « loyer », un total, l'information perdue. Puis arrive une contestation, une régularisation ou une révision. Il faut retrouver qui était quoi deux ans plus tôt.

La ligne des charges obéit d'ailleurs à sa propre logique selon que vous avez choisi une provision ou un forfait, deux régimes que je compare dans forfait ou provision pour charges. Ni l'un ni l'autre n'entre dans le calcul du plafond.

Dans RentLabs, ces trois lignes vivent séparément sur la fiche de la location, avec leur historique. La quittance les reprend distinctement, la régularisation des charges ne touche jamais au loyer. La révision annuelle ne s'applique qu'à la part qui le permet. Vous pouvez voir l'ensemble sur la page fonctionnalités ou l'essayer gratuitement sur un premier bien.

Ce n'est pas une astuce de confort. C'est ce qui fait la différence entre un dossier qui se défend et un dossier qui se discute.

Questions fréquentes

L'encadrement des loyers s'arrête-t-il vraiment le 24 novembre 2026 ?

Il s'arrête à cette date si le Parlement ne vote pas sa prolongation. Le Sénat examine le texte en séance publique le 21 octobre 2026 à partir de 16 h 30, après que sa commission des affaires économiques a adopté le 14 octobre une prolongation de deux ans à périmètre constant, qui porterait la durée de l'expérimentation de huit à dix ans. L'Assemblée avait voté la pérennisation du dispositif le 11 décembre 2025. Les deux chambres doivent donc s'accorder avant l'échéance.

Que propose exactement la commission du Sénat ?

Trois choses. Prolonger l'expérimentation de deux ans au lieu de la pérenniser, à périmètre constant et sans rouvrir les candidatures. Permettre aux collectivités qui le souhaitent de sortir du dispositif avant son terme. Améliorer le suivi statistique des loyers du parc privé, afin de disposer dans deux ans d'une évaluation enfin complète. Elle a par ailleurs supprimé les autres articles du texte des députés, dont le plafonnement du complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré.

Mon bail en cours est-il remis en cause si le dispositif s'éteint ?

Non. Un bail signé sous le dispositif conserve ses clauses, son loyer de base et son complément éventuel. La fin de l'expérimentation ne concernerait que les baux conclus ou renouvelés après. Un locataire garde par ailleurs son droit de contester un complément dans les trois mois qui suivent sa signature, même si le dispositif a changé entre-temps.

Quelles communes appliquent l'encadrement du niveau des loyers ?

Soixante-dix communes réparties entre neuf collectivités, selon le décompte publié par le Sénat en octobre 2026 : Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, les communes de Plaine Commune et d'Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, 24 communes du Pays basque et 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole. Huit de ces dernières, dont Grenoble, ne sont concernées que sur une partie de leur territoire. Les zones tendues d'outre-mer relèvent d'un calendrier distinct, étendu jusqu'en juin 2030.

Quelle est la différence entre encadrement du niveau et encadrement de l'évolution des loyers ?

L'encadrement du NIVEAU fixe un plafond en euros par mètre carré et ne s'applique que dans les 70 communes de l'expérimentation. L'encadrement de l'ÉVOLUTION limite la hausse du loyer lors d'une relocation et s'applique dans toutes les zones tendues, soit environ 1 400 communes. Seul le premier est concerné par l'échéance de novembre 2026.

Puis-je appliquer un complément de loyer sur un logement classé F au DPE ?

Non. Depuis août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement classé F ou G, ni à un logement présentant des sanitaires sur le palier, des traces d'humidité ou des infiltrations. La qualité du logement conditionne le droit au complément, indépendamment de sa localisation.

Quelle sanction si mon loyer dépasse le plafond ?

Le préfet peut prononcer une amende administrative, après mise en demeure restée sans effet : jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut en outre saisir le juge pour obtenir la mise en conformité du loyer et le remboursement des sommes versées en trop depuis le début du bail.

Le complément de loyer doit-il apparaître séparément dans le bail ?

Oui. C'est impératif. Le bail doit mentionner le loyer de base, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer avec son montant et les caractéristiques qui le justifient. Un complément fondu dans le loyer de base est réputé inexistant.

En résumé

• L'encadrement du niveau des loyers s'éteint le 24 novembre 2026 dans 70 communes réparties entre neuf collectivités, sauf vote du Parlement d'ici là. Le Sénat en débat le 21 octobre à 16 h 30.
• La commission du Sénat a choisi le 14 octobre une prolongation de deux ans à périmètre constant, soit une durée totale portée de huit à dix ans, là où l'Assemblée avait voté la pérennisation.
• Les baux déjà signés ne sont pas remis en cause. Seules les mises en location et les renouvellements postérieurs seraient concernés.
• Le plafond est le loyer de référence majoré, soit la médiane locale augmentée de 20 %, par secteur et par catégorie de logement.
• Le complément de loyer suppose une caractéristique exceptionnelle écrite dans le bail. Il est interdit sur un logement classé F ou G.
• Les sanctions vont jusqu'à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une société, remboursement du trop-perçu en sus.
• Ne précipitez pas une mise en location pour devancer l'échéance : un mauvais locataire coûte plus cher qu'un écart de plafond.
• Profitez de ces cinq semaines pour vérifier vos baux en cours, votre DPE et la séparation entre loyer de base, complément et charges.