Donner congé à son locataire : motifs, délais et procédure (guide 2026)

Il y a deux ans, un ami bailleur m'a appelé, paniqué. Il avait envoyé un simple mail à sa locataire pour lui annoncer qu'il récupérait l'appartement. Elle avait refusé de partir et elle avait raison. Son congé ne valait rien. Ni le bon délai, ni la bonne forme, ni le bon motif. Résultat : trois années de plus à louer un bien qu'il voulait vendre et une relation devenue glaciale.

Le congé donné par le bailleur est l'un des actes les plus encadrés de la location. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 protège fortement le locataire dans sa résidence principale et le moindre faux pas rend le congé inopérant. Dans ce guide je vous explique quand vous pouvez donner congé, pour quels motifs, avec quels délais et sous quelle forme, pour ne jamais vous retrouver dans la situation de mon ami.

1. Le congé du bailleur, un droit encadré de bout en bout

1.1 Trois verrous que rien ne permet de contourner

Première chose à comprendre : vous ne pouvez pas mettre fin au bail quand vous voulez. Le congé ne prend effet qu'à l'échéance du bail, jamais en cours de route. Si votre bail nu court jusqu'au 30 juin, c'est à cette date que le locataire doit partir, pas avant.

Deuxième verrou : vous devez justifier d'un motif prévu par la loi. Un bailleur ne renvoie pas un locataire par simple envie de changement. Trois motifs et trois seulement sont recevables.

Troisième verrou : la forme et le délai sont d'ordre public. Aucun arrangement à l'amiable ne les contourne. Même si votre locataire vous dit qu'il part de toute façon, tant qu'il n'a pas lui-même donné son congé par écrit avec son propre préavis, le vôtre reste soumis aux règles.

Un mot sur le champ d'application, car c'est la source de confusion numéro un. Tout ce qui suit vaut pour une résidence principale louée vide ou meublée. Si vous louez une résidence secondaire ou un logement de fonction, vous sortez de la loi de 1989 et vous retombez sur le Code civil, dont j'ai détaillé les règles bien plus souples dans mon guide du bail meublé de droit commun. Un garage ou un parking loué seul échappe lui aussi à ce régime.

1.2 Le cas du logement acheté déjà loué

C'est le piège classique de l'investisseur qui achète occupé en pensant reprendre le bien à la prochaine échéance. L'article 15 I de la loi de 1989 pose trois règles que je vois rater presque systématiquement.

Autrement dit, si vous achetez en mars un appartement dont le bail s'achève en décembre de la même année, vous ne récupérerez pas le logement en décembre. Pour une reprise, le congé ne produira effet que deux ans après votre achat, soit en mars de la deuxième année. Pour une vente, il faudra attendre le terme du premier renouvellement, soit trois ans de plus. Avant de signer un achat en vue d'une reprise, posez cette date sur un calendrier : elle change entièrement le calcul de rendement, que vous pouvez refaire avec le simulateur de rendement locatif.

2. Les trois motifs admis par la loi

2.1 La reprise : la liste des bénéficiaires est fermée

Le congé pour reprise vous permet de récupérer le logement pour y vivre ou pour y installer un proche. La loi dit précisément lequel : vous-même, votre conjoint, votre partenaire de PACS enregistré à la date du congé, votre concubin notoire depuis au moins un an à cette même date, vos ascendants, vos descendants ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin. Un frère, une sœur, un neveu ou un ami n'y figurent pas. Un congé délivré à leur profit est nul.

Attention si vous détenez le bien en société. Quand le bailleur est une SCI, la Cour de cassation juge que la reprise ne peut profiter qu'à un associé de la société. Elle ne s'étend pas au descendant de cet associé. C'est une limite que beaucoup de familles découvrent trop tard, après avoir logé le bien dans une structure patrimoniale. Si vous êtes dans ce cas, mon guide sur la gestion d'une SCI familiale revient sur ce que la société change au quotidien.

2.2 La vente : un motif qui déclenche un droit pour le locataire

Le congé pour vente vous permet de vendre le bien vide, ce qui élargit le nombre d'acheteurs et supprime la décote de l'occupation. Il déclenche en contrepartie un droit de priorité pour le locataire, que je détaille en section 5. Si vous hésitez encore entre vendre et relouer, faites tourner les deux scénarios avec le simulateur de plus-value immobilière avant d'engager quoi que ce soit : le congé, une fois délivré, vous engage sur le motif annoncé.

2.3 Le motif légitime et sérieux : des faits, pas des impressions

Ce troisième motif sert à sanctionner un locataire fautif : loyers payés en retard de façon répétée, troubles de voisinage établis, sous-location interdite, défaut d'assurance. Il faut des faits datés et prouvés, pas une impression de mauvaise entente.

Si votre problème est un impayé, sachez que le congé n'est pas toujours la voie la plus rapide. La procédure spécifique aux loyers impayés s'appuie sur la clause résolutoire du bail et agit sans attendre l'échéance. Mieux vaut encore prévenir : les stratégies anti-impayés et une garantie Visale ou une GLI coûtent moins cher qu'un contentieux. Un point de calendrier à connaître enfin : le congé se délivre toute l'année, y compris pendant la trêve hivernale, qui ne suspend que l'exécution d'une expulsion.

3. Les délais de préavis et la date qui compte

C'est l'erreur numéro un, celle qui a coûté trois ans à mon ami. Le délai dépend du type de bail et il se compte à rebours depuis l'échéance.

3.1 Six mois en bail vide, trois mois en meublé

Pour un bail vide, vous devez notifier le congé au moins six mois avant l'échéance. Pour un bail meublé, le délai tombe à trois mois. Ces durées sont des minimums. Rien ne vous empêche de prévenir plus tôt, ce que je recommande d'ailleurs pour laisser au locataire le temps de se retourner sereinement. Les règles de chaque régime sont reprises dans mes guides du bail meublé et du bail non meublé.

Un point que beaucoup oublient : le délai part de la date de réception du congé par le locataire, de la signification par acte ou de la remise en main propre, jamais de la date d'envoi. Si vous postez votre lettre trop tard, le congé manque sa cible. Prévoyez une marge de sécurité, surtout autour des périodes de vacances où le courrier ralentit.

3.2 Ce que vous perdez en ratant la fenêtre

Un congé reçu moins de six mois avant l'échéance ne peut pas produire effet à cette échéance. Le bail est alors reconduit pour une période complète : trois ans si le bailleur est un particulier en location vide, un an en meublé. Vous devrez délivrer un nouveau congé pour le terme suivant. Autrement dit, quelques jours de retard vous coûtent une période entière de location.

Voici l'habitude qui m'a sauvé plus d'une fois. Notez la date d'échéance de chaque bail dès la signature, avec une alerte sept mois avant. Le jour où vous décidez de récupérer un bien, il est presque toujours trop tard pour l'échéance en cours. Si vous suivez encore vos baux dans un tableur, cette alerte n'existe pas : c'est exactement la différence que j'ai décrite dans la comparaison entre RentLabs et Excel.

3.3 Le loyer pendant le préavis

Une règle méconnue et plutôt favorable au locataire. Quand le congé émane du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. S'il trouve un logement et déménage trois mois avant l'échéance, il ne vous doit rien pour ces trois mois. C'est l'inverse exact du congé donné par le locataire, qui lui doit son préavis en entier. Intégrez-le dans votre trésorerie : un congé bailleur peut créer une vacance plus longue que prévu, pendant laquelle la taxe foncière et l'assurance propriétaire non occupant continuent de courir.

4. La forme du congé et ses mentions obligatoires

Un congé verbal ou par mail ne vaut rien, je le répète car c'est l'erreur classique. La loi impose l'une de ces trois formes.

• La lettre recommandée avec accusé de réception, la plus courante et la moins chère.
• L'acte de commissaire de justice, l'ancien huissier, qui offre la sécurité juridique maximale.
• La remise en main propre contre récépissé ou émargement, pratique quand vous voyez le locataire.

Pour un congé sensible, par exemple pour la vente d'un bien de valeur ou face à un locataire de mauvaise foi, je conseille sans hésiter l'acte de commissaire de justice. La date de notification y devient incontestable, ce qui coupe court à toute discussion sur le délai.

Le contenu compte autant que le canal. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif invoqué. En cas de reprise, il doit porter les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien qui vous unit à lui. En cas de vente, il doit mentionner le prix, les conditions de la vente projetée et reproduire les premiers alinéas de l'article 15 II de la loi de 1989.

Depuis le 1er janvier 2018, un congé pour reprise ou pour vente portant sur une location vide doit être accompagné d'une notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, dont le contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017. Cette notice n'est pas exigée en location meublée. Beaucoup de bailleurs l'ignorent et c'est pourtant une pièce que le juge regarde. Pour ne rien oublier, partez du modèle de congé du bailleur que je mets à disposition gratuitement : il reprend les mentions dans l'ordre et vous laisse seulement renseigner votre situation.

5. Le congé pour vendre et le droit de préemption

C'est la subtilité la plus mal connue des bailleurs qui vendent. Quand vous donnez congé pour vendre un logement loué vide, votre congé vaut offre de vente au profit du locataire. Il est prioritaire pour racheter le bien au prix que vous annoncez. Ce droit n'existe pas en location meublée : un congé pour vente y met simplement fin au bail, sans offre à présenter au locataire.

Le locataire dispose donc des deux premiers mois du préavis pour accepter. S'il accepte, il a ensuite deux mois pour signer l'acte, portés à quatre mois s'il indique dans sa réponse qu'il recourt à un prêt. S'il ne répond pas ou refuse, vous êtes libre de vendre à un tiers.

Libre, mais pas totalement. Si vous vendez ensuite à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, une nouvelle offre à ces conditions doit être notifiée au locataire. Le notaire doit y procéder si vous ne l'avez pas fait, à peine de nullité de la vente. Cette offre subsidiaire est valable un mois. C'est le point qui fait capoter des ventes entières : vous baissez le prix de 10 000 € en cours de négociation et le droit de priorité du locataire renaît.

Anticipez ce calendrier, car il ajoute plusieurs mois au processus. Et gardez en tête que la valeur d'un logement vendu libre est généralement supérieure à celle d'un bien occupé, ce qui rend souvent le congé pour vente rentable malgré ses délais.

6. Le locataire protégé par son âge et ses ressources

La loi protège certains locataires fragiles. Si votre locataire a plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, vous ne pouvez pas lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique défini par la loi. La protection joue aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, les ressources cumulées du foyer étant alors prises en compte.

Cette protection tombe dans un cas : si vous êtes vous-même une personne physique de plus de 65 ans ou si vos ressources annuelles sont inférieures à ce même plafond.

Deux précisions de calendrier qui comptent. L'âge du locataire et le vôtre s'apprécient à la date d'échéance du contrat. Le montant des ressources, lui, s'apprécie à la date de notification du congé. Et l'offre de relogement n'a pas besoin d'accompagner le congé : selon la jurisprudence relayée par l'ANIL, elle peut être présentée à tout moment pendant le préavis, même le dernier jour. Vérifiez donc toujours l'âge et la situation de votre locataire avant d'engager un congé : une erreur ici bloque toute la procédure.

7. Le congé frauduleux et ce qu'il coûte

Un congé pour reprise doit correspondre à une intention réelle. Un congé pour vente doit annoncer un prix sérieux. Le bailleur qui délivre un congé frauduleusement justifié par une reprise ou une vente encourt une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, en plus des dommages et intérêts que le locataire peut réclamer.

Dans les faits, deux schémas reviennent devant les tribunaux. Le logement reloué à un tiers quelques semaines après le départ du locataire, alors que le congé annonçait une reprise familiale. Et l'offre de vente à un prix manifestement surévalué, destinée à décourager le locataire d'exercer son droit de priorité. Dans les deux cas, le congé est annulé et l'addition est salée. Si votre motif réel est que la relation s'est dégradée, dites-le et documentez-le sous le motif légitime et sérieux plutôt que d'habiller un congé pour reprise.

8. Après le congé : préparer une sortie propre

Un congé bien délivré n'est que la première étape. La sortie du locataire se prépare et elle conditionne la remise en location ou la vente qui suit.

L'état des lieux de sortie est le document central. Comparé à celui d'entrée, il détermine les éventuelles retenues. Prenez le temps de le faire soigneusement, pièce par pièce, en vous appuyant au besoin sur le modèle d'état des lieux. La restitution se règle ensuite selon les règles que je détaille dans le guide sur le dépôt de garantie. Il reste souvent une régularisation de charges à solder avant de clore le dossier.

Si vous relouez derrière, profitez de ce moment pour repartir sur de bonnes bases : un dossier de candidature solide, une sélection rigoureuse comme je l'explique dans le guide sur la sélection du locataire et un contrat à jour du nouveau contrat type issu du décret 2026-596. Et si vous gérez en colocation, sachez que le congé donné à un colocataire obéit à des règles particulières liées à la clause de solidarité.

Attention si votre local est loué à un commerçant : tout ce qui précède relève de la loi du 6 juillet 1989 et ne s'applique pas au bail commercial. Le congé y passe obligatoirement par un commissaire de justice et peut ouvrir droit à une indemnité d'éviction. La marche à suivre est détaillée dans résilier un bail commercial 3-6-9.

Et si je ne devais retenir qu'une chose de toutes ces années, ce serait celle-ci. Gardez la preuve de tout : l'accusé de réception, la copie du congé, la notice jointe, l'état des lieux de sortie. Le jour où un locataire conteste, votre dossier bien rangé vaut mieux que la meilleure des mémoires.

9. Congé et gestion locative : la bonne organisation

Le congé cristallise tout ce qui rend la gestion locative parfois stressante : une date à ne pas rater, une forme à respecter, des documents à retrouver. C'est précisément pour cela que j'ai construit RentLabs. Suivre l'échéance de chaque bail, retrouver en deux clics le congé envoyé et son accusé de réception, générer un bail conforme à la relocation, archiver les états des lieux et les quittances, tout au même endroit.

Quand vous gérez sans agence, cette organisation devient votre meilleure alliée. Et si vous hésitez encore entre déléguer et reprendre la main, j'ai comparé les deux approches dans mon article sur les alternatives à l'agence immobilière. Pensez aussi à tenir vos révisions annuelles à jour avec le guide sur la révision du loyer selon l'IRL, car un bail bien tenu se termine toujours plus proprement. Vous pouvez voir l'ensemble sur la page fonctionnalités et commencer gratuitement, sans carte bancaire.

Questions fréquentes

Puis-je donner congé à mon locataire en cours de bail ?

Non. Le congé du bailleur ne prend effet qu'à l'échéance du bail. Vous devez respecter le préavis de six mois pour un bail vide ou de trois mois pour un meublé, décompté à partir de la réception du congé par le locataire. En cours de bail, seule la résiliation judiciaire ou le jeu de la clause résolutoire peut mettre fin au contrat.

Un congé par mail ou par SMS est-il valable ?

Non. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement. Toute autre forme est sans valeur juridique et le locataire peut rester dans les lieux en toute légitimité.

Que se passe-t-il si mon congé arrive trop tard ?

Il ne peut pas produire effet à l'échéance visée. Le bail est reconduit pour une période complète, soit trois ans en location vide avec un bailleur particulier et un an en meublé. Vous devez redélivrer un congé pour le terme suivant. Concrètement, quelques jours de retard vous coûtent une période entière.

Mon locataire peut-il racheter le logement que je vends ?

Oui, si le bien est loué vide. Le congé pour vente vaut offre de vente prioritaire. Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter, puis de deux mois pour signer. Ce délai passe à quatre mois s'il recourt à un prêt. En location meublée, ce droit de priorité n'existe pas.

Puis-je donner congé pour loger mon frère ou un ami ?

Non. La liste des bénéficiaires d'une reprise est fermée : vous-même, votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire depuis au moins un an, vos ascendants, vos descendants ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin. Un frère, une sœur ou un ami n'en font pas partie et le congé serait annulé.

Dois-je joindre un document particulier à mon congé ?

Oui pour une location vide, lorsque le congé est motivé par une reprise ou une vente. Vous devez joindre la notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, dont le contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017. Cette obligation ne concerne pas les locations meublées.

Mon locataire a 70 ans, puis-je quand même lui donner congé ?

Seulement si l'une de ces conditions est remplie : ses ressources dépassent le plafond des logements locatifs conventionnés, vous lui proposez un relogement adapté pendant le préavis ou vous êtes vous-même une personne physique de plus de 65 ans ou aux ressources inférieures à ce plafond. En dehors de ces cas, le bail se renouvelle.

En résumé

• Le congé du bailleur ne prend effet qu'à l'échéance du bail, jamais en cours de contrat.
• Trois motifs et trois seulement : la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux.
• Six mois de préavis en location vide, trois mois en meublé, décomptés depuis la réception par le locataire.
• La forme est imposée : recommandé avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
• Les mentions obligatoires conditionnent la validité. La notice d'information s'ajoute en location vide pour une reprise ou une vente.
• En bail vide, le congé pour vente vaut offre de vente prioritaire au locataire pendant les deux premiers mois.
• Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peuvent recevoir congé sans offre de relogement.
• Un congé frauduleux expose à 6 000 € d'amende pour un particulier et 30 000 € pour une société.

La clé, c'est l'anticipation. Connaître l'échéance de chaque bail, préparer le congé bien à l'avance avec le modèle prêt à remplir et garder chaque preuve au bon endroit. Au-delà de deux ou trois baux, cette veille ne tient plus de tête : c'est la fonction première d'un logiciel de gestion locative, dont j'ai comparé les solutions critère par critère. Pour creuser un point précis, le guide du bailleur rassemble les autres étapes de la location et la fiche officielle service-public.fr sur le congé du bailleur fait référence en cas de doute. Vous pouvez commencer à structurer tout cela gratuitement, sans carte bancaire.