IRL du 3e trimestre 2026 : l'indice recule mais votre loyer monte

L'INSEE a publié l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026. Il s'établit à 148,06.

Le chiffre a une particularité que je n'avais pas vue depuis un moment : il est plus bas que celui du trimestre précédent, le deuxième trimestre 2026, qui valait 148,37. L'indice a reculé.

Je vous rassure tout de suite, parce que la question m'est déjà arrivée trois fois cette semaine : non, cela ne veut pas dire que vous devez baisser votre loyer. Sur un bail dont le trimestre de référence est le troisième, la révision d'octobre donne +1,57 %. Mais ce recul rend visible une erreur de calcul que je vois passer toute l'année et qui, d'habitude, ne se remarque pas. Ce trimestre-ci, elle fait perdre de l'argent au lieu d'en faire gagner un peu trop. C'est l'occasion de la regarder en face.

1. Le chiffre et ce qu'il donne vraiment

Une précision avant de commencer, parce que la confusion revient souvent. Si votre logement est dans l'une des 70 communes où le niveau des loyers est plafonné, ce plafond joue à la signature du bail puis à son renouvellement. La révision annuelle en cours de bail suit sa propre règle, celle de l'article 17-1. Ce qui compte donc, c'est que le loyer de départ ait respecté le loyer de référence majoré applicable le jour de la signature. L'expérimentation arrive de toute façon à échéance le 24 novembre 2026 et son avenir se joue au Parlement ; la fiche officielle sur l'encadrement des loyers donne la liste des territoires concernés.

La révision compare le même trimestre, à un an d'intervalle. Pas le dernier indice publié, pas le trimestre précédent : le même trimestre, l'année d'avant.

Voici ce que donne l'année 2026, trimestre par trimestre.

Trois trimestres sur quatre sont donc connus pour 2026. Le quatrième paraîtra à la mi-janvier 2027 : tant qu'un indice n'est pas publié, aucune révision référencée sur ce trimestre ne peut être chiffrée.

Sur un loyer de 800 euros avec un bail référencé au troisième trimestre, cela donne 812,57 euros, soit 12,57 euros de plus par mois et 150,84 euros sur l'année. Ce n'est pas spectaculaire. C'est surtout ce qui empêche un loyer de décrocher année après année. C'est pour cette raison que je ne saute jamais une révision.

2. L'erreur que ce trimestre rend visible

Voilà où le recul de l'indice devient intéressant.

Beaucoup de bailleurs calculent leur révision avec « le dernier indice publié » rapporté au « précédent ». C'est intuitif, c'est faux, mais l'erreur reste invisible parce qu'elle donne un résultat proche du bon. Pas ce trimestre.

La deuxième ligne est celle du bailleur qui applique « le dernier indice sur le précédent ». Ce trimestre, elle baisse son loyer de 1,67 euro. Elle ne l'a jamais fait auparavant. C'est exactement pourquoi l'erreur passait inaperçue.

La troisième ligne est celle du bailleur qui dépareille ses deux indices. Il garde au dénominateur celui de son trimestre de référence un an plus tôt (145,77 au troisième trimestre 2025) mais met au numérateur celui qu'il a en tête, le deuxième trimestre 2026 à 148,37, parce que c'est le chiffre qu'il a vu passer cet été. Résultat : 1,70 euro de trop par mois, sur une révision que le locataire peut contester, à juste titre. Variante du même oubli : deux indices bien appariés mais sur le mauvais trimestre, 148,37 sur 146,68, qui donne 809,22 euros et fait perdre 3,35 euros chaque mois.

Dans tous ces cas, le problème n'est pas l'écart. C'est qu'une révision mal fondée n'est pas opposable : le locataire qui s'en aperçoit peut demander la restitution du trop-perçu. Il a raison.

3. Où est votre trimestre de référence

Il est écrit dans votre bail, dans la clause de révision. C'est le trimestre que les parties ont retenu à la signature. Il ne change jamais pendant toute la durée du contrat, reconductions comprises.

Deux cas me sont souvent soumis.

Le bail ne dit rien du trimestre. Alors c'est le dernier indice publié à la date de signature qui fait référence. L'INSEE sort l'indice du troisième trimestre à la mi-octobre : un bail signé le 5 octobre 2025 se réfère au deuxième trimestre 2025 tandis que le même bail signé le 20 octobre se réfère au troisième. Quinze jours décident d'un trimestre de référence pour toute la durée du contrat. Le nouveau contrat type de location réserve une ligne à cette mention : il vaut mieux la remplir que compter sur la date de publication.

Le bail ne contient aucune clause de révision. Alors il n'y a pas de révision. Pas d'indexation tacite, pas de rattrapage : le loyer reste celui du bail jusqu'à son renouvellement. C'est une des rares clauses qu'on ne peut pas suppléer après coup. C'est la raison pour laquelle je vérifie toujours sa présence avant de signer. Le guide du bail non meublé en donne la rédaction. Celui du bail meublé donne la sienne, qui obéit aux mêmes règles.

Deux familles de contrats échappent à cette mécanique. Le bail meublé soumis au Code civil, celui d'une résidence secondaire, fixe librement son indice puisqu'il sort de la loi de 1989. Le bail commercial s'indexe sur l'ILC ou l'ILAT, jamais sur l'IRL : y chercher un trimestre de référence d'IRL ne mène nulle part.

4. Trois situations où vous ne révisez pas

Même avec une clause et un indice en hausse, la révision ne passe pas toujours.

Le logement est classé F ou G. Le loyer d'une passoire thermique est gelé pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, depuis le 1er juillet 2024 dans les départements d'outre-mer : ni révision annuelle, ni réévaluation au renouvellement, ni hausse entre deux locataires. Tant que le diagnostic n'est pas remonté à E, l'indice ne vous sert à rien. L'interdiction de louer, elle, frappe déjà les logements classés G depuis le 1er janvier 2025 selon la fiche DPE de service-public.gouv.fr. J'ai détaillé ce calendrier et ce qu'il implique dans mon article sur les passoires thermiques. Sortir de ces classes suppose des travaux. Ces travaux ont une contrepartie fiscale que beaucoup sous-estiment : mon article sur le déficit foncier en donne le mécanisme.

Vous avez laissé passer un an. Ce n'est pas une prescription, c'est une renonciation. Le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté d'appliquer la révision dans l'année suivant sa date de prise d'effet est « réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée », selon les termes de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La nuance a des conséquences concrètes : vous ne perdez pas la clause, vous perdez une année. À la prochaine date anniversaire vous pourrez réviser de nouveau, mais en repartant du loyer non révisé. L'écart, lui, ne se rattrape jamais. C'est l'oubli le plus coûteux que je connaisse en gestion locative, parce qu'il se répète silencieusement.

La révision n'est pas rétroactive. Même demandée dans les temps, elle prend effet au jour de la demande, pas à la date anniversaire. Trois mois de retard, ce sont trois mois perdus. Autant la poser à la date exacte.

5. La lettre au locataire

Aucun formalisme n'est imposé par la loi : un courrier simple suffit, le recommandé n'étant pas obligatoire. Je l'envoie quand même en lettre simple doublée d'un email, parce que ce qui compte le jour d'une contestation, c'est de pouvoir montrer ce que vous avez écrit et quand.

Quatre éléments suffisent. Votre lettre tiendra en dix lignes : le trimestre de référence, les deux indices avec leur valeur, le calcul posé, puis le nouveau loyer et sa date d'application. Rien d'autre. Une lettre qui annonce un montant sans montrer d'où il sort appelle une question. La question appelle une discussion que vous n'aviez pas prévue.

Pensez à mettre la quittance à jour dès le mois suivant : c'est elle qui matérialise le nouveau montant. Un décalage entre la lettre et la quittance sème le doute pour rien. Mon article sur l'automatisation des loyers et des quittances explique comment je m'évite ce décalage. Celui sur les charges récupérables rappelle ce qui, dans la quittance, n'est pas concerné par l'indice : les provisions pour charges ne se révisent pas à l'IRL. Si vous éditez vos quittances à la main, mon modèle de quittance de loyer sépare déjà les deux lignes.

Deux montants voisins se comportent différemment. Le forfait de charges d'un meublé, lui, se révise chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal : si vous appliquez l'indice au loyer, appliquez-le aussi au forfait. Le dépôt de garantie ne bouge pas d'un centime : il reste figé au montant encaissé à l'entrée, même après dix révisions.

6. Ce que je fais, en combien de temps

Trente secondes par bail, sans toucher une calculatrice.

Le bail porte son trimestre de référence. L'application connaît la table des indices, celui du troisième trimestre 2026 compris. Au jour anniversaire, la révision se propose avec les deux indices affichés, le nouveau loyer calculé, puis le courrier prêt à partir. Si le logement est classé F ou G, elle ne se propose pas du tout, ce qui m'évite d'envoyer une lettre que je devrais retirer.

Ce que j'y gagne n'est pas le temps, c'est de ne plus oublier. Une révision oubliée ne se rattrape pas. Sur un portefeuille de cinq lots, l'oubli d'une seule année coûte davantage que l'abonnement. La page fonctionnalités détaille le mécanisme. Vous pouvez ouvrir un compte gratuit et le tester sur un bien avant d'y mettre les autres.

Sur un tableur, le calcul lui-même se fait très bien. Ce qui manque, c'est la table des indices tenue à jour puis le rappel à la bonne date : j'ai raconté où Excel décroche sur exactement ce point. Et comme la publication tombe quatre fois par an, je la commente à chaque fois dans la lettre du bailleur.

Si vous voulez la méthode complète, sans l'actualité du trimestre, mon guide express de la révision IRL la reprend pas à pas. Et si vous vous demandez ce que cette hausse change à votre rendement, le calcul est détaillé dans mon article sur la rentabilité locative brute et nette. Le calculateur de rendement locatif vous donne le nouveau chiffre en deux minutes.

7. Et si l'indice baisse vraiment un jour ?

La question mérite une réponse claire, parce qu'elle va revenir.

Si l'indice du trimestre de référence devient inférieur à celui de l'année précédente, alors oui, la révision joue à la baisse. L'article 17-1 parle de variation, pas de hausse. Un bailleur qui refuserait d'appliquer une révision négative tout en ayant appliqué les positives se placerait en porte-à-faux. Un locataire attentif pourrait le lui faire remarquer.

Ce n'est pas le cas cette année : les trois trimestres déjà publiés de 2026 sont tous au-dessus de leur équivalent de 2025. Le recul observé entre le deuxième et le troisième trimestre 2026 est un mouvement d'un trimestre à l'autre, pas d'une année sur l'autre. Il n'entre dans aucun calcul de révision correctement mené.

Retenez simplement ceci : la clause de révision joue dans les deux sens. C'est une raison de plus pour la calculer juste.

Une dernière remarque sur la manière de l'annoncer. Une hausse de douze euros ne fâche personne quand elle est expliquée et attendue ; la même hausse, annoncée sèchement après dix-huit mois de silence, ouvre une discussion sur l'état du logement et, parfois, sur le prochain loyer qui n'arrivera pas. Mes réflexes pour éviter les impayés commencent tous par là. En colocation, la lettre part à chacun des colocataires, pas au seul signataire principal. Et si la hausse vous fait passer un seuil fiscal, c'est le moment de reposer la question du régime réel ou du micro-foncier.

Questions fréquentes

Quelle est la valeur de l'IRL du 3e trimestre 2026 ?

Elle s'établit à 148,06. Rapportée au troisième trimestre 2025, qui valait 145,77, elle représente une hausse de 1,57 % applicable aux baux dont le trimestre de référence est le troisième.

Pourquoi l'indice est-il plus bas que celui du trimestre précédent ?

Parce que l'IRL suit l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, dont l'évolution peut marquer le pas d'un trimestre à l'autre. Ce recul entre le deuxième et le troisième trimestre 2026 n'a aucun effet sur une révision, qui compare toujours un trimestre à son équivalent de l'année précédente.

Comment savoir quel trimestre de référence s'applique à mon bail ?

Il figure dans la clause de révision de votre contrat. À défaut de mention, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail qui fait référence. Ce trimestre ne change jamais pendant toute la durée du contrat.

Puis-je rattraper une révision que j'ai oubliée l'an dernier ?

Non. Au-delà d'un an, vous êtes « réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée », ce qui n'est pas une prescription mais une renonciation : la clause reste valable pour l'avenir. Vous pouvez donc demander la révision de cette année si la date anniversaire est passée depuis moins de douze mois. Elle prendra effet au jour de votre demande, sans rétroactivité. Son calcul partira du loyer non révisé.

Mon logement est classé G : puis-je quand même appliquer l'indice ?

Non. Le loyer des logements classés F et G est gelé pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, depuis le 1er juillet 2024 outre-mer : ni révision annuelle, ni réévaluation au renouvellement. La seule issue est d'améliorer la performance du logement puis de faire établir un nouveau diagnostic, le droit de réviser ne rouvrant que pour l'avenir.

Quand l'IRL du 4e trimestre 2026 sera-t-il publié ?

À la mi-janvier 2027. L'INSEE suit le même rythme chaque année : indice du 4e trimestre à la mi-janvier, du 1er à la mi-avril, du 2e à la mi-juillet puis du 3e à la mi-octobre. Tant que l'indice de votre trimestre de référence n'est pas sorti, la révision ne peut pas être chiffrée. Cette attente n'entame pas votre droit, le délai d'un an courant depuis la date de prise d'effet de la révision.

Dois-je envoyer un recommandé pour notifier la révision ?

La loi ne l'impose pas. Un courrier simple suffit, je double d'un email pour garder une trace datée. Ce qui compte en cas de contestation, c'est de pouvoir montrer ce que vous avez écrit, quand, avec quel calcul.

En résumé

• L'IRL du 3e trimestre 2026 vaut 148,06, soit +1,57 % par rapport au troisième trimestre 2025.
• La révision compare toujours le même trimestre à un an d'intervalle, jamais le dernier indice publié au précédent.
• L'indice recule par rapport au deuxième trimestre 2026, ce qui n'a aucun effet sur un calcul correct mais rend une erreur fréquente visible.
• Sur un loyer de 800 euros, la bonne méthode donne 812,57 euros. Les erreurs courantes donnent 798,33, 809,22 ou 814,27 euros selon les indices mélangés.
• Pas de clause de révision au bail, pas de révision. Logement classé F ou G (gel depuis le 24 août 2022 en métropole, le 1er juillet 2024 outre-mer), pas de révision non plus.
• La révision se demande dans l'année et n'est pas rétroactive. Passé ce délai, vous êtes réputé avoir renoncé pour l'année écoulée : l'écart est abandonné pour de bon, la clause restant valable pour l'avenir.
• La clause joue dans les deux sens : si un jour l'indice recule d'une année sur l'autre, le loyer baisse.

Pour vérifier le chiffre à la source, l'indice de référence des loyers sur le site de l'INSEE publie la série complète trimestre par trimestre. La fiche officielle sur la révision du loyer reprend les conditions et les valeurs retenues par l'administration. L'ANIL met des juristes à disposition gratuitement si votre situation sort du cas général ; son outil de révision de loyer permet de recouper le montant avant d'envoyer la lettre.