Visale, caution solidaire ou assurance loyers impayés : comment je choisis

La première fois que j'ai eu un impayé, j'avais une caution solidaire. Le père du locataire, fonctionnaire, dossier impeccable. Au troisième mois sans loyer, je l'ai appelé. Il m'a répondu qu'il ne se souvenait pas d'avoir signé quoi que ce soit, puis il a cessé de répondre. L'acte de cautionnement était pourtant en règle. Il a fini par payer, onze mois plus tard.

Depuis, je ne choisis plus une garantie par habitude. Je la choisis dossier par dossier et je commence toujours par la même question : si ce locataire cesse de payer dans dix-huit mois, qui me remboursera, en combien de temps et combien cela m'aura coûté d'ici là ?

Il existe trois réponses à cette question. Elles ne coûtent pas la même chose, elles ne protègent pas de la même façon et surtout on ne peut pas les cumuler librement. Commençons par là, parce que c'est l'erreur que je vois le plus souvent chez les bailleurs qui se lancent seuls.

1. La règle du non-cumul et ses deux exceptions

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est net. Un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire ne peut pas demander en plus un cautionnement. Cette fois, la sanction est écrite dans le texte : la nullité du cautionnement. Vous pouvez relire l'article dans sa version en vigueur, il tient en quelques lignes.

Autrement dit, vous choisissez. Une assurance loyers impayés ou une caution, pas les deux. Le bailleur qui exige les deux ne double pas sa protection : il fragilise celle des deux qu'il aura le plus de mal à remplacer le jour venu.

Une exception, qui couvre deux publics : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Dans ces deux cas, le cumul est permis. C'est précisément le public dont les revenus propres ne suffisent jamais à satisfaire un assureur et le législateur l'a admis. La fiche officielle sur la caution du locataire le confirme noir sur blanc.

Visale, de son côté, est juridiquement un cautionnement. Ce n'est pas une assurance. Il entre donc dans la même case que la caution d'un parent et il n'est pas cumulable avec une assurance loyers impayés.

Deuxième règle du même article, souvent ignorée des bailleurs en société : un bailleur personne morale ne peut demander un cautionnement que s'il émane d'un organisme agréé, sauf si le logement est loué à un étudiant non boursier. La société civile constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré y échappe, ce qui laisse la SCI familiale libre de prendre un garant comme n'importe quel particulier. Si vous louez via une SAS ou une SARL, vérifiez ce point avant de faire signer qui que ce soit.

2. Les trois solutions, côte à côte

Trois remarques que ce tableau ne dit pas et qui font souvent la décision.

La caution est gratuite, mais elle n'est pas rapide. Un garant qui conteste, qui déménage, qui divorce ou qui décède transforme votre garantie en procédure. J'ai mis onze mois sur mon premier impayé, avec un garant pourtant solvable et de bonne foi au départ.

Visale ne vous coûte rien, mais il ne dépend pas de vous. C'est le locataire qui demande son visa avant la signature du bail. Vous devez ensuite le vérifier puis respecter les conditions du dispositif, à commencer par le plafond de loyer applicable à sa situation. Un bail signé sans visa valide ne se rattrape pas après coup.

L'assurance coûte et elle filtre. L'assureur n'accepte pas n'importe quel dossier. Si votre candidat passe son filtre, il est déjà, statistiquement, un bon payeur : c'est le paradoxe de la garantie loyers impayés, elle couvre surtout les dossiers qui en ont le moins besoin. Son vrai apport se révèle quand la procédure s'étire. Entre le 1er novembre et le 31 mars, l'expulsion est suspendue alors que les loyers continuent de courir et c'est l'assureur qui porte la perte. Je détaille ce calendrier dans mon article sur la trêve hivernale.

3. Visale : ce que le dispositif couvre vraiment

Visale est une caution gratuite accordée par Action Logement. Ni le bailleur ni le locataire ne versent de cotisation. En échange, le dispositif pose ses conditions et il faut les connaître avant de promettre le logement à quelqu'un.

3.1 Qui est éligible et jusqu'à quel loyer

Le cœur de cible, ce sont les 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation : étudiant, apprenti, alternant, salarié, demandeur d'emploi. Au-delà de 30 ans, le dispositif s'ouvre aux salariés du secteur privé qui déposent leur demande dans les six mois suivant une embauche ou une mutation, ainsi qu'à ceux dont le salaire net ne dépasse pas 1 710 € par mois.

Le loyer, charges comprises, doit rester sous un plafond qui dépend de la zone et du profil.

Pour les autres profils de 18 à 30 ans, la règle est différente : le loyer charges comprises ne doit pas dépasser la moitié des ressources du locataire. C'est une tolérance nettement plus large que celle d'un assureur privé et c'est ce qui rend Visale si utile sur les dossiers jeunes.

Trois conditions bloquantes, que je vérifie systématiquement. Le bail doit comporter une clause résolutoire. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. Enfin, locataire et bailleur ne doivent pas appartenir à la même famille : pas de grand-parent, de parent ni d'enfant, sauf dans le cadre d'une cohabitation intergénérationnelle passant par le réseau Cohabilis. Louer à son fils avec Visale en garantie n'est pas possible.

3.2 Ce que Visale paie et pendant combien de temps

Trente-six mensualités sur trois ans, c'est considérable : aucun contrat d'assurance grand public ne va aussi loin pour zéro euro. La contrepartie est que la couverture s'arrête au bout de trois ans de bail. Pour un bail nu de trois ans, cela couvre exactement la durée initiale. Pour un bail meublé d'un an reconduit, cela couvre les trois premières reconductions.

Les deux mois de dégradations ne se récupèrent qu'avec un dossier solide : deux états des lieux comparables, datés et signés. Si vous n'avez pas encore pris l'habitude d'en faire un à l'entrée, partez de mon modèle d'état des lieux avant la remise des clés. Sans ce point de comparaison, la dégradation ne se prouve pas et le visa ne sert à rien sur ce poste.

La demande se fait en ligne par le locataire sur visale.fr, avant la signature du bail. Le visa est délivré en quelques jours ouvrés. Je demande toujours le document lui-même plutôt qu'une capture d'écran, puis je le range avec le bail. Les conditions complètes sont détaillées sur la fiche officielle de la garantie Visale.

4. L'assurance loyers impayés : un produit libre, pas un barème

Première chose à comprendre, parce qu'elle commande tout le reste : la garantie loyers impayés n'est pas un produit réglementé. Aucun texte ne fixe son prix, son plafond, sa franchise ni les critères d'acceptation d'un dossier. Chaque assureur écrit son contrat. Ce que vous lisez sur les comparateurs, ce sont des pratiques de marché, pas des règles de droit.

Deux conséquences concrètes.

Le taux d'effort exigé est une pratique commerciale. Beaucoup d'assureurs demandent un revenu de l'ordre de trois fois le loyer charges comprises et un contrat de travail stable hors période d'essai. D'autres acceptent un locataire en CDD, un indépendant avec deux bilans, un retraité. Rien ne vous oblige à appliquer ce ratio dans votre propre sélection de locataire, il n'oblige que l'assureur que vous aurez choisi.

Le prix est libre. Les devis que j'ai vus pour un logement d'habitation classique tournent autour de 2 à 4 % du loyer charges comprises, option recouvrement et protection juridique comprises ou non selon les contrats. Traitez cette fourchette comme un ordre de grandeur et comparez deux ou trois devis sur les mêmes garanties, jamais sur le seul taux. Les agences, elles, intègrent souvent leur propre contrat au mandat de gestion : c'est un des postes à regarder quand on compare une gestion déléguée à une gestion directe.

Ce que je lis dans un contrat, dans cet ordre : la franchise (combien de mois d'impayé avant la première indemnisation), le plafond d'indemnisation en montant et en durée, le délai de déclaration du sinistre et la liste des exclusions. Une garantie qui plafonne à vingt-quatre mois couvre à peu près une procédure d'expulsion complète. Une garantie qui plafonne à douze mois, pas toujours. Et la location à un membre de sa famille figure presque toujours dans les exclusions, comme chez Visale.

Bonne nouvelle au moment de la déclaration de revenus : la prime est déductible de vos revenus fonciers au régime réel. La doctrine fiscale range expressément l'assurance contre le risque d'impayés de loyers parmi les primes déductibles pour leur montant réel, au titre de l'article 31 du Code général des impôts (BOI-RFPI-BASE-20-60). Au micro-foncier, en revanche, elle ne se déduit pas : l'abattement de 30 % est censé tout couvrir. Un argument de plus à poser dans la balance quand vous hésitez entre le réel et le micro.

5. La caution solidaire : ce que l'acte doit contenir depuis 2022

C'est la solution de repli la plus fréquente et celle où la rédaction compte le plus.

5.1 Simple ou solidaire, le mot qui change tout

Une caution solidaire permet de réclamer directement au garant, sans poursuivre d'abord le locataire. Une caution simple vous impose de poursuivre le locataire d'abord, ce qui vous fait perdre des mois. Dans un acte, ce seul adjectif décide de la vitesse à laquelle vous serez payé.

5.2 La mention n'a plus à être manuscrite

Voilà le point sur lequel circulent encore le plus de conseils périmés. Jusqu'à fin 2021, l'article 22-1 imposait une mention recopiée à la main par le garant, mot pour mot. L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 a réformé le droit des sûretés et, pour les cautionnements conclus depuis le 1er janvier 2022, la règle a changé.

L'article 2297 du Code civil exige désormais que la caution personne physique appose elle-même la mention par laquelle elle s'engage à payer ce que le locataire doit en cas de défaillance, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. Apposée par la caution, donc, mais plus forcément écrite à la main. La sanction, elle, n'a pas bougé : c'est toujours la nullité de l'engagement.

L'acte doit en outre porter, à peine de nullité, le montant du loyer et ses conditions de révision telles qu'elles figurent au bail. Si votre bail prévoit une révision annuelle sur l'IRL, cela doit se lire dans l'acte. Un exemplaire du contrat de location est remis au garant, qu'il s'agisse du contrat type en vigueur ou d'un bail meublé. Si vous partez d'une page blanche, mon modèle d'acte de caution solidaire reprend ces mentions dans l'ordre et s'envoie au garant en PDF.

5.3 La durée de l'engagement et ce qui l'éteint

Un cautionnement à durée déterminée ne peut pas être résilié unilatéralement : le garant reste tenu jusqu'au terme qu'il a accepté. Un cautionnement à durée indéterminée peut être résilié par le garant, mais la résiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours, qu'il s'achève par un congé ou par le départ du locataire. Dans les deux cas, les dettes nées avant restent dues.

Dernière idée reçue à écarter. On lit souvent qu'un engagement disproportionné aux revenus du garant tombe de lui-même. L'article 2300 du Code civil prévoit bien une réduction du cautionnement manifestement disproportionné, mais uniquement lorsqu'il est souscrit envers un créancier professionnel. Un bailleur particulier n'en est pas un, cette réduction ne lui est donc pas opposable. Ce n'est pas pour autant une raison de faire signer un garant hors d'état de payer : une caution insolvable ne vaut rien le jour où il faut l'actionner.

6. Comment je tranche, concrètement

Je commence toujours par Visale, pour une raison simple : c'est la seule option qui ne coûte rien et qui couvre longtemps. Le réflexe à prendre est de poser la question dès la visite, avant même de recevoir le dossier complet, parce que le visa se demande en amont du bail.

Si le dispositif ne s'applique pas, je regarde si le dossier franchira le filtre d'un assureur. Et si ni l'un ni l'autre ne fonctionne, je reviens à la caution solidaire, avec un acte soigné plutôt qu'un formulaire ramassé au hasard.

Dans RentLabs, chaque location porte la garantie qui la protège et les pièces qui vont avec, l'acte signé ou le visa Action Logement. Le jour où il faut les produire, on ne les cherche pas dans une boîte mail. La page fonctionnalités en donne l'aperçu et l'offre gratuite permet de tester sur un bien.

7. Le cas de la colocation, souvent mal géré

En colocation, chaque garant ne couvre en principe que le colocataire pour lequel il s'est engagé, sauf si l'acte dit autre chose. Et depuis la loi ALUR, la solidarité d'un colocataire qui donne congé, ainsi que celle de sa caution, prend fin à la date d'effet du congé lorsqu'un nouveau colocataire le remplace ou au plus tard six mois après cette date.

Conséquence pratique : un garant engagé en 2024 pour un colocataire parti en 2025 ne vous doit plus rien aujourd'hui. Si vous ne faites pas signer un acte au garant du remplaçant, vous avez perdu une garantie sans vous en apercevoir. Côté Visale, un même visa peut couvrir deux colocataires. J'explique la mécanique complète de la solidarité dans mon guide de la colocation.

8. Ce qu'aucune garantie ne remplace

Je vais être direct, parce que c'est le point où je vois le plus de bailleurs se tromper de combat.

Une garantie de loyer n'a rien à voir avec votre assurance propriétaire non occupant, qui couvre le bien et votre responsabilité, pas le paiement du loyer. Et une garantie ne vous évite pas l'impayé. Elle en amortit le coût, plus tard, après une déclaration et souvent après une franchise. Ce qui évite l'impayé, c'est en amont la sélection du dossier et en aval la réaction rapide.

Sur la sélection, j'ai écrit une méthode complète dans mon guide de la sélection du locataire : les pièces que vous pouvez légalement demander, celles que vous ne pouvez pas et les trois vérifications qui écartent l'essentiel des faux dossiers. Le reste de mes réflexes de bailleur tient dans le guide du bailleur.

Sur la réaction, c'est une question de jours. Un loyer qui manque le 5 et qu'on relance le 8 se règle souvent par un simple appel. Le même loyer relancé le 25 du mois suivant, quand deux échéances sont déjà passées, entre dans une autre dynamique. Toutes les assurances imposent un délai de déclaration : le bailleur qui laisse traîner perd sa garantie en même temps que son argent. J'ai détaillé les signaux faibles et les bons réflexes dans mon article sur les stratégies pour éviter les impayés.

Et si la situation s'installe, la procédure de recouvrement se déroule par étapes, de la relance amiable au commandement de payer, puis à la saisine du juge. Mon guide de la procédure d'impayé en donne le calendrier réel, délais compris.

9. Ce que je fais pour ne jamais découvrir un impayé trop tard

C'est la partie opérationnelle et c'est exactement le problème que RentLabs résout pour moi.

Chaque location porte son échéancier. Le jour où un loyer attendu n'est pas pointé comme encaissé, il remonte dans les actions à traiter du tableau de bord. Je n'ai pas à tenir un tableau à part, ni à me souvenir que le locataire du T2 paie le 5 et celui du studio le 10. Les quittances, elles, partent toutes seules une fois le loyer pointé, comme je l'explique dans mon article sur l'automatisation des loyers et des quittances.

À partir de là, la relance amiable est prête à partir, avec le décompte exact des sommes dues, loyer et charges récupérables comprises. Si la situation ne se règle pas, la procédure de recouvrement se suit étape par étape, chaque courrier étant daté et conservé. C'est ce dossier daté qui fait la différence devant un juge et c'est aussi ce que votre assureur réclamera si vous devez déclarer un sinistre. Si vous gérez aujourd'hui sur un tableur, mon article sur la gestion locative sans agence compare honnêtement les deux approches.

Questions fréquentes

Puis-je demander une caution en plus d'une assurance loyers impayés ?

Non, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 l'interdit et le cautionnement demandé malgré l'assurance est nul. Choisissez l'un des deux. La même règle s'applique à Visale, qui est un cautionnement et non une assurance.

Visale est-il vraiment gratuit pour le bailleur ?

Oui. C'est un cautionnement porté par Action Logement, sans cotisation ni frais de dossier pour vous comme pour le locataire. En contrepartie, c'est le locataire qui doit obtenir son visa avant la signature du bail, le bail doit comporter une clause résolutoire et le loyer charges comprises doit rester sous le plafond applicable.

Combien Visale rembourse-t-il en cas d'impayé ?

Dans le parc privé, jusqu'à 36 mensualités de loyer et de charges sur les trois premières années du bail, plus les dégradations locatives à hauteur de deux mois de loyer et charges. Dans le parc social, la couverture est de 9 mensualités. Au-delà des trois premières années, la garantie ne joue plus.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

Il n'existe aucun barème officiel : chaque assureur fixe librement sa prime, ses plafonds et ses conditions d'acceptation. Les devis que j'ai vus se situent autour de 2 à 4 % du loyer charges comprises, mais c'est une observation de marché et non une règle. La prime est déductible de vos revenus fonciers au régime réel.

La mention de la caution doit-elle encore être manuscrite ?

Non, plus depuis l'ordonnance du 15 septembre 2021, applicable aux cautionnements conclus à partir du 1er janvier 2022. L'article 2297 du Code civil exige que la caution appose elle-même la mention de son engagement, avec le montant garanti en toutes lettres et en chiffres. Elle n'a plus à la recopier à la main mot pour mot, mais son absence reste sanctionnée par la nullité.

Caution simple ou caution solidaire, quelle différence ?

Avec une caution simple, vous devez d'abord poursuivre le locataire défaillant avant de vous retourner vers le garant. Avec une caution solidaire, vous pouvez réclamer directement au garant la totalité des sommes dues. Pour un bailleur, la caution solidaire est la seule qui ait un intérêt pratique.

Le dépôt de garantie sert-il à couvrir les impayés ?

Il peut être retenu en fin de bail pour des loyers restés dus, mais ce n'est pas une garantie d'impayé : il représente un à deux mois de loyer, il ne se touche qu'au départ et il sert d'abord aux réparations locatives. Mon guide du dépôt de garantie détaille ce qu'on peut réellement en retenir.

Que se passe-t-il si mon garant décède ?

L'engagement n'est pas éteint : il se transmet aux héritiers pour les dettes nées avant le décès. Pour les loyers postérieurs, tout dépend de la rédaction de l'acte. C'est l'une des raisons pour lesquelles je préfère Visale ou une assurance quand le dossier le permet.

En résumé

• L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une caution avec une assurance loyers impayés, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Le cautionnement pris en plus est nul.
• Visale est un cautionnement gratuit d'Action Logement, soumis à la même règle de non-cumul. Il couvre jusqu'à 36 mensualités sur les trois premières années du bail dans le parc privé, plus 2 mois de dégradations.
• Le visa se demande par le locataire, avant la signature. Le loyer charges comprises doit rester sous le plafond : 1 940 € en Île-de-France, 1 365 € ou 1 575 € ailleurs selon la commune.
• L'assurance loyers impayés n'est pas un produit réglementé. Prime, plafond, franchise et critères d'acceptation sont fixés librement par l'assureur. La prime est déductible au régime réel.
• La caution solidaire reste la solution de repli la plus courante. Depuis 2022, la mention doit être apposée par la caution, elle n'a plus à être manuscrite.
• La réduction pour disproportion de l'article 2300 du Code civil ne vise que les créanciers professionnels. Un bailleur particulier n'en est pas un.
• En colocation, la solidarité d'un garant s'éteint au plus tard six mois après le départ du colocataire qu'il garantissait. Faites signer le garant du remplaçant.
• Aucune garantie ne remplace la sélection du dossier en amont ni la réaction dans les jours qui suivent l'échéance manquée.