Trêve hivernale : ce qu'un bailleur peut encore faire avant le 1er novembre

Chaque année, je reçois le même message autour de la mi-octobre. Un bailleur a un locataire qui ne paie plus depuis l'été, il a hésité, temporisé, espéré. Et il découvre que la trêve hivernale commence dans trois semaines. Sa question est toujours formulée de la même façon : « Je suis coincé jusqu'au printemps, c'est ça ? »

La réponse est non. Elle mérite d'être détaillée, parce que la trêve hivernale est sans doute la règle la plus mal comprise du droit locatif. Beaucoup de bailleurs croient qu'elle gèle tout : la dette, la procédure, le droit d'agir. Elle ne gèle presque rien de tout cela. Elle suspend un seul geste, le dernier de la chaîne. Et elle le suspend pour cinq mois.

Ce qui se joue vraiment entre aujourd'hui et le 1er novembre, c'est autre chose. C'est le départ d'un compteur que presque personne ne lance à temps.

1. Ce que la trêve suspend et ce qu'elle ne suspend pas

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars inclus. Elle est posée par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, dans la section consacrée à l'expulsion. Sa portée est précise : il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre, jusqu'au 31 mars de l'année suivante.

Expulsion. Pas assignation, pas jugement, pas commandement de payer. L'expulsion, c'est-à-dire l'intervention du commissaire de justice qui sort effectivement les meubles et change la serrure.

Tout le reste continue. Y compris, cet automne, le calendrier d'une autre échéance qui ne concerne pas les mêmes bailleurs : l'encadrement des loyers s'éteint fin novembre dans 70 communes, sauf vote du Parlement.

Deux conséquences que les bailleurs sous-estiment.

La première : un dossier lancé en novembre est prêt le 1er avril. Entre le commandement de payer, le délai légal, l'assignation, l'audience et le jugement, il s'écoule rarement moins de six à neuf mois. Si vous attendez le printemps pour commencer, vous passerez l'hiver suivant dans la même situation. J'ai vu ce scénario se répéter deux années de suite chez le même bailleur.

La seconde : la dette ne dort pas. Chaque 1er du mois, un loyer de plus s'ajoute. Un impayé de trois mois au 1er novembre devient un impayé de huit mois au 31 mars. C'est la vraie raison pour laquelle temporiser coûte cher, bien davantage que le calendrier des expulsions.

Vos propres échéances ne s'arrêtent pas davantage. L'avis de taxe foncière tombe à l'automne, la mensualité de prêt est prélevée tous les mois. Mensualiser la taxe foncière ne règle évidemment pas l'impayé. Cela évite seulement qu'une grosse ligne vienne s'empiler dessus au pire moment.

2. Les exceptions et ce qu'elles couvrent réellement

L'article L. 412-6 prévoit des cas où la trêve ne s'applique pas. Ils sont étroits. Je préfère le dire franchement : dans une location ordinaire avec un locataire en difficulté, aucun ne s'applique.

Le relogement assuré. L'expulsion reste possible si un relogement est garanti aux occupants dans des conditions suffisantes, respectant l'unité et les besoins de la famille. C'est une porte réelle mais exigeante : il ne s'agit pas de proposer une solution, il s'agit qu'elle soit acquise.

L'introduction dans le domicile d'autrui. Le sursis ne joue pas quand l'expulsion a été prononcée contre des personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Ce sont les squatteurs au sens strict. Quand les lieux occupés ne sont pas un domicile, un local vide ou un garage par exemple, la trêve joue par principe : c'est alors le juge qui peut supprimer ou réduire son bénéfice.

Attention au contresens, il est fréquent : un locataire qui a signé un bail et qui ne paie plus n'est pas un squatteur. Il est un locataire débiteur. La trêve le protège. L'administration le rappelle noir sur blanc : un occupant qui se maintient après la fin de son bail n'entre pas davantage dans cette catégorie.

Et l'arrêté de péril ? On le lit encore partout dans la liste des exceptions. Ce n'est plus exact. L'article L. 412-6 a été réécrit en 2023 et ne mentionne plus le péril. Un immeuble dangereux relève d'un autre circuit, l'arrêté de mise en sécurité, qui ordonne l'évacuation et met l'hébergement des occupants à la charge du propriétaire.

S'ajoute le cas de l'auteur de violences évincé du domicile par décision du juge : la mesure est ordonnée pour protéger la victime. La trêve ne lui fait pas obstacle.

3. Les trois semaines qui restent : le commandement de payer

Si vous avez un impayé en cours, il n'y a qu'une chose à faire d'ici au 1er novembre. Ce n'est pas d'appeler un avocat.

C'est de faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.

Cet acte est le point de départ de tout. Il fait courir un délai pendant lequel le locataire peut régler sa dette. Passé ce terme sans paiement, la clause résolutoire du bail joue. Vous pouvez alors assigner.

Et ce délai n'est pas le même pour tous les baux. Le délai légal est de six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, qui a remplacé les mots « deux mois » par les mots « six semaines » à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mais ce qui s'impose à vous, c'est la clause résolutoire effectivement écrite dans votre bail. La Cour de cassation l'a tranché dans un avis du 13 juin 2024 : un contrat en cours qui stipule deux mois garde ses deux mois jusqu'à son terme.

Or le formulaire officiel est resté à deux mois jusqu'au 30 septembre 2026. Beaucoup de baux signés entre 2023 et 2026 affichent donc encore ce délai, pendant que les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 écrivent six semaines. Deux régimes cohabitent dans un même parc. Viser le mauvais délai dans un commandement le fragilise. Mon guide du nouveau contrat type détaille le partage exact entre la loi et le décret.

Le calcul est simple. Clause à six semaines, commandement délivré le 15 octobre : assignation possible fin novembre. Clause à deux mois, même date : fin décembre. Dans les deux cas, attendre le printemps revient à perdre cinq loyers pour rien, puisque la trêve n'empêchait ni l'un ni l'autre.

Trois précisions pratiques sur cet acte.

Il est délivré par un commissaire de justice, le professionnel qui a remplacé l'huissier depuis juillet 2022. Son coût est à votre charge au départ, puis il est mis à la charge du locataire par le jugement. Les tarifs sont réglementés : en métropole, 30,95 € pour un commandement de payer portant sur une créance de 128 à 1 280 €, 30,95 € également pour signifier l'assignation, 32,24 € pour le commandement de quitter les lieux et 184,40 € pour le procès-verbal d'expulsion. Les frais de déplacement s'ajoutent. On est loin des sommes que les bailleurs imaginent avant de se renseigner.

Il doit reprendre des mentions obligatoires à peine de nullité : le délai laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement sur le risque de résiliation puis d'expulsion, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement du département et le droit de demander des délais au juge. Un commandement mal rédigé fait perdre des mois. C'est exactement pour cela qu'on ne l'écrit pas soi-même.

Il est signalé à la CCAPEX, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dès que l'impayé atteint deux mois de loyer ou deux fois le montant mensuel. Ce n'est pas une formalité contre vous : c'est souvent par ce canal qu'un dossier d'aide se débloque. Un locataire aidé est un locataire qui paie.

Le détail complet de la chaîne, acte par acte, est dans mon article sur la procédure en cas de loyer impayé. Si vous en êtes encore au stade amiable, le guide du recouvrement décrit les relances qui fonctionnent avant d'en arriver là.

4. Ce qui peut avancer pendant l'hiver

Du 1er novembre au 31 mars, la liste de ce que vous pouvez engager est longue. Je la donne dans l'ordre où elle se déroule.

Délivrer le commandement de payer. Rien ne l'interdit pendant la trêve. Son délai, six semaines ou deux mois selon la clause de votre bail, court normalement.

Assigner devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation est notifiée au préfet par le commissaire de justice au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité. Ce délai sert à réaliser le diagnostic social avant le passage devant le juge. Il est à intégrer dans votre calendrier dès le départ. Si vous louez par l'intermédiaire d'une société, hors société civile familiale, ajoutez une étape : la CCAPEX doit avoir été saisie deux mois avant l'assignation.

Obtenir le jugement. Le juge constate la résiliation du bail, condamne au paiement de l'arriéré et ordonne l'expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement, jusqu'à trois ans, lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l'audience et se trouve en état de régler sa dette. Il peut aussi suspendre les effets de la clause résolutoire tant que le locataire respecte l'échéancier. C'est fréquent. Et c'est une issue que je ne trouve pas mauvaise : vous récupérez votre argent sans perdre le logement pendant un an.

Faire délivrer le commandement de quitter les lieux. Il ouvre un délai de deux mois. Rien n'empêche qu'il soit signifié en février : il aura produit ses effets le 1er avril.

Recouvrer la dette sur autre chose que le logement. Une saisie sur rémunération ou sur compte bancaire n'est pas une expulsion. La trêve ne la concerne pas.

En clair : au 1er avril, votre dossier peut être complètement prêt ou n'avoir pas commencé. C'est la seule différence. Elle se joue maintenant.

5. L'énergie, une question que tout le monde pose

Pendant la trêve, les fournisseurs d'électricité et de gaz ne peuvent pas couper l'alimentation d'une résidence principale pour impayé. L'électricité peut être réduite en puissance, sauf pour les ménages bénéficiaires du chèque énergie, dont la puissance est maintenue.

Cette règle ne concerne pas le bailleur, sauf dans un cas : si le contrat d'énergie est à votre nom, par exemple dans une colocation ou un meublé où vous fournissez les fluides, c'est vous le client du fournisseur. C'est vous qui restez redevable. Un impayé de charges se règle alors avec les outils du bail, pas avec le compteur. Le partage entre ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas est détaillé dans mon guide des charges récupérables. Le choix entre forfait et provision change ce que vous pouvez réclamer.

6. Ce que je fais, moi, à la mi-octobre

Je n'ai aucun mérite : je regarde un écran.

Chaque année à cette période, je fais trois choses. Je vérifie quelle échéance manque, location par location, sans me fier à ma mémoire. Je regarde depuis quand, parce qu'un retard de douze jours et un retard de trois mois n'appellent pas le même geste. Et je relis ce que j'ai déjà envoyé, parce que le jour de l'audience, un historique daté vaut mieux qu'un souvenir.

C'est très exactement ce que fait RentLabs. Les loyers attendus sont pointés mois par mois, celui qui manque remonte en tête d'écran, les relances partent depuis la fiche et restent attachées à la location. Je n'ai rien à reconstituer en janvier. La page fonctionnalités en donne le détail. Vous pouvez ouvrir un compte gratuit pour le tester sur un seul bien.

Un tableur fait le même travail, à une condition : le tenir toutes les semaines, y compris les mois où tout va bien. C'est précisément ce qui lâche au moment où le dossier devient tendu. J'ai détaillé la comparaison dans RentLabs contre Excel.

7. Prévenir plutôt que guérir, pour l'année prochaine

La trêve hivernale n'est un sujet que pour les bailleurs qui ont déjà un impayé. Pour les autres, la bonne nouvelle est que presque tout se joue bien avant, dans l'ordre que suit mon guide du bailleur.

Le choix de la garantie d'abord : caution solidaire, garantie Visale ou assurance loyers impayés, avec une règle de non-cumul que beaucoup ignorent. Je compare les trois dans mon article sur les garanties de loyers impayés. Si vous partez sur un cautionnement, mon modèle de caution solidaire porte les mentions qui le rendent opposable le jour où vous en avez besoin.

L'instruction du dossier ensuite, qui reste le filtre le plus efficace et le plus encadré : la liste des pièces qu'on peut exiger est limitative. C'est le sujet de mon guide pour sélectionner son locataire.

Les réflexes du quotidien enfin, ceux qui font qu'un retard se voit en quatre jours et non en quatre semaines. J'en ai fait une liste dans éviter les impayés. L'automatisation des loyers et des quittances supprime la part de la mémoire dans l'affaire. L'outil importe moins que la régularité : j'en passe plusieurs en revue dans mon comparatif des logiciels de gestion locative.

Un mot sur le dépôt de garantie, parce que la confusion est fréquente : il ne sert pas à payer les loyers en cours. Il se solde au départ du locataire, uniquement là. Les règles de restitution sont dans mon guide du dépôt de garantie.

Et si votre locataire est en difficulté mais de bonne foi, un départ négocié vaut souvent mieux qu'une procédure de dix-huit mois. Les conditions et les délais d'un congé sont décrits dans le guide du congé au locataire. Les obligations de forme du bail lui-même sont dans le guide du bail non meublé ou celui du bail meublé.

Questions fréquentes

Quand commence et quand finit la trêve hivernale ?

Elle court du 1er novembre au 31 mars inclus, chaque année, sur tout le territoire métropolitain. Les dates sont posées par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution. Elles ne varient pas en fonction de la météo et aucune démarche n'est nécessaire pour en bénéficier : la protection est automatique.

Puis-je engager une procédure d'expulsion pendant la trêve hivernale ?

Oui. La trêve suspend l'exécution de l'expulsion, pas la procédure. Vous pouvez faire délivrer un commandement de payer, assigner, obtenir un jugement et faire signifier un commandement de quitter les lieux pendant tout l'hiver. Seule l'intervention finale du commissaire de justice est reportée après le 31 mars.

Le locataire doit-il payer son loyer pendant la trêve ?

Oui, intégralement. La trêve ne suspend ni le loyer, ni les charges, ni les intérêts de retard. Un locataire qui cesse de payer le 1er novembre doit cinq loyers de plus au 31 mars. Cette dette reste exigible après la trêve.

La trêve protège-t-elle les squatteurs ?

Non. Les personnes entrées dans les lieux par voie de fait sont expressément écartées du bénéfice de la trêve. Attention toutefois à ne pas confondre : un locataire qui a signé un bail et qui ne paie plus n'est pas un squatteur. Il est protégé.

Que se passe-t-il le 1er avril ?

Les expulsions redeviennent possibles. Si votre jugement est rendu et le commandement de quitter les lieux signifié depuis plus de deux mois, le commissaire de justice peut procéder, au besoin avec le concours de la force publique accordé par le préfet. C'est précisément pour cela que l'hiver ne doit pas être une période d'attente.

Le préfet peut-il refuser la force publique après la trêve ?

Oui. C'est même l'angle mort de la plupart des articles sur le sujet. Une fois le concours de la force publique demandé, le préfet dispose de deux mois pour répondre. Son silence vaut refus. Ce refus n'est pas une impasse : il ouvre droit à une indemnisation par l'État du préjudice que vous subissez, c'est-à-dire des loyers que vous ne percevez plus. La demande se fait auprès de la préfecture.

Mon locataire peut-il obtenir des délais même après le jugement ?

Oui. Le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu'à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire tant que l'échéancier est respecté. Un locataire qui tient son échéancier conserve son bail. C'est une issue fréquente et souvent préférable à une expulsion, qui vous laisse un logement vide et une créance difficile à recouvrer.

En résumé

• La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars et suspend uniquement l'exécution de l'expulsion, pas la procédure.
• La dette, les charges et les intérêts continuent de courir : un impayé de trois mois à l'automne en fait huit au printemps.
• Le geste utile avant le 1er novembre est le commandement de payer. Le délai légal est de six semaines depuis juillet 2023, mais une clause résolutoire qui stipule deux mois reste à deux mois : relisez votre bail avant de le faire délivrer.
• Pendant l'hiver, vous pouvez assigner, obtenir un jugement, faire signifier un commandement de quitter les lieux et saisir sur compte ou sur salaire.
• Les exceptions à la trêve sont étroites : relogement assuré, introduction par voie de fait dans le domicile d'autrui, éviction d'un conjoint violent. L'arrêté de péril n'en fait plus partie. Un locataire débiteur n'est pas un squatteur.
• Un dossier engagé en novembre est exécutable le 1er avril. Un dossier engagé en avril ne l'est pas avant l'hiver suivant.
• La vraie prévention se joue en amont : garantie choisie, dossier instruit, retard repéré en quelques jours.

Deux sujets reviennent systématiquement une fois la trêve passée : le sort des meubles laissés dans le logement, que je traite dans mon guide du garde-meuble, puis la façon de tenir plusieurs dossiers de front sans rien laisser filer, qui est l'objet de mon article sur la digitalisation d'une petite agence.

Pour aller plus loin, la fiche officielle Loyers impayés et expulsion du locataire détaille la chaîne complète des actes. La fiche Quand s'applique la trêve hivernale ? reprend les dates et les exceptions. Le code des procédures civiles d'exécution porte le texte lui-même. L'ANIL met à disposition des juristes gratuitement, département par département, pour les bailleurs comme pour les locataires.