Sommaire
Le 1er octobre 2026, le gouvernement a déposé à l'Assemblée nationale le projet de loi de finances pour 2027. Son article 7 contient une mesure que les loueurs en meublé attendaient avec inquiétude : un plafond sur l'amortissement des logements loués meublés hors activité professionnelle.
Depuis, tout le monde en parle et chacun donne un chiffre différent. J'ai donc fait ce que je fais avant d'écrire sur un sujet fiscal : j'ai ouvert le texte lui-même, celui qui figure sur le site de l'Assemblée. Cet article dit ce que ce texte écrit, ce qu'il laisse dans le flou et ce que ça donnerait sur un cas chiffré. Il est daté du 28 octobre 2026. Rien de ce qui suit n'est voté définitivement à cette date.
1. Ce que dit l'article 7, mot pour mot
Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) est consultable en ligne. L'article 7 est intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». Il touche le prêt à taux zéro et, pour ce qui nous intéresse, l'article 39 C du code général des impôts, celui qui encadre l'amortissement des biens donnés en location.
1.1 Le plafond
Voici la règle proposée, dans les termes du texte : lorsque la location de locaux d'habitation meublés « n'est pas exercée à titre professionnel », l'amortissement de ces locaux est admis en déduction « dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal ».
Deux détails comptent. Le plafond est par foyer fiscal et non par logement : celui qui possède trois meublés partage un seul plafond de 7 000 € entre les trois. Et la limite s'applique au régime réel, puisque c'est là que l'amortissement existe.
Pour un meublé de tourisme au sens du code du tourisme, le texte abaisse le taux à 1,5 % et le plafond à 5 000 € par an et par foyer fiscal.
1.2 Les exceptions écrites dans le texte
Le plafond ne s'appliquerait pas aux biens situés dans trois catégories :
- une résidence destinée à l'accueil exclusif d'étudiants, de personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, d'alternants ou de personnes de plus de 65 ans ;
- un établissement médico-social ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées agréée ;
- un établissement de soins de longue durée avec hébergement.
Un appartement loué meublé à un locataire ordinaire, en bail d'habitation, n'est dans aucune de ces trois cases dans le texte déposé.
1.3 Le sort des amortissements déjà accumulés
C'est la partie que je trouve la plus importante et la moins commentée. Aujourd'hui, quand le résultat de l'année ne suffit pas à absorber l'amortissement, la part non déduite se reporte sans limite de durée. Le texte change cela de deux façons.
D'abord, le stock : les amortissements comptabilisés sur des exercices clos avant le 1er janvier 2027 et non déduits pourraient l'être sur les exercices clos entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2036, « dans la limite de la moitié du résultat imposable ».
Ensuite, le flux : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui n'ont pas pu être déduits ne seraient plus reportables sur les exercices suivants. Ils seraient perdus.
L'exposé des motifs donne la logique de la mesure : « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle (LMNP) ». Autrement dit, le gouvernement ne cache pas l'objectif.
Amortissement des locaux limité à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal.
Meublé de tourisme : 1,5 % et 5 000 €.
Stock antérieur à 2027 déductible jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
Excédent futur non reportable.
Le sort de l'article en séance publique puis au Sénat.
La base exacte sur laquelle s'applique le taux de 2,5 %.
Le traitement du mobilier, que la phrase du plafond ne vise pas.
Une éventuelle exclusion des meublés en bail d'habitation.
2. Ce que je ne peux pas vous dire
Un article fiscal qui présente un projet comme une loi fait plus de dégâts qu'un article qui n'existe pas. Voici donc l'état exact de mes connaissances.
Le texte n'est pas voté. Un projet de loi de finances suit un parcours long : examen en commission, séance publique à l'Assemblée, passage au Sénat, commission mixte paritaire éventuelle, puis promulgation et publication au Journal officiel. Tant que ce parcours n'est pas fini, les règles en vigueur continuent de s'appliquer.
Le texte bouge. D'après la presse spécialisée, la commission des finances de l'Assemblée a adopté le 8 octobre 2026 un amendement qui sortirait du plafonnement les meublés loués en bail d'habitation ou en bail mobilité. Je n'ai pas pu relire cet amendement sur le site de l'Assemblée et d'autres comptes rendus indiquent que la séance publique repart du texte du gouvernement. Je ne sais donc pas, à la date où j'écris, quelle version l'emportera. Ne bâtissez aucune décision sur l'une ou l'autre.
Je n'ai pas retrouvé le résultat du vote en séance sur l'article 7. Si vous lisez ceci après le 28 octobre 2026, vérifiez l'état du dossier avant de rien conclure. Le dossier législatif se consulte sur le site de l'Assemblée nationale et les règles fiscales applicables sur service-public.fr.
La base du 2,5 % n'est pas précisée dans la phrase du plafond. Le texte parle de « l'amortissement de ces locaux » et ne dit pas si le taux porte sur le prix du local, sur sa valeur hors terrain ou sur une autre assiette. Je fais l'hypothèse la plus naturelle dans la suite (la valeur amortissable du bâti, terrain exclu) en la signalant chaque fois.
3. Le calcul sur un cas concret
Prenons un appartement que j'imagine simple. Prix 220 000 €, mobilier 8 000 €, loyers de 12 000 € par an, charges déductibles de 3 000 € (taxe foncière, assurance, gestion). Pas de crédit. Le bien est loué en meublé non professionnel, au régime réel.
3.1 Aujourd'hui
Je suis la méthode d'usage que mon simulateur applique : terrain estimé à 15 % du prix (non amortissable), bâti sur 30 ans, mobilier sur 7 ans.
- bâti amortissable : 220 000 € × 85 % = 187 000 €, soit 6 233 € par an ;
- mobilier : 8 000 € ÷ 7, soit 1 143 € par an ;
- total : 7 376 € par an.
Le résultat avant amortissement est de 9 000 € (12 000 − 3 000). Après amortissement, la base imposable tombe à 1 624 €.
3.2 Avec le texte déposé
Hypothèse : le taux de 2,5 % s'applique à la valeur amortissable du bâti, soit 187 000 €. Le plafond de 7 000 € n'est pas atteint (il ne mordrait qu'à partir de 280 000 € de base).
- bâti : 187 000 € × 2,5 % = 4 675 € ;
- mobilier, que la phrase du plafond ne vise pas : 1 143 € ;
- total : 5 818 €.
La base imposable passe à 3 182 €. Elle double presque : 1 558 € de plus soumis à l'impôt. À une tranche marginale de 30 %, c'est environ 467 € d'impôt sur le revenu en plus chaque année, avant prélèvements sociaux.
3.3 Qui serait vraiment touché
Ce calcul montre quelque chose que les titres de presse ne disent pas : le plafond ne mord pas tout le monde de la même façon. Si ce même appartement était acheté avec un crédit, les intérêts d'emprunt réduiraient le résultat avant amortissement. Avec 3 500 € d'intérêts, ce résultat tombe à 5 500 € et les 5 818 € d'amortissement du texte déposé suffisent déjà à l'absorber : base imposable à zéro, comme aujourd'hui.
Les plus exposés sont donc ceux qui ont acheté comptant ou avec peu de crédit, ceux dont les loyers sont élevés par rapport au prix et ceux qui possèdent plusieurs biens, puisque le plafond de 7 000 € est partagé. À l'inverse, un investisseur très endetté sur un bien récent ne verrait presque rien changer sur le plan de l'impôt courant. Il perdrait en revanche la possibilité de reporter l'excédent, ce qui pèse à la revente (voir la section 4).
Si vous voulez refaire ce calcul sur votre bien, le simulateur de rendement locatif de RentLabs gère le régime « LMNP réel », la valeur du mobilier et affiche l'amortissement déduit. Il applique les règles en vigueur et non le texte déposé.
4. Ce que le plafond change à la revente
Le plafond ne se lit pas seul. Il s'ajoute à une règle déjà en vigueur : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, comme l'indique la page de l'administration fiscale sur la vente d'un bien loué en meublé. Cette règle est un vrai changement de la loi de finances pour 2025 et elle réduit déjà l'intérêt de l'amortissement.
Le raisonnement devient alors celui-ci. Amortir moins veut dire déduire moins chaque année. Mais amortir moins veut aussi dire réintégrer moins à la revente, puisque seuls les amortissements réellement pratiqués se réintègrent. Le calcul global n'est donc pas aussi défavorable que le premier chiffre le laisse croire. Je ne vais pas prétendre le chiffrer ici : il dépend de la durée de détention, du prix de vente et de votre situation. Le simulateur de plus-value permet d'en avoir un ordre de grandeur.
Le point qui doit vraiment vous alerter est ailleurs : la perte définitive de l'excédent. Aujourd'hui, un amortissement non utilisé se reporte sans limite et finit par servir un jour. Dans le texte déposé, il disparaît. Un bien qui génère peu de résultat (loyer modeste, crédit lourd) accumulait un stock d'amortissements qui compensait les années suivantes. Ce mécanisme s'arrêterait.
5. Le tableau des règles, avant et après
| Situation | Règle actuelle | Texte déposé le 1er octobre 2026 |
|---|---|---|
| Meublé non professionnel au réel | Amortissement sans plafond propre | 2,5 % par an, 7 000 € par foyer |
| Meublé de tourisme | Idem | 1,5 % par an, 5 000 € par foyer |
| Résidence étudiante ou senior | Idem | Hors plafond |
| Excédent d'amortissement futur | Reportable sans limite | Perdu |
| Stock antérieur à 2027 | Reportable sans limite | Déductible jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat |
Ce que ce tableau ne dit pas : le micro-BIC n'y figure pas parce que le texte ne le touche pas. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, sans aucun amortissement à plafonner. J'y reviens plus bas.
6. Ce que je ferais à votre place
Je vais trancher, parce qu'un article qui dit « cela dépend » ne sert à personne.
Je ne changerais rien aujourd'hui. Ni de régime, ni de statut, ni de projet d'achat. Un texte qui bouge d'une semaine à l'autre est une mauvaise base pour une décision fiscale. Le plafond peut être supprimé pour la longue durée, atténué ou adopté tel quel. Vendre un bien ou basculer au micro-BIC sur la foi d'un projet serait une erreur coûteuse.
Je ferais en revanche deux choses.
- Chiffrer mon cas. Reprenez l'exemple de la section 3 avec vos propres montants. Vous pouvez aussi demander à votre comptable de le faire avec les deux hypothèses (plafond appliqué ou non). Vous saurez si vous êtes dans le groupe très exposé ou dans l'autre. Mon article sur le choix entre micro et réel donne la méthode de comparaison.
- Avoir mes chiffres propres. Le jour où la loi est publiée, votre comptable aura besoin de vos loyers, de vos charges et de la valeur de votre mobilier, bien par bien. Si ces chiffres sont dans un tableur éparpillé, c'est une journée de travail. S'ils sont rangés, c'est une heure.
C'est là que RentLabs sert concrètement. L'application centralise les loyers encaissés et les charges déductibles de chaque bien (assurance PNO, taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux) et sort un récapitulatif annuel en CSV ou en PDF pour l'expert-comptable. Elle ne calcule pas les amortissements ni le bénéfice imposable : c'est le travail du comptable ou de votre logiciel de déclaration. Elle lui évite en revanche de ressaisir une année de données. L'offre gratuite couvre un logement et un profil bailleur, sans carte bancaire et sans limite de durée. La page logiciel de gestion locative pour LMNP détaille ce qui existe pour un meublé.
7. Les autres statuts : ce que le texte ne touche pas
7.1 Le micro-BIC
L'article 7 modifie l'article 39 C, qui encadre l'amortissement. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes et n'amortit rien : la fiche de service-public.fr sur les revenus d'une location meublée en décrit le fonctionnement et les seuils de l'année. Dans l'article tel que je l'ai lu, rien ne le concerne. Mais un bailleur qui est au réel pour amortir et qui découvre que l'avantage fond posera la question : le micro-BIC devient-il plus intéressant ? La réponse se calcule, elle ne se devine pas. Mon guide micro ou réel pose les deux colonnes.
7.2 Le meublé de tourisme
C'est la cible la plus nette du texte, avec des taux plus bas que pour la longue durée. Le sujet touche aussi la réglementation locale : j'ai rassemblé ce qui s'applique à ce type de location dans mon article sur la réglementation des meublés de tourisme et la loi Le Meur. Si vous êtes dans ce cas, vous cumulez deux sujets à surveiller.
7.3 La société
Le texte vise le foyer fiscal et ne règle pas à ma lecture tous les cas de détention en société. Je préfère le dire plutôt que d'inventer une réponse. Mon comparatif SCI ou LMNP explique le choix de structure et la gestion d'une SCI familiale traite le côté pratique. Pour tout cas de société, faites valider par un professionnel.
7.4 La location nue
Le gouvernement présente la mesure comme un rapprochement entre location nue et location meublée. Si vous louez nu, le texte ne vous concerne pas directement. Si vous hésitez entre les deux, la comparaison de fond reste celle du déficit foncier d'un côté et de l'amortissement de l'autre. Le bail meublé a ses propres contraintes qui comptent autant que la fiscalité.
8. Ce que ça ne change pas au quotidien d'un meublé
Ça peut sembler hors sujet, mais c'est utile pour garder le sens des proportions. Votre rentabilité réelle dépend d'abord du loyer, de la vacance, de la taxe foncière et des charges. Mon article sur le calcul de rentabilité brut et net rappelle l'ordre des postes. Le plafond d'amortissement joue sur l'impôt, qui est le dernier poste. Dans mon cas chiffré plus haut le surcoût est de l'ordre de quelques centaines d'euros par an : ça compte, mais ça ne transforme pas un bon investissement en mauvais.
Les autres règles du meublé restent les mêmes. La taxe foncière tombe chaque automne, le forfait de charges en location meublée se calcule comme avant et le bail meublé en résidence secondaire ou principale obéit au code civil. Et si vous cherchez la mise à jour du contrat type de location entrée en vigueur ce mois-ci, je l'ai décrite dans l'article sur le décret 2026-596.
9. Comment suivre l'avancement sans se perdre
Je vous conseille trois réflexes simples.
D'abord, ne vous fiez jamais à un titre. Le mot « plafonné » peut recouvrir trois situations différentes selon l'état du texte : projet du gouvernement, version de la commission, version adoptée. Cherchez la date de l'information.
Ensuite, remontez à la source. Le texte déposé est sur le site de l'Assemblée. Pour les règles qui s'appliquent réellement, la référence est la doctrine publiée au BOFiP sur la location meublée, qui date de 2024 et ne reflète donc pas un texte encore à l'étude.
Enfin, attendez la promulgation pour modifier quoi que ce soit dans votre déclaration. Entre un projet et une loi publiée, il peut se passer plusieurs semaines et beaucoup de modifications.
Cet article reste daté du 28 octobre 2026 : lisez-le comme un état du texte à cette date, pas comme la règle définitive.
Questions fréquentes
Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il déjà en vigueur ?
Non. Il figure dans l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en cours d'examen. Tant que la loi n'est pas promulguée et publiée au Journal officiel, vous amortissez selon les règles actuelles.
Je suis au micro-BIC : suis-je concerné ?
À ma lecture, non. Le texte modifie l'article 39 C du CGI, qui encadre l'amortissement au régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans aucun amortissement. Rien dans l'article que j'ai lu ne le touche.
Mes amortissements déjà accumulés seront-ils perdus ?
Pas dans le texte déposé. Le stock antérieur au 1er janvier 2027 resterait déductible jusqu'au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice. Ce qui serait perdu, c'est l'excédent des exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Mon meublé loué en bail d'habitation classique est-il visé ?
Dans le texte déposé, oui : il vise les locaux d'habitation meublés loués hors activité professionnelle, avec des exceptions pour certaines résidences. D'après la presse, la commission des finances a adopté un amendement pour exclure les baux d'habitation et les baux mobilité. Je n'ai pas pu confirmer son sort en séance. Vérifiez l'état du dossier avant de conclure.
Faut-il vendre ou changer de régime avant 2027 ?
Je ne le ferais pas sur la foi d'un projet. Le texte peut changer ou tomber. Faites chiffrer votre cas avec et sans plafond et décidez quand la loi est publiée.
Le plafond de 7 000 € s'applique-t-il par bien ?
Non, par foyer fiscal, d'après le texte déposé. Trois meublés se partagent un seul plafond. C'est ce qui rend les petits portefeuilles moins exposés que les grands.
À partir de quand la règle s'appliquerait-elle ?
Le texte distingue les exercices clos avant le 1er janvier 2027 (pour le stock) et ceux clos à compter de cette date (pour la perte de l'excédent). Je n'ai pas trouvé dans l'article de date d'entrée en vigueur distincte pour le plafond lui-même, donc je ne la donne pas.
En résumé
- L'article 7 du projet de loi de finances 2027 (n° 3210, déposé le 1er octobre 2026) plafonnerait l'amortissement des meublés non professionnels à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal.
- Pour un meublé de tourisme, les seuils seraient de 1,5 % et 5 000 €.
- Les résidences étudiantes, seniors et les établissements médico-sociaux seraient exclus du plafond dans le texte déposé.
- Le stock d'amortissements d'avant 2027 serait déductible jusqu'au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du résultat. L'excédent futur serait perdu.
- Sur mon cas chiffré, la base imposable passe de 1 624 € à 3 182 € sans crédit. Avec un crédit lourd, rien ne change l'année courante.
- Rien n'est voté. La version peut changer en séance et au Sénat. Je ne bougerais ni de régime ni de bien avant la promulgation.
- Le micro-BIC et la location nue ne sont pas touchés par l'article tel que je l'ai lu.
- Gardez vos chiffres propres bien par bien : RentLabs range loyers et charges et sort le récapitulatif pour votre comptable.
Photo de couverture : Jon Stebbe sur Unsplash