Sommaire
Un cabinet qui perd un mandat perd rarement sur le prix. Il le perd un mois où un propriétaire a regardé son virement, n'a pas compris le montant et n'a trouvé personne pour le lui expliquer. Le compte rendu de gestion est le document qui répond à cette question avant qu'elle soit posée.
La loi en fait une obligation, mais elle en dit étonnamment peu. J'ai relu les textes avant d'écrire cet article et je vous dis précisément ce qu'ils imposent, ce qu'ils laissent à votre jugement et ce que je mets dans le mien. Je vous montre aussi le calcul du net reversé sur un exemple chiffré, parce que c'est là que les erreurs se cachent.
L'article s'adresse d'abord aux cabinets et aux petites agences qui gèrent pour des tiers. Si vous êtes propriétaire et que vous confiez votre bien, il sert de grille : vous saurez ce que vous êtes en droit d'attendre chaque mois.
1. Ce que la loi impose vraiment
Trois textes se combinent. Aucun ne donne le modèle du document.
1.1 La loi Hoguet : l'écrit et la périodicité
L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 veut que la convention avec l'intermédiaire soit écrite et qu'elle indique les modalités de la reddition de compte. Quand le mandat contient une clause d'exclusivité, il doit en plus préciser la périodicité du compte rendu au mandant. Ce point est le seul endroit de la loi où le rythme est dit en toutes lettres.
1.2 Le décret du 20 juillet 1972 : au moins une fois par an
L'article 66 du décret dit que le mandat « précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans ». Le même article interdit de recevoir une autre rémunération que celle que le mandat prévoit. J'ai relu la section du décret consacrée à la gestion dans la version en vigueur le 9 novembre 2026. Les articles 64 à 71 ne contiennent aucune liste de mentions du compte rendu. Le décret fixe un plancher de fréquence et laisse le contenu au mandat.
1.3 Le Code civil : rendre compte de tout ce qu'on a reçu
C'est l'article 1993 du Code civil qui comble ce vide. Tout mandataire doit rendre compte de sa gestion et faire raison au mandant de ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration. La formule couvre tout : loyers, avances de travaux, remboursements d'assurance. Un cabinet qui garde une somme sans l'avoir mentionnée ne manque pas à un usage. Il manque à la règle de base du mandat.
| Texte | Ce qu'il dit du compte rendu | Pour qui |
|---|---|---|
| Loi Hoguet, article 6 | Les modalités de reddition sont écrites au mandat, la périodicité aussi en cas d'exclusivité | Tout mandataire |
| Décret de 1972, article 66 | Reddition au moins annuelle, aucune autre rémunération que celle du mandat | Gestion immobilière |
| Code civil, article 1993 | Rendre compte de la gestion et de tout ce qui a été reçu | Tout mandataire |
Une remarque qui m'évite des courriers : l'obligation d'informer le propriétaire ne se limite pas au compte rendu. L'article 67 du décret impose de prévenir le mandant dans les huit jours quand le cabinet reçoit un dépôt ou un loyer d'avance, par lettre recommandée ou contre récépissé. Le compte rendu mensuel ne remplace pas cette information, il la prolonge.
2. La périodicité : le plancher et ce que je recommande
Un compte rendu par an satisfait la lettre du décret. Je ne le recommande à personne.
Un propriétaire dont le loyer tombe tous les mois veut savoir tous les mois d'où vient son virement. S'il attend douze mois, il appelle. Et chaque appel coûte au cabinet plus de temps que la préparation du document. Les cabinets que je vois tenir leurs mandats sur la durée envoient un compte rendu par mois. Certains passent au trimestre quand le propriétaire le demande par écrit.
Le rythme est une décision du mandat, pas de l'habitude. Écrivez-le : « compte rendu mensuel, remis dans l'espace du propriétaire avant le dix du mois suivant » vaut mieux que « périodiquement ». Je détaille la rédaction de cette clause dans mon article sur les mentions d'un mandat de gestion, où la reddition de comptes a sa place parmi les clauses à ne pas laisser vagues.
Dernier point sur le rythme : un compte rendu se rend après la période. Un mois en cours n'a rien à rendre. Dans RentLabs, la liste des comptes d'un mandat part de la date de prise d'effet et s'arrête au mois courant, sans ligne pour les mois à venir. Elle remonte jusqu'à vingt-quatre mois en arrière. Un compte de six ans n'intéresse personne et une ligne à zéro pour décembre en octobre inviterait à valider une période qui n'a pas commencé.
3. Ce que le compte rendu doit contenir
À défaut de modèle officiel, voici ma liste. Chaque ligne répond à une question qu'un propriétaire pose un jour ou l'autre.
3.1 La référence du mandat et la période
Le numéro d'inscription au registre, le nom du mandant, les lots concernés et le mois. Un propriétaire qui a plusieurs mandats ou plusieurs lots doit retrouver l'un d'eux sans ambiguïté. Le numéro relie le compte rendu au registre de l'article 65 du décret, ce qui rend le dossier contrôlable d'un seul coup d'œil.
3.2 Seuls les encaissements comptent
Les loyers et les revenus de séjour des lots confiés. Pas le dépôt de garantie : c'est une somme détenue pour le compte du locataire et non un revenu du propriétaire. Prélever un pourcentage de gestion dessus reviendrait à facturer un service sur de l'argent qui transite, puis à le facturer une seconde fois à sa restitution. Je consacre un guide complet au dépôt de garantie pour ceux qui veulent le détail des délais.
Le total ne suffit pas. Je mets le détail, écriture par écriture, avec la date. Un total qu'on ne peut pas ouvrir est un total qu'il faut croire sur parole. Quand un montant surprend, le détail dit d'où il vient.
3.3 Les honoraires : base, taux, TVA
C'est la ligne la plus contestée. Elle doit afficher trois éléments : l'assiette sur laquelle le taux s'applique, le taux lui-même et la TVA.
L'assiette vient du mandat. Certains mandats calculent le pourcentage sur le loyer hors charges, d'autres sur tout ce qui est encaissé. Le compte rendu doit dire laquelle s'applique, parce que l'écart se voit dès qu'un loyer comporte des provisions.
La TVA mérite un exemple, car on se trompe de bout. Si le mandat annonce 7 % TTC et que le cabinet encaisse 900 € de loyers, les honoraires sont de 63 € toutes taxes comprises. Le hors taxes s'obtient par division : 63 ÷ 1,20 = 52,50 €, soit 10,50 € de TVA. Si on traite à tort ces 7 % comme un taux hors taxes, on ajoute la TVA par-dessus : 63 € plus 12,60 € de TVA, donc 75,60 € retenus. Le propriétaire perd 12,60 € de trop par mois sur un seul lot, soit vingt pour cent d'écart sur la ligne.
Un cabinet en franchise en base de TVA n'a aucune TVA à faire apparaître. Là encore, le compte rendu le dit au lieu de laisser la case vide.
3.4 Les charges réglées pour le compte du propriétaire
Ce qui a été avancé et qui vient en déduction : une prestation du barème (état des lieux, mise en location) ou une dépense payée par le cabinet, comme la facture du plombier.
Deux règles m'ont évité des litiges. Je porte ces charges toutes taxes comprises, parce que c'est ce qui sort du compte et que le propriétaire n'est pas assujetti dans la majorité des cas. Et je ne mets pas la part du locataire. La loi du 6 juillet 1989 partage les honoraires de mise en location et d'état des lieux entre bailleur et locataire. Le compte rendu ne rend compte qu'au propriétaire : y inscrire la part du locataire lui ferait payer une seconde fois ce que son locataire a déjà réglé.
Pour une prestation au mètre carré, le détail du calcul voyage avec le montant (tarif × surface du lot). Une ligne sans son calcul est celle qu'un mandant conteste.
3.5 Le solde reversé
Encaissements, moins honoraires, moins charges : le solde est ce qui part sur le compte du propriétaire. Sa date de virement et son montant figurent sur le document, de sorte que le propriétaire rapproche la ligne de son relevé bancaire sans écrire à personne.
4. Un exemple de compte rendu, du début à la fin
Reprenons le cas du graphique. Un mandat à 7 % TTC sur les loyers encaissés. En octobre, le locataire règle 900 €. Le cabinet a fait réparer une fuite pour 120 € TTC.
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyer encaissé | Virement du locataire | 900,00 € |
| Honoraires TTC | 7 % de 900 € | 63,00 € |
| dont TVA | 63 ÷ 1,20 = 52,50 € HT | 10,50 € |
| Charge avancée | Réparation, facture jointe | 120,00 € |
| Solde reversé | 900 − 63 − 120 | 717,00 € |
Ce document tient sur une page. Chaque chiffre se contrôle avec une calculatrice et une facture, ce qui est exactement le but.
Quand la fuite se règle en travaux plus lourds, les règles du mandat sur le plafond d'intervention s'appliquent : au-delà, le propriétaire donne son accord avant que le cabinet engage la dépense. Le compte rendu n'est pas l'endroit où le propriétaire découvre un devis de plusieurs milliers d'euros.
5. Ce qu'un cabinet peut faire de ces chiffres dans RentLabs
Je vais être précis sur ce que fait l'application, parce que je ne veux rien promettre qui n'existe pas. L'offre Professionnel s'accorde à la main depuis la page professionnels et elle n'impose aucune limite de biens.
Un compte rendu par mandat et par mois. L'application part des opérations enregistrées : seuls les loyers et revenus de séjour comptent comme encaissés, jamais le dépôt de garantie. L'écran liste le détail écriture par écriture.
Le calcul des honoraires suit le mandat. Le taux, son assiette et le sens de la TVA viennent du mandat et du barème du cabinet. Un taux annoncé TTC donne un hors taxes par division et non par majoration : l'erreur de vingt pour cent de la partie 3.3 ne se produit pas.
Les prestations du barème se multiplient par la surface. Un tarif au mètre carré est calculé sur le lot concerné, calcul affiché. Les prestations marquées « part locataire » sont écartées du compte du propriétaire.
Une remise sans pièce jointe. Le cabinet arrête le compte, ce qui est un geste à part avec son propre droit d'accès dans l'équipe, puis le transmet. Le PDF est archivé dans les documents du cabinet et rendu visible dans l'espace du propriétaire. Le propriétaire peut recevoir un e-mail qui lui dit qu'un compte est disponible, mais l'e-mail ne porte pas le document : une pièce jointe se perd dans une boîte et six mois plus tard on ne sait plus laquelle est la dernière. L'espace garde tous les comptes dans l'ordre, ce que je décris dans mon article sur l'espace en ligne pour les mandants.
Une erreur se corrige sans s'effacer. Le document porte un drapeau de visibilité. Le décocher le retire de l'espace du propriétaire sans rien supprimer.
6. Le même compte rendu, côté comptabilité du propriétaire
C'est le point que les cabinets oublient et que les propriétaires paient en fin d'année. Le locataire paie au cabinet, le cabinet retient, le propriétaire reçoit moins. Il ne voit jamais passer la facture de gestion. Si le propriétaire tient sa propre comptabilité, ses loyers sont bien en recettes mais les honoraires et les dépenses retenues n'existent nulle part. Son résultat est trop beau de tout ce qui a été retenu.
Pour un bailleur imposé au réel, ces retenues sont des charges réelles. Les omettre revient à les perdre. C'est ce que j'explique côté bailleur dans mon article sur le choix entre micro et réel. Celui sur le déficit foncier couvre le cas où les charges dépassent les loyers.
L'application permet au cabinet de porter les retenues d'un compte rendu dans la comptabilité du propriétaire : les honoraires et chaque dépense, en charges, toutes taxes comprises. Les loyers ne sont pas réécrits, puisqu'ils sont déjà en recettes. Le geste ne crée jamais de ligne en double : chaque écriture porte son empreinte, donc le rejouer après une coupure ne double rien. La TVA n'est pas cochée d'office, car la récupérer suppose d'y être assujetti et la plupart des bailleurs ne le sont pas. Un propriétaire assujetti rouvre la ligne et la coche lui-même.
Je ne présente pas cela comme une exigence légale, ce n'en est pas une. C'est ce qui sépare un compte rendu qui sert le propriétaire d'un compte rendu qui satisfait seulement le décret. Pour une structure familiale, le cas d'une SCI gérée par un cabinet ajoute une couche : les comptes se tiennent au nom de la société, pas des associés.
7. Les cas qui compliquent un compte rendu
7.1 Un locataire en retard
Le compte rendu du mois dit ce qui a été encaissé. Un loyer impayé n'apparaît donc pas en recette. Je le signale en note pour que le propriétaire sache qu'il manque et que la procédure est lancée. Le détail des étapes est dans mon article sur la procédure d'impayé. Se taire sur un impayé en espérant régler avant le prochain compte est la pire erreur : c'est ce silence qu'on reproche ensuite au cabinet.
7.2 La régularisation de charges
Une fois par an, le cabinet compare les provisions aux dépenses réelles. Le propriétaire doit en voir le résultat dans le compte du mois concerné, avec le décompte. Les règles sont dans mon guide des charges récupérables et de leur régularisation. Sur un bail au forfait de charges, cette ligne n'existe pas. Il vaut mieux l'écrire « sans objet » que l'omettre.
7.3 Les locations saisonnières
Pour un lot en location de courte durée, les revenus de séjour entrent dans l'encaissé comme les loyers. L'article 68 du décret encadre les sommes versées d'avance sur une réservation : d'après la version que j'ai relue, pas plus de douze mois avant la remise des clés et pas plus de 25 % du loyer total, pour les réservations conclues à partir du 1er mars 2026. Le compte rendu doit donc distinguer l'acompte reçu du solde encaissé à l'entrée du voyageur. Le bail mobilité n'est pas une location saisonnière : c'est un bail d'habitation de un à dix mois dont les charges sont un forfait sans régularisation, donc une seule ligne à rapprocher dans le compte rendu au lieu d'une provision à solder.
7.4 La taxe foncière et les gros postes
Si le cabinet règle la taxe foncière pour le compte du propriétaire, la ligne apparaît en charge au mois du paiement. Le fonctionnement de cet impôt est expliqué dans mon guide de la taxe foncière. Son éventuelle récupération partielle sur le locataire relève de la liste des charges récupérables.
8. Ce qui se retourne contre un cabinet
Je ne cite pas de sanction chiffrée : je n'en ai pas vérifié qui soit spécifique au compte rendu et je préfère ne rien inventer. Je peux dire ce que les textes rendent possible.
Un mandataire qui n'a pas rendu compte doit le faire. C'est l'effet de l'article 1993. Un propriétaire qui n'obtient rien peut agir pour obtenir la reddition. Un cabinet qui n'a conservé ni détail ni justificatifs se défend mal.
Un compte rendu précis protège. Dans l'affaire de 2017 que je commente dans mon article sur le mandat, des propriétaires réclamaient huit ans d'honoraires. La Cour de cassation a refusé parce qu'ils avaient poursuivi la gestion sans protester et reçu des comptes rendus détaillés. Un compte rendu régulier est la preuve que le mandant savait.
Une rémunération hors mandat est interdite. Aucune ligne de honoraires ne doit apparaître au compte rendu si le mandat ne la prévoit pas. L'article 66 le dit et la DGCCRF regarde ce genre de chose.
Les fonds doivent être là. Quand la garantie financière du cabinet est une consignation, l'article 71 veut un compte ouvert au nom de chaque mandant. Un compte rendu qui annonce un solde que le compte du mandant ne contient pas est le signal qu'un contrôleur cherche.
9. Si vous êtes propriétaire : ce que vous pouvez exiger
Je renvoie à la page de l'ANIL sur la gestion de la location pour les vérifications de base : carte professionnelle « gestion immobilière » affichée, garantie financière et assurance de responsabilité civile professionnelle. Cette page ne traite pas la reddition de comptes. Pour ce point, elle renvoie vers votre ADIL.
Voici ma liste personnelle :
- demandez le mandat et vérifiez la périodicité écrite ;
- exigez le détail des encaissements, pas seulement le total ;
- comparez chaque virement reçu avec la ligne du compte rendu ;
- vérifiez que les honoraires correspondent au taux et à l'assiette du mandat ;
- gardez les comptes rendus de l'année : ils alimentent votre déclaration de revenus fonciers.
Si vous hésitez entre garder un cabinet et reprendre la gestion vous-même, l'alternative à l'agence chiffre les deux options. Et si vous voulez voir vos loyers sans attendre un document, un compte gratuit vous donne le suivi d'un logement, sans carte bancaire ni limite de durée.
10. Choisir l'outil qui produit le compte rendu
Un tableur fait un compte rendu. Il ne le fait pas à la vingtième propriété, pas quand un taux change et pas quand un collaborateur le remplit à votre place. Les critères que je regarde : le calcul suit-il le mandat, la TVA est-elle gérée, le détail s'ouvre-t-il, le document est-il archivé et visible du propriétaire ? Ma comparaison des logiciels de gestion locative pose la grille complète. Le guide pour digitaliser une petite agence dit par où commencer. Le détail de ce que couvre RentLabs est sur la page fonctionnalités.
Questions fréquentes
Le compte rendu de gestion est-il obligatoire ? Oui. L'article 6 de la loi Hoguet impose que le mandat précise les modalités de reddition de comptes et l'article 66 du décret de 1972 exige une reddition au moins annuelle. L'article 1993 du Code civil oblige en outre tout mandataire à rendre compte de sa gestion.
À quelle fréquence l'envoyer ? Au minimum une fois par an. Le mandat fixe le rythme réel et avec une clause d'exclusivité il doit le préciser. Je conseille le mois. Le trimestre se défend si le propriétaire le demande par écrit.
Existe-t-il un modèle officiel de compte rendu ? Je n'en ai pas trouvé. Les articles 64 à 71 du décret ne listent pas les mentions : le contenu relève du mandat et de l'article 1993 du Code civil.
Peut-on inclure le dépôt de garantie dans les sommes encaissées pour calculer les honoraires ? Je ne le fais jamais. Le dépôt est détenu pour le compte du locataire, il ne constitue pas un revenu du propriétaire. L'inclure ferait payer un pourcentage deux fois, à l'encaissement puis à la restitution.
Les honoraires du compte rendu sont-ils TTC ou HT ? Cela dépend de la façon dont le mandat les annonce. Un taux annoncé TTC se divise par 1,20 pour obtenir le hors taxes. Se tromper de sens change la ligne de vingt pour cent. Un cabinet en franchise en base n'a pas de TVA à afficher.
Que faire si le propriétaire conteste une ligne ? Ouvrir le détail. Si une charge n'a pas de facture, elle se retire et se refacture correctement. Une erreur se corrige par un compte rectifié, pas en effaçant l'ancien.
Le propriétaire doit-il recevoir le compte rendu en papier ? Aucun article que j'ai relu n'impose le papier. Ce qui compte, c'est que le propriétaire puisse le consulter et le conserver. Un espace en ligne où les comptes restent classés répond à cette exigence mieux qu'une pièce jointe oubliée.
Les retenues du cabinet sont-elles déductibles pour le propriétaire ? Pour un bailleur imposé au réel, les honoraires de gestion et les charges réglées par le cabinet sont des charges réelles. Elles doivent donc entrer dans sa comptabilité, sinon son résultat est surévalué.
En résumé
- Le décret de 1972 impose une reddition de comptes au moins annuelle (article 66) et l'article 1993 du Code civil oblige à rendre compte de tout ce qui a été reçu.
- Aucun texte relu ne liste le contenu du compte rendu : c'est au mandat de le fixer.
- Un bon compte rendu affiche le mandat, les encaissements détaillés, les honoraires avec base, taux et TVA, les charges avancées et le solde reversé.
- Un taux TTC se divise par 1,20 : le traiter comme un hors taxes coûte vingt pour cent de trop au propriétaire.
- Le dépôt de garantie et la part du locataire n'entrent jamais dans le compte du propriétaire.
- Les retenues du cabinet sont des charges réelles chez le bailleur au réel : sans écriture, son résultat est faux.
- Je recommande un compte rendu mensuel, remis dans l'espace du propriétaire et jamais en pièce jointe.
Photo de couverture : Jakub Żerdzicki sur Unsplash