Sommaire
Le bail mobilité est le contrat que je déconseille le plus souvent à un bailleur qui débute et celui que je recommande le plus volontiers à un bailleur qui sait pourquoi il le choisit. La différence tient à un point : il ne ressemble à aucun autre. Pas de dépôt de garantie, pas de reconduction, des charges au forfait que l'on ne peut jamais régulariser. Chacune de ces règles, prise seule, se retient facilement. C'est leur cumul qui piège.
J'ai déjà posé les grandes lignes dans mon guide du bail meublé, où il occupe une section. Ce guide-ci lui est entièrement consacré : qui y a droit, ce que le contrat doit contenir sous peine de perdre le statut, comment se passent les charges et la sortie. Tout vient des articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, que j'ai relus un par un sur Légifrance avant d'écrire.
1. Ce qu'est un bail mobilité et ce qu'il n'est pas
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018. L'article 25-12 le réserve à un locataire qui justifie, à la date de prise d'effet du bail, d'une situation précise : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Trois idées à retenir tout de suite.
Le motif est une condition du contrat, pas une formalité. Le locataire doit pouvoir le prouver (convention de stage, contrat d'apprentissage, attestation d'employeur) et le bail doit le nommer. Sans motif, il n'y a pas de bail mobilité.
Le régime est d'ordre public. On ne peut pas y déroger par une clause du contrat. Le titre est impératif : ce que je décris ici ne se négocie pas.
Il ne couvre pas tout. Les logements-foyers et les logements soumis à une convention d'occupation avec l'État sont exclus. La commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour les litiges sur ce bail, ce qui vous ramène directement vers le juge si une discussion à l'amiable échoue.
1.1 Ce que le bail mobilité n'est pas
Il n'est pas une location saisonnière, qui relève du code du tourisme. Il n'est pas non plus un bail étudiant de neuf mois, même si les deux visent parfois le même locataire. Et il n'est pas une manière de contourner le bail meublé d'un an : si l'une des conditions manque, le contrat tombe dans le droit commun du meublé, comme on le verra à la section 3.
L'ANIL ajoute un point pratique : le bailleur n'a aucune déclaration préalable ni autorisation administrative à demander pour proposer ce bail. Vous pouvez aussi louer votre propre résidence principale pendant vos absences sous cette forme.
2. À qui il sert vraiment
Je ne vois que deux situations où le bail mobilité est le bon outil.
Le logement qui tourne. Vous avez un studio près d'un campus ou d'un bassin d'emploi et la demande vient de stagiaires, d'alternants ou de salariés en mission de quelques mois. Un bail d'un an les fait fuir, un bail de neuf mois ne correspond ni à un stage de quatre mois ni à une mission de six. Le bail mobilité colle au besoin.
Le logement qui attend. Vous partez travailler à l'étranger pour un an ou vous vendez dans huit mois. Vous voulez que le logement ne reste pas vide sans vous enfermer dans un bail d'un an reconduit tacitement.
À l'inverse, je le déconseille dans deux cas. Si votre logement trouve facilement un locataire à l'année, le bail mobilité vous fait supporter des périodes vides et des remises en location à répétition pour un gain que le loyer libre ne compense pas toujours. Et si vous n'avez pas de solution de garantie solide, l'absence de dépôt vous laisse exposé (j'y reviens en section 6).
2.1 Le bail mobilité face aux deux autres baux meublés
| Critère | Bail meublé classique | Bail étudiant | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Durée | 1 an | 9 mois | 1 à 10 mois |
| Reconduction | Tacite | Aucune | Aucune |
| Dépôt de garantie | 2 mois maximum | 2 mois maximum | Interdit |
| Charges | Provision ou forfait | Provision ou forfait | Forfait uniquement |
| Public | Tout locataire | Étudiant | Situation de mobilité justifiée |
Le tableau dit l'essentiel : le bail mobilité est le seul à fermer la porte à la fois au dépôt et à la régularisation des charges. Le détail du bail meublé d'un an, de son mobilier obligatoire et de ses plafonds se trouve dans le guide du bail meublé.
3. Le premier piège : une mention oubliée et le contrat devient un bail meublé d'un an
Le bail mobilité doit être écrit. L'article 25-13 liste ce qu'il contient et c'est la liste d'un contrat de location classique à laquelle s'ajoutent trois éléments propres à ce bail.
- l'identité du bailleur (nom ou dénomination, adresse ou siège) et celle de son mandataire éventuel ;
- l'identité du locataire, la date de prise d'effet et la durée du bail ;
- la description du logement, avec sa surface habitable et ses parties privatives et communes ;
- le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
- le motif justifiant le recours au bail mobilité ;
- le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature ;
- la nature et le coût des travaux réalisés depuis la fin du bail précédent ;
- la mention qu'aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Ajoutez que le contrat doit préciser qu'il s'agit d'un bail mobilité soumis à ce titre de la loi.
Voici le piège, tel que le texte le formule : si la mention du bail mobilité, la durée ou le motif manque, le contrat est soumis au régime du meublé de résidence principale. Vous vouliez un bail de quatre mois. Vous avez, de plein droit, un bail meublé d'un an avec reconduction tacite, un dépôt de garantie qui aurait pu exister et un congé du bailleur encadré par les mêmes motifs que n'importe quel meublé. Et le même article précise que vous ne pouvez pas vous prévaloir de votre propre manquement : c'est le locataire qui choisit s'il s'en prévaut.
Dans RentLabs, j'ai fait de cette liste un contrôle bloquant (la génération de contrats est réservée aux offres payantes). Pour un bail mobilité, elle s'arrête si le motif du locataire n'est pas renseigné ou si un dépôt de garantie est saisi et elle indique ce qui manque avant de produire le document. Un oubli de ce genre ne se voit pas à la signature : il se découvre au moment où vous voulez récupérer le logement.
Pour comparer avec un bail meublé classique et son modèle gratuit à télécharger, la structure est voisine : ce sont ces trois mentions qui font la différence.
4. La durée : un à dix mois, un seul avenant, aucune reconduction
L'article 25-14 fixe la durée : un mois minimum et dix mois maximum. Le bail est non renouvelable et non reconductible. Le contrat peut être modifié une seule fois par avenant, à condition que la durée totale ne dépasse pas dix mois.
Un exemple chiffré. Vous signez un bail de quatre mois pour un stagiaire. Son stage est prolongé de trois mois. Vous pouvez signer un avenant qui porte le bail à sept mois. S'il est prolongé de nouveau, le second avenant n'existe pas : vous ne pouvez plus prolonger. Et même avec un seul avenant, vous ne dépasserez jamais dix mois.
4.1 Ce qui se passe à l'échéance
À la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux. Si les parties souhaitent poursuivre, elles ne prolongent pas : elles signent un nouveau bail. Le texte est clair sur sa nature : un nouveau contrat pour le même logement meublé relève du régime du meublé de résidence principale, donc un bail d'un an reconduit tacitement.
Cela change la manière de gérer la fin. Dans un bail meublé classique, c'est l'inaction qui prolonge. Ici, c'est l'inaction qui vous met en difficulté, puisque le locataire resté dans les lieux sans nouveau contrat est un occupant dont le titre s'est éteint. Je préfère donc me caler une date. RentLabs envoie une alerte de fin de bail quatre-vingt-dix jours avant la date de fin d'un bail à durée fixe et précise que la reconduction tacite ne s'applique pas aux baux courts non reconductibles (étudiant, mobilité, saisonnier). Pour un bail de plus de trois mois, vous avez donc le temps de décider : proposer un nouveau bail meublé ou remettre le logement sur le marché.
4.2 Les résidences à vocation d'emploi
Une exception existe pour les logements situés dans une résidence à vocation d'emploi : la durée peut y aller d'une semaine à dix-huit mois. Cette version de l'article 25-14 est en vigueur depuis le 28 novembre 2025, à la suite de la loi du 26 novembre 2025. Justice.fr indique toutefois que cette durée étendue attend la publication d'un décret : je ne l'appliquerais pas avant d'avoir vérifié sa parution. Pour un logement ordinaire, rien ne change.
5. Le loyer : libre à la signature, figé ensuite
L'article 25-16 est le plus court : le loyer est librement fixé et ne peut pas être révisé en cours de bail. Deux conséquences.
Pas d'IRL. Même sur dix mois, vous ne pouvez pas appliquer d'indexation. Ce qui compte donc, c'est le loyer que vous écrivez le jour de la signature. Je détaille le mécanisme de révision des autres baux dans mon article sur la révision du loyer par l'IRL, qui ne vous concerne pas ici.
Libre ne veut pas dire sans limite. Selon l'ANIL, le loyer est libre sauf dans les zones où l'encadrement s'applique et pour les baux conclus depuis le 24 août 2022, la hausse est limitée par rapport au précédent locataire dans les logements classés F ou G. Si votre logement est dans une commune concernée, regardez mon article sur l'encadrement des loyers puis sur le plafonnement en zone tendue, qui visent expressément les baux mobilité. Et si votre logement est une passoire thermique, le guide du DPE dit ce que vous avez le droit de louer.
6. Le deuxième piège : zéro dépôt de garantie
L'article 25-17 tient en une phrase : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. Pas deux mois, pas un mois, pas une « caution de ménage » qui ressemblerait à un dépôt sous un autre nom.
Concrètement, vous louez un logement meublé, avec son mobilier, sans aucune réserve financière pour les dégradations. Le plafond habituel du dépôt, que je détaille dans le guide du dépôt de garantie, n'a pas d'équivalent ici.
6.1 Ce que vous pouvez demander à la place
La loi ne vous interdit pas de vous protéger autrement.
- Un cautionnement. Le bailleur peut demander une caution. En revanche, toute clause de solidarité entre colocataires ou entre leurs cautions est réputée non écrite (article 25-13).
- La garantie Visale. Elle est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire. Beaucoup de profils éligibles au bail mobilité (jeunes actifs, alternants, salariés en mutation) peuvent y prétendre. Je compare les formules dans l'article sur Visale, caution et GLI.
- Une assurance obligatoire. Selon Justice.fr, le locataire doit souscrire au minimum une assurance couvrant les risques locatifs.
6.2 Mon choix quand je loue en bail mobilité
Je ne signe pas sans une garantie solide : Visale quand le dossier y a droit, une caution sérieuse sinon. Le guide pour sélectionner son locataire liste les pièces que vous pouvez exiger. Un locataire en mobilité est souvent sans historique local : la qualité du garant devient la seule vraie information que vous avez. Si ni Visale ni une caution n'est possible, je ne prends pas le risque ou alors je choisis un bail meublé classique avec son dépôt.
7. Le troisième piège : les charges au forfait, sans régularisation
L'article 25-18 impose le forfait de charges : les charges accessoires au loyer sont récupérées sous la forme d'un forfait versé avec le loyer, dont le contrat fixe le montant et la périodicité. Le forfait ne peut donner lieu à complément ni à régularisation ultérieure. Et il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte des charges par nature, ajusté à la périodicité du forfait.
Le principe est le même que pour le meublé classique en forfait, que je compare à la provision dans l'article sur le forfait de charges ou la provision. La différence tient au caractère obligatoire : en bail mobilité, vous n'avez pas le choix.
7.1 Ce que ça change pour le calcul
Un exemple pour fixer les idées. Les dernières charges récupérables de votre logement s'élèvent à 840 € sur l'année (eau, entretien des communs, ordures ménagères). Sur un bail de dix mois, le forfait raisonnable se situe autour de 70 € par mois. Si l'année suivante les charges grimpent de 15 %, vous ne pouvez rien rattraper : le forfait signé est le forfait payé jusqu'au bout.
Deux erreurs que je vois souvent.
Un forfait trop bas pour afficher un loyer attractif. Vous le supportez seul, jusqu'au terme, sans pouvoir le corriger.
Un forfait gonflé. Il s'expose à une réduction dès que le locataire démontre qu'il est manifestement disproportionné.
Pour le calcul, ma méthode est dans l'article calculer un forfait de charges : on part du dernier décompte, on ramène au mois et on garde une marge raisonnable, pas une marge confortable. Et la différence avec la régularisation annuelle des charges est qu'ici, vous n'avez rien à régulariser : le suivi se résume à encaisser le bon montant chaque mois.
8. Le départ : qui peut partir quand
La règle est asymétrique et elle penche du côté du locataire.
Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois (article 25-15). Le congé se donne par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'un commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple e-mail ne suffit pas. Le préavis court du jour de la réception, de la signification ou de la remise. Il doit le loyer et les charges pendant tout le préavis, sauf si un autre locataire entre dans les lieux avant la fin avec votre accord.
Le bailleur n'a pas de congé à donner : le bail s'éteint à son terme. Mais il ne peut pas non plus y mettre fin avant, sauf résiliation judiciaire en cas de manquement du locataire. Je traite le cas d'un locataire qui part dans le mois dans l'article sur le préavis réduit à un mois et celui des départs côté bailleur dans le guide du congé.
Ce que ça signifie pour votre trésorerie : un bail de dix mois ne garantit rien. Il peut se terminer à tout moment avec un mois de loyer d'avance. Je compte donc toujours sur le loyer d'un mois seulement, jamais sur le bail entier.
8.1 L'état des lieux et l'inventaire
À la signature, le contrat s'accompagne du dossier de diagnostics techniques, d'un état des lieux d'entrée avec inventaire du mobilier et, en copropriété, des extraits du règlement. Sans dépôt de garantie, l'état des lieux est votre seule preuve : sur un bail court où le logement change souvent de main, je le fais plus précis que sur un bail d'un an. Mon guide de l'état des lieux donne la méthode et la page état des lieux modèle gratuit fournit un formulaire prêt à remplir.
8.2 Si vous vendez en cours de bail
Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouvel acquéreur. Celui-ci doit notifier son identité et son adresse au locataire (article 25-13). Ça compte si vous comptiez vendre « libre » à la fin du bail : la date de fin reste la même.
9. La colocation en bail mobilité
Le bail mobilité s'accommode de la colocation, avec une particularité : la clause de solidarité entre colocataires ou entre leurs cautions est réputée non écrite. Chacun ne doit que sa part. Et chaque colocataire doit, pour sa part, justifier d'une situation de mobilité.
Pour un logement de plusieurs chambres, le choix entre bail unique et baux individuels est expliqué dans le guide de la colocation. Avec un bail mobilité, j'opte presque toujours pour des baux individuels : un colocataire qui part n'oblige pas les autres.
10. Comment RentLabs m'aide sur un bail court
Un bail mobilité demande plus de rigueur de calendrier qu'un bail d'un an, parce que rien ne se reconduit. Voici ce que je laisse à l'application.
- Le contrat. La génération de contrats fait partie des offres payantes. Elle refuse un dépôt et exige le motif, ce qui supprime l'erreur de la section 3.
- Les quittances. Le loyer et le forfait de charges apparaissent sur deux lignes et l'émission automatique des quittances évite de les refaire à la main chaque mois.
- Les échéances. L'alerte de fin de bail me laisse le temps de proposer un nouveau bail ou de préparer la remise en location.
Pour suivre un premier logement, l'offre gratuite de RentLabs couvre un logement sans limite de durée et sans carte bancaire. Les autres fonctions de suivi sont présentées sur la page des fonctionnalités.
Le bien est aussi parfois détenu en société : dans ce cas, le choix entre meublé et nu pèse sur la fiscalité, que je compare dans l'article sur le statut SCI ou LMNP. Et si vous louez en meublé hors résidence principale du locataire, c'est le bail meublé du code civil qui s'applique, pas ce titre de la loi de 1989. Pensez enfin à votre assurance propriétaire non occupant : le locataire assure son logement, vous assurez votre bien.
Questions fréquentes
Qui peut signer un bail mobilité ?
Un locataire qui justifie, à la prise d'effet du bail, d'une situation de formation professionnelle, d'études supérieures, d'apprentissage, de stage, de service civique, de mutation professionnelle ou de mission temporaire. Sans justificatif, le contrat n'est pas un bail mobilité.
Quelle est la durée d'un bail mobilité ?
De un à dix mois. Le bail ne peut être ni renouvelé ni reconduit. Une seule prolongation est possible par avenant, sans que la durée totale dépasse dix mois (article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989).
Peut-on demander un dépôt de garantie en bail mobilité ?
Non. L'article 25-17 l'interdit, sans exception. Le bailleur peut en revanche demander une caution ou accepter la garantie Visale. La clause de solidarité entre colocataires ou cautions est réputée non écrite.
Le loyer peut-il être révisé pendant le bail ?
Non. Le loyer est libre à la signature et ne peut pas être révisé en cours de bail (article 25-16). Selon l'ANIL, il reste encadré dans les zones où l'encadrement des loyers s'applique.
Comment se règlent les charges ?
Au forfait, versé avec le loyer. Il ne donne lieu à aucun complément ni régularisation ultérieure et il ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport au dernier décompte des charges (article 25-18).
Combien de temps le locataire doit-il prévenir avant de partir ?
Un mois, à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Il doit le loyer pendant tout le préavis sauf si un autre locataire le remplace avec votre accord.
Que se passe-t-il si le contrat oublie la mention « bail mobilité » ?
Si la mention du bail mobilité, la durée ou le motif manque, le contrat est soumis au régime du meublé de résidence principale. Vous avez alors un bail d'un an reconductible et non le bail court que vous vouliez (article 25-13).
Que faire si le locataire veut rester après dix mois ?
Vous ne pouvez pas prolonger au-delà. Si vous êtes d'accord, vous signez un nouveau bail, qui relève du régime du meublé de résidence principale et dure un an.
En résumé
- Le bail mobilité est un bail meublé de un à dix mois, réservé à un locataire en situation de mobilité justifiée (articles 25-12 et 25-14).
- Il est non renouvelable et non reconductible. Un seul avenant est possible, dans la limite de dix mois au total.
- Le dépôt de garantie est interdit (article 25-17). Vous sécurisez le bail par une caution ou par Visale, sans clause de solidarité.
- Les charges sont au forfait, sans régularisation et ne peuvent pas être manifestement disproportionnées (article 25-18).
- Le loyer est libre à la signature et non révisable ensuite. L'encadrement des loyers s'applique là où il existe.
- Le locataire part quand il veut avec un mois de préavis. Le bailleur ne peut pas résilier avant le terme, sauf action en justice.
- Une mention manquante (bail mobilité, durée ou motif) fait basculer le contrat dans le meublé d'un an (article 25-13).
Pour rédiger le contrat sans oubli, suivre l'échéance et garder loyer et forfait de charges séparés sur chaque quittance, créez votre compte RentLabs et gérez vos baux courts au même endroit. Les informations de cet article viennent de Légifrance, de la fiche ANIL sur le bail mobilité et de la fiche Justice.fr.
Photo de couverture : Jozsef Hocza sur Unsplash