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Si votre logement est situé dans une zone tendue, vous ne fixez pas librement le loyer quand votre locataire part. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui que payait le précédent. Cette règle n'est pas permanente : elle repose sur un décret que le gouvernement renouvelle chaque été et la dernière reconduction date du 20 juillet 2026.
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 prolonge le dispositif pour tous les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. C'est ce qu'indique l'analyse juridique de l'ANIL, à jour au 23 juillet 2026. Le texte modifie le décret de base, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, qui porte toute la mécanique.
Je l'écris parce que cette règle est mal connue alors qu'elle concerne bien plus de bailleurs que l'encadrement « à la parisienne ». J'ai traité ce dernier dans mon article sur la fin annoncée de l'expérimentation de l'encadrement des loyers. Ici je parle de l'autre dispositif, celui qui ne fixe aucun plafond en euros par mètre carré mais qui gèle votre loyer d'un locataire à l'autre.
1. Ce que dit le décret reconduit cet été
Le principe tient en une phrase, posée à l'article 3 du décret du 27 juillet 2017 : à la relocation, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Trois choses à retenir sur le texte lui-même.
Il est annuel. Un décret est publié chaque année depuis 2017 et chacun couvre douze mois, du 1er août au 31 juillet. Le texte de juillet 2026 vaut donc pour les baux que vous signerez jusqu'au 31 juillet 2027. Au-delà, il faudra un nouveau décret. Je ne connais aucune annonce officielle qui permette de dire aujourd'hui s'il viendra ni sous quelle forme.
Il repose sur la loi. Le fondement est l'article 17 et l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui autorisent le gouvernement à limiter par décret l'évolution des loyers dans les zones où le marché est déséquilibré.
Il vise large. Sont concernés les baux nus, les baux meublés et les baux mobilité, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire ou un local mixte professionnel et d'habitation. L'ANIL liste les exclusions : les logements HLM, les logements conventionnés à l'APL, ceux qui relèvent encore de la loi de 1948 et les locations saisonnières.
Autrement dit, si vous louez un studio meublé à un étudiant dans une grande agglomération, vous êtes concerné exactement comme le propriétaire d'un T3 vide. Le guide du bail meublé le rappelle dans sa partie sur le loyer, je n'y reviens pas.
2. Votre commune est-elle en zone tendue ?
C'est la première question et la plus mal posée. Beaucoup de bailleurs pensent qu'une zone tendue se limite à Paris et aux grandes métropoles. La définition légale est plus large.
2.1 La définition et la liste
Une zone tendue correspond aux agglomérations de plus de 50 000 habitants formant une zone d'urbanisation continue, où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, celui qui sert aussi à la taxe sur les logements vacants.
Cette liste bouge. Sa dernière mise à jour vient du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, qui a ajouté de nouvelles unités urbaines, modifié le périmètre de certaines et retiré des communes. Je ne recopie donc aucun décompte ici : un chiffre de communes écrit dans un article devient faux à la retouche suivante.
2.2 Le piège des communes « touristiques »
Un second décret, le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, a étendu la taxe sur les logements vacants à des communes dites tendues et touristiques. L'ANIL est formelle : ces communes-là ne sont pas soumises à l'encadrement de l'évolution des loyers. Être assujetti à la taxe sur les logements vacants ne veut donc pas dire que votre loyer est gelé à la relocation. Je trouve ce point très mal expliqué ailleurs et il change tout pour un bailleur en station balnéaire ou en zone de montagne.
2.3 La vérification en trente secondes
La méthode la plus fiable que je connaisse passe par le simulateur officiel de délai de préavis de service-public.gouv.fr. Il demande la commune et répond si elle est en zone tendue, puisque c'est ce qui ramène le préavis du locataire à un mois.
Il pose aussi une question que je trouve parlante : la date de signature du bail, découpée en trois périodes. Avant le 27 août 2023, entre le 27 août 2023 et le 24 décembre 2025, puis depuis le 24 décembre 2025. Ces deux dates correspondent aux deux dernières retouches de la liste. La réponse peut donc changer pour une même commune selon l'âge de votre bail.
3. Le calcul du loyer maximal, situation par situation
Voici le tableau que je garde sous la main. Il couvre les cas prévus par le décret et les deux exclusions qui rendent le loyer libre.
| Situation à la relocation | Loyer maximal du nouveau bail | Condition à remplir |
|---|---|---|
| Cas général | Le dernier loyer du locataire sortant | Aucune |
| Loyer non révisé depuis 12 mois | Dernier loyer révisé selon l'IRL | Variation du dernier IRL publié à la signature |
| Loyer manifestement sous-évalué | Moitié de l'écart avec les loyers du voisinage | Références de logements comparables jointes au bail |
| Travaux d'amélioration | Hausse annuelle de 15 % du coût TTC des travaux | Travaux au moins égaux à la moitié de la dernière année de loyer |
| Sous-évaluation et travaux à la fois | La plus élevée des deux limites, jamais leur somme | Les deux conditions ci-dessus |
| Première mise en location | Libre | Logement jamais loué |
| Vacance de plus de 18 mois | Libre, sauf classe F ou G | Logement inoccupé depuis plus de 18 mois |
| Gros travaux récents | Libre | Travaux de moins de 6 mois, au moins égaux à une année de loyer |
| Logement classé F ou G | Le dernier loyer, sans aucune exception | Aucune hausse possible |
Le tableau dit ce qui est permis. Les sections qui suivent disent comment le prouver, parce que c'est là que les dossiers se perdent.
3.1 Le cas général et la révision oubliée
Le loyer du nouveau bail est celui du locataire sortant. Une seule souplesse : si ce loyer n'a pas été révisé au cours des douze derniers mois, vous pouvez appliquer la variation annuelle de l'IRL, en prenant le dernier indice publié à la date de signature. S'il a été révisé dans l'année, le nouveau loyer est strictement identique.
C'est la raison pour laquelle je conseille de ne jamais sauter une révision annuelle. Une révision oubliée ne se rattrape pas sur le bail en cours, je l'explique dans le guide express de la révision par l'IRL. En zone tendue, elle ne se rattrape pas davantage au changement de locataire : vous ne récupérez qu'une seule année de variation, pas les trois que vous avez laissé filer. Le dernier indice commenté sur ce blog est celui du troisième trimestre 2026. Pour sa valeur exacte, je renvoie toujours à l'INSEE plutôt que de la recopier.
3.2 Le loyer manifestement sous-évalué
Si le loyer du locataire sortant est nettement inférieur à ceux des logements comparables du quartier, vous pouvez le rehausser. La hausse est plafonnée à la moitié de l'écart entre le loyer de voisinage et le dernier loyer.
L'ANIL donne l'exemple : un dernier loyer de 600 € face à des références de voisinage à 900 € autorise un nouveau loyer de 750 €. Pas 900 €.
La preuve repose sur des références de loyers de logements comparables, au sens du décret n° 90-780. Elles peuvent venir d'un observatoire local des loyers, d'une agence ou d'une association. Vous pouvez aussi utiliser des références tirées de vos propres logements si elles sont représentatives. Elles doivent être jointes au contrat de location. Un bail qui annonce une sous-évaluation sans références annexées ne tient pas.
3.3 Les travaux d'amélioration
C'est l'exception la plus utilisée et la plus mal calculée. Deux seuils à ne pas confondre.
Le premier est un seuil de déclenchement : le coût des travaux doit atteindre au moins la moitié de la dernière année de loyer hors charges. En dessous, aucune hausse n'est permise, même avec une cuisine neuve.
Le second est un plafond de hausse : le loyer annuel peut augmenter d'au plus 15 % du coût réel des travaux TTC.
Prenons un logement loué 750 € par mois, soit 9 000 € par an. Le seuil est à 4 500 €. Vous faites 8 000 € de travaux TTC. La hausse maximale est de 1 200 € par an, soit 100 € par mois. Le nouveau loyer plafonne à 850 €.
Deux précisions de l'ANIL qui évitent des erreurs coûteuses. Les travaux financés par une contribution du locataire au partage des économies de charges ne comptent pas dans le calcul. Et pour des travaux sur les parties communes, seule la quote-part de votre lot en millièmes est retenue. Ce dernier point concerne directement les bailleurs en immeuble collectif : je l'ai détaillé dans mon guide de la copropriété pour le bailleur.
Sur le plan fiscal, ces mêmes travaux peuvent créer un déficit foncier au régime réel. Ils servent donc deux fois : une hausse de loyer encadrée d'un côté, une déduction de l'autre.
3.4 Les trois cas où le loyer redevient libre
L'article 2 du décret écarte trois situations, dans lesquelles vous fixez le loyer librement. Librement au sens de ce décret : si le logement est aussi dans un territoire d'encadrement du niveau, le plafond en euros par mètre carré continue de s'appliquer.
- La première mise en location. Un logement neuf ou jamais loué n'a pas de « dernier loyer ».
- Le logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois. Attention à la réserve énergétique, j'y reviens juste après.
- Les travaux d'amélioration de moins de six mois dont le montant atteint au moins une année entière de loyer. Sur l'exemple à 750 €, il faut donc 9 000 € de travaux, réalisés récemment.
Laisser un logement vide dix-huit mois pour libérer le loyer est un calcul que je déconseille. Dix-huit mois de vacance sur un loyer de 750 €, c'est 13 500 € de manque à gagner. Il faudrait des années de loyer majoré pour les rattraper, taxe sur les logements vacants en plus si votre commune y est soumise.
4. Les logements classés F ou G : aucune exception
Depuis la loi Climat et Résilience, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. L'ANIL emploie les mots « sans exception » et le décret de 2017 précise, à son article 1-1, que ses souplesses ne s'appliquent pas à ces logements.
Concrètement, pour un logement F ou G en métropole :
- pas de hausse pour sous-évaluation ni pour travaux à la relocation ;
- pas de réévaluation au renouvellement du bail ;
- pas de révision annuelle par l'IRL, pour les baux signés depuis le 24 août 2022 selon la fiche de service-public.gouv.fr ;
- et la vacance de plus de dix-huit mois ne libère pas le loyer, contrairement aux classes A à E.
Ce dernier point mérite d'être lu deux fois. Pour un bail signé depuis le 1er juillet 2024, service-public indique que le loyer redevient libre après dix-huit mois de vacance pour les logements classés A à E. Pour les F et G, il reste bloqué au dernier loyer.
La seule sortie est donc de faire des travaux qui changent la classe. Mais même là, attention : c'est le DPE en vigueur à la signature du nouveau bail qui compte. Le calendrier d'interdiction de location des passoires et le coût d'un saut de classe sont dans mon guide du DPE et des passoires thermiques. Ce que j'en retiens pour la relocation : si votre logement est en F, il vaut mieux refaire le diagnostic après travaux AVANT de rédiger le bail suivant, pas après.
5. Au renouvellement, une autre règle
Le décret ne vise pas seulement la relocation. Il encadre aussi la réévaluation du loyer au renouvellement d'un bail en cours avec le même locataire.
Le principe de la loi de 1989 est simple : le bail se reconduit tacitement et le loyer n'évolue que par la révision annuelle. La réévaluation, prévue à l'article 17-2, est l'exception. En zone tendue, elle n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué. L'ANIL le précise : les travaux seuls ne suffisent pas, vous devez aussi démontrer la sous-évaluation par rapport au voisinage.
Le plafond est le même qu'à la relocation : la moitié de l'écart avec les références. Ou 15 % du coût TTC des travaux, si ce second plafond est plus élevé. La hausse s'étale ensuite par tiers ou par sixième selon son montant et la durée du bail renouvelé. Et la proposition doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme du bail.
Pour un bailleur qui veut récupérer son logement plutôt que le relouer, les règles sont différentes et plus strictes : je les ai rassemblées dans le guide du congé donné au locataire.
6. Ce que le bail doit écrire : c'est là que tout se joue
Le plafond n'est contrôlable que si le bail porte le chiffre de départ. C'est l'article 3 de la loi de 1989 qui l'impose : lorsque le logement a été occupé dans les dix-huit mois précédant la signature, le bail mentionne le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la date de son versement et celle de sa dernière révision. Service-public le résume en une phrase : « Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être indiqué dans le bail. »
Cette mention n'est pas propre aux zones tendues, elle vaut partout. Mais en zone tendue elle devient la preuve. Un locataire qui découvre que son loyer dépasse celui de son prédécesseur sans justification peut contester par lettre recommandée, puis saisir la commission départementale de conciliation (gratuite) puis, à défaut, le juge des contentieux de la protection.
Le nouveau contrat type issu du décret du 6 juillet 2026 a réorganisé ces rubriques pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Si vous partez d'un vieux modèle, le modèle de bail nu et le modèle de bail meublé portent déjà la rubrique du dernier loyer.
6.1 Ce que fait RentLabs à ce moment précis
C'est l'élément concret que je peux décrire, parce que je l'ai construit. Le problème de la relocation n'est pas le calcul. C'est de retrouver, trois ans plus tard, le dernier loyer exact, sa date de versement et la date de la dernière révision.
Dans RentLabs, l'étape « Encadrement & plafonnement » du nouveau bail propose un interrupteur Plafonnement à la relocation. Activé, il demande le dernier loyer hors charges et une case pour signaler une vacance de plus de dix-huit mois. Le bail généré reprend alors la clause de plafonnement et, pour tout logement résidentiel, la mention de l'article 3 avec le montant et la date.
Le parcours de rédaction du bail va plus loin sur un point : il refuse de passer à l'étape suivante tant que le dernier loyer et sa date ne sont pas renseignés, sauf si vous cochez « aucun locataire précédent ». Ce qui est interdit, ce n'est pas de n'avoir pas eu de locataire. C'est de ne rien dire.
Une limite honnête, puisque je préfère la signaler moi-même : l'application ne croise pas cette case avec votre DPE. Si votre logement est classé F ou G, ne cochez pas la vacance de dix-huit mois en pensant libérer le loyer. Le texte ne vous le permet pas et l'outil vous fait confiance sur ce point.
La révision annuelle, elle, s'automatise quand vous l'activez sur le bail : trente jours avant la date anniversaire, un message prévient le locataire et vous-même dans la conversation liée à la location, puis le loyer est recalculé le jour venu selon la formule de l'INSEE. C'est ce qui évite la révision oubliée dont je parlais plus haut. Même réserve que pour la vacance : l'automatisme ne lit pas le DPE, donc sur un logement F ou G loué depuis le 24 août 2022, laissez la révision désactivée. Le détail du mécanisme est sur la page fonctionnalités. L'offre gratuite couvre un logement et un profil bailleur, sans carte bancaire ni limite de durée : vous pouvez créer votre compte et saisir le dernier loyer de votre logement avant même que le locataire ne parte.
7. Ce que je ferais avant de relouer en zone tendue
Voici l'ordre dans lequel je procède. Il tient en cinq gestes et aucun ne prend plus d'une demi-heure.
Vérifier la commune, à la date de signature. La liste a changé le 24 décembre 2025. Un logement qui n'était pas en zone tendue lors du bail précédent peut l'être pour le suivant. L'inverse est vrai aussi.
Relever le dernier loyer hors charges. Hors charges, toujours. Les provisions ne sont pas un loyer et n'entrent pas dans le plafond : leur logique propre est dans mon guide des charges récupérables et de la régularisation.
Regarder le DPE avant de faire des plans. Un F ou un G ferme toutes les portes. Mieux vaut le savoir avant de chiffrer des travaux sur la base d'une hausse qui n'arrivera pas.
Préparer la preuve avant l'annonce. Si vous comptez sur une exception, rassemblez les factures ou les références avant de publier l'annonce, pas une fois le candidat retenu. Un loyer annoncé au-dessus du plafond, puis baissé à la signature, met tout le monde mal à l'aise. La sélection du locataire se passe mieux quand le loyer affiché est déjà le bon.
Écrire tout cela dans le bail. Dernier loyer, date, dernière révision, nature et montant des travaux, références de voisinage en annexe. Le guide du bail non meublé reprend la liste complète des mentions obligatoires.
Pour un bailleur qui démarre, l'ensemble de ces étapes trouve sa place dans le parcours décrit dans mon guide pour bien louer en tant que bailleur particulier. Et si vous gérez plusieurs logements dans des communes différentes, c'est précisément le genre de règle qui varie d'un bien à l'autre et qu'un logiciel de gestion locative doit savoir porter par logement.
8. Ce que ce plafond change pour votre rendement
Un plafond à la relocation ne se discute pas, il s'anticipe. Le loyer que vous pourrez demander au prochain locataire est connu d'avance, à une révision près. Pour qui achète en zone tendue, cela veut dire que le rendement se calcule sur le loyer en place, pas sur le loyer de marché affiché par les annonces voisines.
C'est un point que je trouve sous-estimé dans les projets d'investissement. Un bien loué sous le marché depuis dix ans reste sous le marché à la relocation, sauf travaux ou sous-évaluation prouvée. Et même dans ce cas, la hausse permise est plafonnée à la moitié de l'écart. Le calcul se fait avec la méthode de mon article sur la rentabilité brute, nette et nette-nette. Le calculateur de rendement locatif fait l'arithmétique sans créer de compte.
À l'inverse, je ne crois pas qu'il faille fuir les zones tendues pour cette raison. La vacance y est faible, ce qui compte davantage sur dix ans qu'une hausse de loyer à chaque rotation. Ce qui coûte cher n'est pas le plafond. C'est de l'ignorer, puis de rendre le trop-perçu.
Si vous voulez voir comment RentLabs garde le loyer de base, les charges et l'historique des révisions sur trois lignes séparées, la page fonctionnalités en donne le détail et vous pouvez l'essayer gratuitement sur un premier logement.
Questions fréquentes
Le plafonnement des loyers en zone tendue s'applique-t-il jusqu'à quand ? Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 couvre les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Le dispositif est reconduit chaque année par un nouveau décret depuis 2017. Rien ne permet de dire aujourd'hui ce qui s'appliquera après le 31 juillet 2027.
Comment savoir si mon logement est en zone tendue ? La liste figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, mise à jour en dernier lieu par le décret du 22 décembre 2025. Le plus simple est le simulateur de délai de préavis de service-public.gouv.fr : vous saisissez la commune et la date du bail, il répond si la commune est en zone tendue.
Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue ? En principe non : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du locataire sortant. Trois souplesses existent. La révision IRL si le loyer n'a pas été révisé dans les douze derniers mois. Une hausse pour loyer manifestement sous-évalué, limitée à la moitié de l'écart avec le voisinage. Une hausse après travaux, limitée à 15 % de leur coût TTC par an, si ces travaux atteignent la moitié d'une année de loyer.
Le plafonnement s'applique-t-il aux locations meublées ? Oui. Il vise les baux nus, les baux meublés et les baux mobilité, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. Seules les locations saisonnières, les logements HLM, les logements conventionnés à l'APL et ceux régis par la loi de 1948 en sont exclus.
Après dix-huit mois de vacance, le loyer est-il libre ? Pour un logement classé de A à E, oui : le décret ne s'applique pas à un logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois. Pour un logement classé F ou G, non. Le loyer reste plafonné au dernier loyer du précédent locataire, quelle que soit la durée de vacance.
Ma commune paie la taxe sur les logements vacants : suis-je en zone tendue ? Pas forcément. Le décret du 25 août 2023 a étendu cette taxe à des communes dites tendues et touristiques qui ne sont pas soumises à l'encadrement de l'évolution des loyers. Vérifiez votre commune au simulateur officiel plutôt que de vous fier à votre avis de taxe.
Que risque un bailleur qui dépasse le plafond à la relocation ? Le locataire peut contester le loyer, saisir gratuitement la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection pour obtenir la mise en conformité du loyer. Sans le dernier loyer écrit dans le bail, comme l'exige l'article 3 de la loi de 1989, vous n'avez aucun moyen de prouver que le loyer était régulier.
En résumé
- En zone tendue, le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer du locataire sortant. Le décret du 20 juillet 2026 reconduit la règle pour les baux signés jusqu'au 31 juillet 2027.
- La liste des communes a été mise à jour le 22 décembre 2025. Les communes seulement « tendues et touristiques » au sens de la taxe sur les logements vacants ne sont pas concernées.
- Trois hausses restent possibles : révision IRL si aucune n'a eu lieu dans l'année, sous-évaluation limitée à la moitié de l'écart avec le voisinage, travaux limités à 15 % de leur coût TTC par an.
- Sous-évaluation et travaux ne s'additionnent pas : on retient la plus haute des deux limites.
- Le loyer redevient libre à la première location, après dix-huit mois de vacance ou après des travaux récents d'au moins un an de loyer.
- Un logement classé F ou G ne connaît aucune exception : ni hausse, ni réévaluation, ni libération après vacance.
- Le bail doit porter le dernier loyer, sa date et sa dernière révision (article 3 de la loi de 1989). C'est la seule preuve qui compte en cas de contestation.
Photo de couverture : Jakub Żerdzicki sur Unsplash