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Quand le dispositif Jeanbrun est sorti, j'ai reçu le même message trois fois en une semaine : « C'est le retour de l'amortissement en location nue, non ? ». La réponse courte est oui, mais avec des conditions qui le réservent à un public très précis. Et la plupart des résumés que j'ai lus passent sur ces conditions en une ligne.
J'ai donc fait comme d'habitude avant d'écrire sur la fiscalité : j'ai lu la loi de finances elle-même et les synthèses de l'ANIL, qui est l'organisme officiel d'information sur le logement. Cet article dit ce qui est écrit, à qui ça s'adresse, ce que ça rapporte sur un cas chiffré et surtout ce que ça vous engage à faire pendant neuf ans. Je ne cite aucun plafond de loyer : ces montants se mettent à jour et la page officielle les porte mieux que moi.
Un mot sur ma position, pour que vous sachiez d'où je parle. Je ne vends aucun logement neuf et je ne touche rien si vous choisissez ce dispositif. Je gère un outil de gestion locative. Mon seul intérêt est que vous sachiez ce que vous signez.
1. Ce que dit la loi
Le dispositif vient de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Vous pouvez en lire le texte sur la page Légifrance de la loi. D'après la synthèse de l'ANIL sur cette loi, il figure à l'article 47 et modifie l'article 31 du code général des impôts (revenus fonciers), ainsi que les articles 32 et 150 VB.
Le principe tient en une phrase : au lieu d'une réduction d'impôt calculée sur le prix (le principe de l'ancien Pinel), vous déduisez de vos revenus fonciers un amortissement du prix d'acquisition. C'est une logique de charge déductible, pas de crédit d'impôt.
1.1 Pourquoi c'est une rupture
En location nue au régime réel, vous déduisiez jusqu'ici vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance. Jamais la valeur du bien lui-même. L'amortissement était réservé à la location meublée, ce qui explique le succès du LMNP. Jeanbrun ouvre cette porte pour la location nue, sous conditions.
1.2 Deux dispositifs en un
La loi distingue le neuf et l'ancien avec travaux. Les taux et les conditions diffèrent. Je les détaille dans les sections suivantes.
2. Qui peut en profiter
Les conditions s'empilent et c'est là que se perdent beaucoup de bailleurs. Voici ce que la présentation de l'ADIL du 20 mars 2026 et la synthèse de l'ANIL établissent.
| Condition | Ce que dit le texte |
|---|---|
| Type de location | Nue, en résidence principale du locataire |
| Régime d'imposition | Régime réel, le micro-foncier est exclu |
| Type d'immeuble | Bâtiment d'habitation collectif |
| Date d'acquisition | Entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 |
2.1 Pour le neuf
Il faut acquérir un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA). Le dépôt d'un permis de construire dans la même période ouvre aussi le droit. Dans tous les cas, c'est la date d'acquisition ou de dépôt, pas celle de la signature d'une promesse, qui compte. Vérifiez ce point avec votre notaire avant de signer.
2.2 Pour l'ancien
C'est plus étroit. L'ancien n'ouvre droit au dispositif que si des travaux suivent : soit des travaux de production d'un immeuble neuf, soit des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition. Avec, en métropole, un logement qui sort en classe A ou B au diagnostic de performance énergétique après travaux. Les logements classés monuments historiques ou labellisés Fondation du patrimoine sont exclus.
Un point m'a frappé : le logement ne doit pas avoir été occupé depuis la fin des travaux. Un bailleur qui rénove, s'installe six mois puis loue, sort donc du dispositif.
2.3 Ce qui est exclu d'office
Je vois deux profils qui se trompent. Le premier possède déjà un bien locatif et pense que Jeanbrun s'applique à lui : non, le dispositif vise les acquisitions faites à partir du 21 février 2026. Le second pense à un appartement ancien sans travaux : sans les 30 % de travaux, il n'y a rien à amortir.
Autre exclusion : le locataire ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal, ni être un de vos ascendants, descendants ou alliés jusqu'au deuxième degré.
3. Les taux et les plafonds
C'est le cœur du dispositif. Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer que vous vous engagez à pratiquer.
| Niveau de loyer | Taux neuf | Taux ancien |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
Ces taux se déduisent de l'ANIL : le social ajoute un point (neuf) ou un demi-point (ancien) au taux intermédiaire, le très social en ajoute deux (neuf) ou un (ancien).
3.1 La base amortissable
Elle vaut 80 % du prix d'acquisition net de frais. Les 20 % restants sont réputés correspondre au terrain, qui ne s'amortit pas. Pour l'ancien, s'ajoutent certains travaux. Le cumul des amortissements ne peut jamais dépasser la valeur du bâti.
3.2 Les plafonds par foyer fiscal
La déduction annuelle est plafonnée par foyer fiscal, tous dispositifs confondus :
- 8 000 € par principe ;
- 10 000 € si au moins la moitié des revenus bruts des logements concernés relève de la location sociale ;
- 12 000 € si au moins la moitié relève de la location très sociale.
Ce plafond par foyer m'importe plus que les taux. Si vous avez deux logements Jeanbrun, ils partagent la même enveloppe.
4. Un cas chiffré
Je prends un appartement neuf acheté 200 000 € net de frais, loué nu au loyer intermédiaire. Les chiffres ci-dessous sont mon calcul à partir des règles de l'ANIL. Ce n'est pas une simulation officielle.
- Base amortissable : 200 000 € × 80 % = 160 000 €.
- Amortissement annuel à 3,5 % : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 €.
- Sous le plafond de 8 000 € : tout est déductible.
Supposons 7 200 € de loyers annuels et 2 000 € de charges (taxe foncière, assurance, gestion). Le résultat foncier avant amortissement est de 5 200 €. Après amortissement, il tombe à zéro et il se crée même un déficit de 400 €. Dans un cas plus favorable, c'est tout le loyer qui devient non imposable.
4.1 Ce que ça ne dit pas
Ce calcul ignore l'emprunt. Les intérêts se déduisent en plus et le déficit foncier peut s'imputer sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, selon l'ADIL. Cette limite est portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027. Pour le fonctionnement de ce mécanisme, mon guide sur le déficit foncier explique ce qui se déduit et ce qui se reporte.
4.2 Ce que ça coûte en contrepartie
Un loyer intermédiaire est plafonné tandis que le locataire est soumis à un plafond de ressources. Votre rendement brut baisse donc par rapport à un loyer libre. Avant de comparer deux investissements, refaites le calcul complet avec la méthode de la rentabilité brute et nette, loyer plafonné compris.
5. L'engagement de neuf ans
C'est ici que le dispositif devient une contrainte réelle. Pour conserver la déduction, vous devez :
- louer effectivement et sans interruption pendant au moins 9 ans ;
- commencer la location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition ;
- respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
- louer à un locataire extérieur à votre cercle familial proche.
Une vacance prolongée peut rompre la continuité. Je ne trouve aucune tolérance chiffrée dans les synthèses que j'ai lues, donc je ne vous en promets aucune. Si votre logement doit rester vide plusieurs mois, posez la question à votre centre des impôts avant.
5.1 Ce qui se passe si vous rompez
Le revenu net foncier de l'année de rupture est majoré des amortissements déjà déduits. L'ANIL précise que cette majoration est étalée par un quotient. Il n'y a pas de reprise en cas d'invalidité (catégories 2 et 3), de licenciement ou de décès.
Concrètement : sur mon cas chiffré, six ans à 5 600 € font 33 600 € d'amortissements à réintégrer si vous revendez la septième année. Cette somme vient s'ajouter à votre revenu imposable. C'est ce que je veux que vous ayez en tête avant de signer.
5.2 À la revente
Le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction. La plus-value est donc plus élevée. Le mécanisme est proche de ce qui s'applique au meublé, que j'ai détaillé dans l'article sur l'amortissement LMNP et le PLF 2027. Pour une estimation, le simulateur de plus-value donne un ordre de grandeur.
6. Jeanbrun et les autres régimes
Le dispositif ne se cumule pas avec tout. D'après l'ANIL, le neuf ne se cumule pas avec le Girardin social. L'ancien ne se cumule ni avec le Girardin, ni avec Malraux, ni avec Pinel, Duflot ou Denormandie.
6.1 Jeanbrun contre LMNP
| Critère | Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue | Meublée |
| Loyer | Plafonné | Libre |
| Engagement | 9 ans | Aucun |
| Plafond de déduction | 8 000 à 12 000 € par foyer | Aucun plafond actuel |
Le dernier point est à nuancer : le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner l'amortissement du meublé, comme je le détaille dans mon article sur le PLF 2027. Rien n'est voté à ce jour. Pour comparer les statuts avec vos propres chiffres, relisez le comparatif SCI ou LMNP et celui sur le régime réel ou micro.
6.2 En SCI et en démembrement
Le dispositif est possible en SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés, à condition que l'associé conserve ses titres jusqu'au terme de la location. Pas de déduction si le logement est loué à un associé. Le démembrement exclut la déduction, sauf transmission entre époux par décès.
7. Ce que ça change pour la gestion au quotidien
Un engagement de neuf ans, ça se suit. Voici ce que je ferais à votre place dès le premier jour.
7.1 Choisir le locataire avec le plafond en tête
Le plafond de ressources s'apprécie sur le locataire. Un dossier accepté sans avoir vérifié ce plafond met en péril la déduction. Ma méthode pour sélectionner un locataire intègre déjà la lecture de l'avis d'imposition. Ajoutez simplement la comparaison avec le plafond de la catégorie choisie.
7.2 Garder la preuve de chaque année
Il faut pouvoir montrer que le logement a été loué, à qui, à quel loyer et sans interruption. Sur RentLabs, le bail, les quittances et les loyers encaissés sont rattachés au logement année après année. Quand l'administration demande une preuve de location continue, c'est un export et non une chasse aux papiers. Si le logement est géré par un cabinet, gardez chaque année ses comptes rendus de gestion : ils prouvent chaque loyer encaissé et les charges réglées pour votre compte.
Si vous démarrez avec un seul logement, l'offre gratuite couvre un bien et un profil bailleur, sans carte bancaire. Largement de quoi tenir le dossier d'un premier investissement Jeanbrun.
7.3 Suivre les règles du bail
Le bail d'un logement Jeanbrun reste un bail d'habitation en location nue. Tout ce que je décris dans le guide du bail non meublé s'applique, avec en plus l'engagement fiscal qui court derrière. Un bail mobilité, bail meublé de un à dix mois, ne rentre pas dans cette logique de location nue longue durée : je l'ai traité à part dans mon guide.
8. Les erreurs que je verrais venir
Je n'ai pas de client Jeanbrun à citer : le dispositif a quelques mois et je ne vais pas en inventer. Voici donc trois erreurs que la lecture du texte laisse prévoir, à vérifier avec votre conseil.
8.1 Confondre acquisition et signature
Le texte parle d'acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Une promesse de vente signée en 2028 avec un acte en 2029 sort de la fenêtre. Calez le calendrier avec le notaire dès le départ.
8.2 Oublier d'opter au moment de la déclaration
L'ANIL écrit que le dispositif suppose le régime réel avec option lors de la déclaration des revenus. L'option ne se devine pas : elle se coche. Si vous remplissez la déclaration 2044 sans y penser, vous perdez l'année. Mon guide sur le régime réel ou micro rappelle comment on bascule.
8.3 Louer trop vite ou trop tard
Le délai de 12 mois après l'achèvement ou l'acquisition court tout seul. Un chantier de livraison qui traîne ou un premier locataire qui n'arrive pas peuvent vous faire sortir du dispositif sans que personne vous prévienne. Gardez une trace datée de chaque étape : date de livraison, première annonce, signature du bail. Dans RentLabs vous pouvez ranger ces pièces avec la fiche du logement et les retrouver en une minute le jour du contrôle.
9. Ce que je ferais avant de signer
Voici ma liste, dans l'ordre :
- Relire la synthèse officielle de l'ANIL citée plus haut, pas la plaquette du promoteur.
- Calculer le rendement net avec le loyer plafonné, sans l'économie d'impôt.
- Calculer ensuite l'économie d'impôt à votre tranche et la réintégration en cas de rupture.
- Vérifier que vous pouvez tenir neuf ans : pensez à votre projet de vie, à une mutation ou à un besoin de revendre.
- Demander au notaire la date exacte d'acquisition retenue.
Si vous n'avez pas de bien, l'offre gratuite de RentLabs vous permet de tenir un premier dossier sans frais. Et si la réponse à ma liste est « je ne suis pas sûr », la prudence veut qu'on attende : la fenêtre court jusqu'à fin 2028.
10. Mon avis
Je ne conseille pas ce dispositif par principe. Il peut avoir du sens pour un investisseur en tranche d'imposition élevée qui achète du neuf et accepte un loyer plafonné pendant neuf ans. Il en a beaucoup moins pour quelqu'un qui cherche d'abord du rendement : le plafond de loyer pèse sur le calcul et la reprise en cas de rupture rend toute sortie anticipée coûteuse.
Deux conseils concrets. Faites le calcul complet avec le loyer plafonné avant de comparer à un loyer libre. Et ne vous engagez pas parce qu'un promoteur vous montre l'économie d'impôt de l'année 1 : demandez-lui le résultat à la revente.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun est-il voté et applicable ?
Oui. Il figure dans la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Il vise les acquisitions faites à partir du 21 février 2026.
Puis-je en profiter pour un logement que je possède déjà ?
Non. Le texte vise les logements neufs ou en VEFA et les logements anciens acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 avec des travaux. Un bien déjà dans votre patrimoine n'est pas concerné.
Quel est le taux d'amortissement ?
Pour le neuf, 3,5 % au loyer intermédiaire, 4,5 % au social et 5,5 % au très social. Pour l'ancien, 3 %, 3,5 % et 4 %. Le taux s'applique à 80 % du prix d'acquisition net de frais.
Existe-t-il un plafond de déduction ?
Oui, par foyer fiscal et tous dispositifs confondus : 8 000 € par principe, 10 000 € ou 12 000 € si la moitié au moins des revenus relève du social ou du très social.
Faut-il louer pendant neuf ans ?
Oui, de manière effective et continue, dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. Une rupture entraîne la reprise des amortissements déduits, étalée par un quotient.
Puis-je louer à un membre de ma famille ?
Non. Le locataire doit être extérieur à votre foyer fiscal et ne peut être un ascendant ou descendant ni un allié jusqu'au deuxième degré.
Le micro-foncier est-il compatible ?
Non. Le dispositif suppose le régime réel d'imposition des revenus fonciers, avec option lors de la déclaration.
L'ancien est-il éligible sans travaux ?
Non. Il faut des travaux de production d'un immeuble neuf ou des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE A ou B après travaux en métropole.
En résumé
- Jeanbrun permet d'amortir un logement loué nu, ce qui était jusqu'ici réservé au meublé. Il est inscrit dans la loi de finances pour 2026.
- Il ne concerne que les acquisitions entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en immeuble collectif, au régime réel.
- Le taux va de 3 % à 5,5 % sur 80 % du prix, selon le neuf ou l'ancien et le niveau de loyer.
- La déduction est plafonnée à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par foyer fiscal.
- L'engagement de neuf ans est le vrai coût : une rupture réintègre les amortissements déduits.
- Faites toujours le calcul avec le loyer plafonné avant de comparer à un autre investissement.
- Gardez la preuve de chaque année de location : RentLabs rattache bail, quittances et loyers au logement.
Photo de couverture : Niklas König sur Unsplash